高层住宅

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什么是高层住宅

  高层住宅指十层及十二层以上的住宅,高层住宅是24米以上的住宅

高层住宅的特点[1]

  高层住宅是指层数多,住户多且有一定高度的建筑。高层住宅与一般低层、多层住宅相比,就建筑结构本身而言有很大的不同。它主要有以下一些特点:

  1.建筑标准高、面积大、规模大高层住宅一般都在18层以上,商住高层楼宇的建筑标准很高,一般部在一级一类标准,每幢的建筑面积都在2万平方米以上。

  2.住户多、居住人口集中、涉及面广住户来自社会各阶层,有的是外籍人员,人口密度大、涉及面广。如深圳海富花园的4幢35层高层住宅,常住人口3500人,占地仅7032m~,可见人门密度之大。

  3.设备设施多且复杂、专业化程度强为保证高层住宅居民的生活需要,高层住宅配有的设备设施比低层住宅多且复杂。一般包括:高压配电房和备用发电机、高低压电缆、电线等供电系统;水泵、备用水泵设备、蓄水池等供水系统;比一般住宅水压高得多的消防系统;电梯和安全监控通讯系统等。

高层住宅的管理[2]

  高层住宅的特点决定其物业管理的特点。高层住宅管理关系到住户生活的各个方面,既有低层住宅管理的共性,又有高层住宅管理的个性。

  (1)治安管理要求严格

  由于高层住宅住户多,居住人口多,涉及面广并且隐蔽死角,因此治安管理要求严格。要有严格的查证登记制度,严格管理外来探访人员;物业管理企业的管理部门对业主和住户的情况应十分熟悉和了解,并配合派出所、计划生育等有关政府部门加强人口管理。此外,对隐蔽地带应有专职保安人员24小时昼夜巡查,对楼内各种管道、通风和竖井等采取安全措施并对电梯、楼层内各公用地方重点防范。一些实力雄厚的物业管理企业还在高层住宅内人员流动量大的地方,安装电视监控系统,保安人员在值班室即可通过闭路电视屏幕观察到高层住宅内的情况,有的还在高层住宅出入处安装由保安人员亲自控制的电动通道闸刀,无论何人进入楼宇都必须由保安人员直接开门通过;有的在门口安装了与高层住宅通讯联络的对讲装置,来人来客可自动按对讲装置,通过对讲帆与住户直接通活联系。

  (2)强化房屋及房屋设备设施管理

  由于高层住宅设备设施多且复杂,专业化程度强,加上高层住宅建筑规模大,大修更新费用昂贵,因此对其日常的保养维修非常重要,要加强对其管理。平时要注意保养与维修,尤其是高层住宅的电梯,一旦发生故障要及时抢修;对机电设备水电管理,必须有24小时值班制,并制订《大楼管理规定》、《水电机械设备运行维修保养制度》等,保证水电不间断和电梯安全运行。此外,由于高层住宅承受风力大,易受雷击,煤气管道多且复杂,极易引起火灾。因此,还要注意加强对消防设备设施的管理,平时应勤检查、常教育,教育员工和住户遵守用火用电用气制度,遵守高层建筑消防管理规则,加强防范,发现问题及时解决。

  (3)有偿特色服务项目需求多

  高层住宅中有一部分足涉外房产,这些涉外房产的业主90%以上是港澳同胞,他们对衣、食,住、行、用等方面的要求较高,因此,物业管理企业对这些高层住宅除了日常管理服务外,还要积极开展多种特色服务,开拓多种特约特需服务项目。例如,代理申请户口、办理家具进口申报.房产转让租赁介绍、代雇保姆等等。

参考文献

  1. 《现代化物业运营全书》编写组编.现代化物业运营全书 (上、下卷).中国建材工业出版社,1998年09月第1版.
  2. 文杰.新编物业标准管理大全.光明日报出版社,2003年09月第1版.
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