物业服务企业
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物业服务企业是指具备县级以上物业管理主管部门核准颁发的资质证书，经工商行政管理机关注册登记，以社会化、专业化、经营型方式从事物业管理服务的企业。物业服务企业应具有独立的企业法人资格、明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事法律责任。我国物业服务企业的产生。始于20世纪80年代的深圳和广州，随后，上海、北京、南京、哈尔滨、海口等大、中城市也相继组建成立了数量可观的物业公司。[1]
物业服务企业的性质和特点[2]
物业服务企业归属于我国的第三产业，属于服务业的范畴，我国《物权法》和《物业管理条例》明确了物业服务企业具有服务的性质，应以提供业主和使用人满意的服务为主要任务和目标。物业服务企业具有以下特点。
1．是独立的企业法人
物业服务企业严格按照法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程；具有相应的物业管理资质；独立核算、自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和具有盈利性的。
2．属于服务性企业
物业服务企业的主要职能是通过对物业的管理和提供均多种服务，确保物业的正常使用，为业主创造一个舒适、方便、安全的工作和生活的环境。物业服务企业本身并不制造实物产品，主要通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务和特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值增值。
3．具有一定的公共管理性质的职能
物业服务企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业管理区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等职能，其内容带有一定的公共管理性质。
物业服务企业的类型[2]
目前，我国存在着多种类型的物业服务企业，从不同的角度可以作如下分类。
1．按投资主体分类
(1)全民所有制物业服务企业
其主要特征是企业的资产属于全民所有，即国家所有。该种类型所占比例较小。
(2)集体所有制物业服务企业
其主要特征是企业的资产属于部分劳动者集体所有。该种类型所占比例较小。
(3)民营物业服务企业
其主要特征是企业的资产属于私人投资者所有。这种类型的企业是物业服务企业的主要形式。
(4)股份制物业服务企业
其主要特征是企业资产由投资人按股份制企业投资规则进行投资而组建的企业，企业的资产属于投资者所有。该种类型的企业将成为今后物业服务企业的主要形式。
(5)合资、合作、外商独资物业服务企业
随着我国物业管理市场的成熟，将会有更多的外资进入，按照我国的法律，由外国投资者与国内的企业合资、合作或由外国投资者独立设置物业服务企业。这种类型也将成为我国境内物业服务企业的一个重要的形式。
2．按资本组合方式分类
(1)公司制企业
公司是拥有资产，独立存在的经营实体。按股东出资形式，我国物业服务企业主要类型为有限责任公司和股份有限公司。其中有限责任公司是主要形式。
(2)个人独资企业
指由个人投资所设立的物业服务企业。
物业服务企业的设立[2]
物业服务企业应按国家的法律法规依法设立。
(一)组建条件
1．企业名称的确定
物业服务企业应具有区别于其他企业的名称。企业名称一般由企业所在地、具体名称、经营类别、企业性质等部分组成，如深圳长城物业管理有限责任公司。企业名称先由申请人向当地工商行政管理部门和行业主管部门提出申请，经确认后即可作为企业名称。根据国家工商行政管理局制定的《企业名称登记管理规定》第九条规定，企业名称不得含有下列内容和文字：
①有损于国家、社会公共利益的；
②可能对公众造成欺骗或者误解的；
③外国国家(地区)名称、国际组织名称；
④政党名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体及部队编号；
⑤汉语拼音字母(外文名称中使用的除外)、数字；
⑥其他法律、行政法规规定禁止的。
根据第十四条的规定，企业设立分支机构的，企业及其分支机构的企业名称应当符合下列规定：
①在企业名称中使用“总”字的，必须下设三个以上分支机构；
②不能独立承担民事责任的分支机构，其企业名称应当冠以其所从属企业的名称，缀以“分公司”等字词，并标明该分支机构的行业和所在地行政区划名称或者地名，但其行业与其所从属的企业一致的，可以从略；
③能够独立承担民事责任的分支机构，应当使用独立的企业名称，并可以使用其所从属企业的企业名称中的字号；
④能够独立承担民事责任的分支机构再设立分支机构的，所设立的分支机构不得在其企业名称中使用总机构的名称。
根据《企业名称登记管理规定》，设立公司应当申请名称预先核准，登记主管机关应当在收到企业提交的预先单独申请企业名称登记注册的全部材料之日起，十日内做出核准或者驳回的决定。
登记主管机关核准预先单独申请登记注册的企业名称后，核发《企业名称登记证书》。
2．企业住所的确定
根据《民法通则》规定，企业法人应以主要办事机构所在地作为住所，物业服务企业应确定其主要办事机构作为企业的住所。物业服务企业设立条件中的住所用房可以是自有产权或租赁用房，或由业主大会提供使用。在租赁用房作为住所时，必须办理合法的租赁凭证，房屋的租赁期限必须在1年以上。
3．确定法定代表人
企业法定代表人必须在法律允许的条件下，在企业章程规定的范围内行使职权和履行义务，代表企业法人参加民事活动，对物业服务企业全面负责，接受公司、政府主管部门的监督。法定代表人应由企业董事长担任，不设董事长的由企业总经理担任。法定代表人必须符合以下条件：
①有完全民事行为能力；
②有所在地正式户口或临时户口；
③具有管理企业的能力和相关专业知识；
④具有从事企业的服务经营管理的能力；
⑤产生的程序符合国家法律和企业章程的规定；
⑥符合其他有关规定的条件。
4．具有符合规定的注册资本
注册资本是企业从事经营活动、享受债权、承担债务的物质基础。企业应具备国家规定的最低注册资本。按照《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业应具有50万元以上的注册资本。
5．明确企业章程
企业章程是明确企业宗旨、性质、资本状况、业务范围、经营规模、经营方式、组织机构以及利益分配规则、债权债务处理方式、内部管理制度等内容的规范性文件，在企业设立时必须形成完整的体系，并提交有关部门备案。其内容一般包括：
a.公司的宗旨；
b.名称和住所；
c.经济性质；
d.注册资金数额和来源；
e.经营范围和经营方式；
g.法定代表人产生程序和职权范围；
i.其他劳动用工制度；
j.公司章程修改程序；
k.终止程序；
l.其他事项。
有限责任公司的章程应当载明下列事项：
a.公司名称和住所；
b.公司经营范围；
c.公司注册资本；
d.股东的姓名或者名称；
e.股东的权利和义务；
f.股东的出资方式和出资额；
g.股东转让出资的条件；
h.公司的机构及其产生办法、职权、议事规则；
i.公司的法定代表人；
j.公司的解散事由与清算办法；
k.股东认为需要规定的其他事项。
股东应当在公司章程上签名、盖章。
股份有限公司的章程应当载明下列事项：
a.公司名称和住所；
b.公司经营范围；
c.公司设立方式；
d.公司股份总数、每股金额和注册资本；
e.发起人的姓名或者名称、认购的股份数；
f.股东的权利和义务；
g.董事会的组成、职权、任期和议事规则；
h.公司法定代表人；
i.监事会的组成、职权、任期和议事规则；
j.公司利润分配办法；
k.公司的解散事由与清算办法；
l.公司的通知和公告办法；
m.股东大会认为需要规定的其他事项。
6．具有符合规定的人员
按《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；且从业人员应具有国家规定的职业资格证书。
(二)物业企业设立程序
企业营业执照的申请方法：申请人按规定提交相关的资料，办理企业注册登记，并领取营业执照。
新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
①营业执照；
②企业章程；
③验资证明；
④企业法定代表人的身份证明；
⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
物业服务企业的权利与义务[3]
结合《物业管理条例》的精神和物业管理合同的实践。物业服务企业的权利和义务可以归纳为以下几种。
(一)物业服务企业的权利
1．公平投标权
《物业管理条例》规定。国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。各物业服务企业具有同等的投标、竞标机会。
2．专属物业管理权
《物业管理条例》规定。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。即被委托的物业服务企业有权对该特定物业管理区域的物业实施专门管理和自主经营。其在该区内的专门管理与服务经营权不受侵犯。其自主的企业营业行为不受任何单位或个人的非法干预。物业服务企业有权从建设单位或业主委员会处受领其移交的物业资料。前期物业服务合同终止后。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将这些资料移交给业主委员会。
3．物业管理经营权
首先，物业公司有权经营本小区的物业管理业务，可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，聘请专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务等。但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。其次，物业服务企业还可以在它所登记的经营范围内在小区进行多种经营。最后，物业服务企业有权根据物业管理服务合同收取物业管理费用。《物业管理条例》规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点。由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法。在物业服务合同中约定。”
4．对损害他人物业或妨害物业管理的行为有进行劝阻、制止的权利
《物业管理条例》规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保．物业装饰装修和使用等方面法律．法规规定的行为。物业服务企业应当制止。并及时向有关行政管理部门报告。”物业公司对小区的管理。其实就是对小区居民之间的利益冲突、小区居民与外界之间的利益冲突进行协调的过程。物业公司必须具有对无端损害业主或本公司利益的行为的劝阻以及制止权。物业服务企业要与业主有书面约定。并在协议中双方约定违约的责任。这样物业管理公司才能有效进行制止违章行为。使制止违章的行为有效。并具有追究对方违章的权限。
5．要求业主委员会协助管理的权利
《物业管理条例》规定：业主委员会有“监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”的职责。法律规定业主委员会对物业服务企业的管理予以协助是非常必要的。
(二)物业服务企业的义务
1．全面履行物业服务合同，在物业管理区域内实施物业服务
《物业管理条例》规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业服务企业的义务，首先是全面履行物业服务合同，按照国家和地方政府规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务计划，实施物业管理。物业服务企业要经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护，发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时。立即采取保护措施。并按照物业管理服务合同的约定进行维修。根据业主要求，对住宅的自用部位和自用设备进行维修和更新。物业服务企业提供的物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用的方便、安全。
物业服务合同一经签订，受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。如果物业服务企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作，并将物业管理资料交还给业主委员会。
2．接受业主委员会和业主、物业使用人的监督
物业服务企业要定期向业主委员会报告工作，定期公布物业服务费用和代管资金收支账目，接受质询和审计。根据业主委员会要求，列席业主大会及业主委员会会议，解答业主和业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善物业管理。
3．协助政府部门和做好物业管理区域内的安全防范工作
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，协助有关部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序，保障物业管理区域内业主的生命、财产安全。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告。协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
4．接受有关行政管理部门的指导和监督
物业服务企业要自觉服从政府主管部门的指导和监督，物业管理公司要接受资质管理，依法登记成立。与业主委员会订立管理服务合同不得损害国家利益．社会公共利益或第三者利益。物业服务合同应到房地产主管部门备案。物业管理公司的管理和经营行为，要服从行政部门的管理。
物业服务企业资质管理[2]
(一)取得资质等级的条件
物业服务企业的资质登记分为一级、二级、三级三个等级。各资质登记物业服务企业的条件如下。
1．一级资质
①注册资本人民币500万元以上。
②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。
a．多层住宅200万平方米；
b．高层住宅100万平方米；
d．办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。
⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
2．二级资质
①注册资本人民币300万元以上。
②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
a．多层住宅100万平方米；
b．高层住宅50万平方米；
c．独立式住宅(别墅)8万平方米；
d．办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。
⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
3．三级资质
①注册资本人民币50万元以上。
②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
④有委托的物业管理项目。
⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
(二)资质证书的颁发和管理
一级物业服务企业的资质证书由国务院建设主管部门负责颁发和管理。
二级物业服务企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
(三)资质等级与项目承接
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
(四)资质等级的动态管理
物业服务企业的资质等级实行动态管理制度，申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：
①企业资质等级申报表；
②营业执照；
③企业资质证书正、副本；
④物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；
⑤物业服务合同复印件；
⑥物业管理业绩材料。
