高层住宅

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　　高层住宅指十层及十二层以上的住宅，高层住宅是24米以上的住宅。

　　高层住宅是指层数多，住户多且有一定高度的建筑。高层住宅与一般低层、多层住宅相比，就建筑结构本身而言有很大的不同。它主要有以下一些特点：

　　1．建筑标准高、面积大、规模大高层住宅一般都在18层以上，商住高层楼宇的建筑标准很高，一般部在一级一类标准，每幢的建筑面积都在2万平方米以上。

　　2．住户多、居住人口集中、涉及面广住户来自社会各阶层，有的是外籍人员，人口密度大、涉及面广。如深圳海富花园的4幢35层高层住宅，常住人口3500人，占地仅7032m~，可见人门密度之大。

　　3．设备设施多且复杂、专业化程度强为保证高层住宅居民的生活需要，高层住宅配有的设备设施比低层住宅多且复杂。一般包括：高压配电房和备用发电机、高低压电缆、电线等供电系统；水泵、备用水泵设备、蓄水池等供水系统；比一般住宅水压高得多的消防系统；电梯和安全监控通讯系统等。

　　高层住宅的特点决定其物业管理的特点。高层住宅管理关系到住户生活的各个方面，既有低层住宅管理的共性，又有高层住宅管理的个性。

　　(1)治安管理要求严格

　　由于高层住宅住户多，居住人口多，涉及面广并且隐蔽死角，因此治安管理要求严格。要有严格的查证登记制度，严格管理外来探访人员；物业管理企业的管理部门对业主和住户的情况应十分熟悉和了解，并配合派出所、计划生育等有关政府部门加强人口管理。此外，对隐蔽地带应有专职保安人员24小时昼夜巡查，对楼内各种管道、通风和竖井等采取安全措施并对电梯、楼层内各公用地方重点防范。一些实力雄厚的物业管理企业还在高层住宅内人员流动量大的地方，安装电视监控系统，保安人员在值班室即可通过闭路电视屏幕观察到高层住宅内的情况，有的还在高层住宅出入处安装由保安人员亲自控制的电动通道闸刀，无论何人进入楼宇都必须由保安人员直接开门通过；有的在门口安装了与高层住宅通讯联络的对讲装置，来人来客可自动按对讲装置，通过对讲帆与住户直接通活联系。

　　(2)强化房屋及房屋设备设施管理

　　由于高层住宅设备设施多且复杂，专业化程度强，加上高层住宅建筑规模大，大修更新费用昂贵，因此对其日常的保养维修非常重要，要加强对其管理。平时要注意保养与维修，尤其是高层住宅的电梯，一旦发生故障要及时抢修；对机电设备水电管理，必须有24小时值班制，并制订《大楼管理规定》、《水电机械设备运行维修保养制度》等，保证水电不间断和电梯安全运行。此外，由于高层住宅承受风力大，易受雷击，煤气管道多且复杂，极易引起火灾。因此，还要注意加强对消防设备设施的管理，平时应勤检查、常教育，教育员工和住户遵守用火用电用气制度，遵守高层建筑消防管理规则，加强防范，发现问题及时解决。

　　(3)有偿特色服务项目需求多

　　高层住宅中有一部分足涉外房产，这些涉外房产的业主90％以上是港澳同胞，他们对衣、食，住、行、用等方面的要求较高，因此，物业管理企业对这些高层住宅除了日常管理服务外，还要积极开展多种特色服务，开拓多种特约特需服务项目。例如，代理申请户口、办理家具进口申报．房产转让租赁介绍、代雇保姆等等。