物业使用人

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　　物业使用人是与业主相关的一个概念。一般而言，物业管理只涉及到业主与物业管理企业之间的权利义务，而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房并不是为了居住，而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后就将所购房屋出租给他人使用。这样，物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业管理企业，还涉及到承租人。除此以外，物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。

　　物业使用人是指不具有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够行使物业部分权利的人。物业使用人包括承租人和实际使用物业的其他人。物业管理实务中，分清物业的所有权人和物业的使用人，明确物业的使用人不是业主，这对物业管理企业来说是很有必要的，有利于物业管理企业的决策，也是物业管理企业实际操作的基本要求。

　　(1)房屋租赁合同中的承租人在物业管理中的地位一般来讲，租赁合同中的承租人不参与物业管理活动。物业管理活动还是由对房屋享有所有权的业主参加，由业主享有权利，承担义务。在特殊情况下，承租人根据业主在租赁合同中的授权，可以行使相应的业主权利。

　　《物业管理条例》第四十八条规定，物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人双方约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　由此可见，通过合同委托参加物业管理的承租人，只代表业主行使相应由合同明示或暗示委托由承租人行使的权利，而根据法律规定参加物业管理的承租人如无法律上的相反规定或者从本质上来说不宜由非业主使用人进行表决的事项之外，在业主大会中承租人的发育权、表决权与业主相同。

　　(2)公房承租人在物业管理中的地位公房承租本质上区别于一般租赁合同中的承租人。从本质上来说，公房承租人对公房的占有、使用权并不单纯以承租人支付的租金为代价。公房承租实质上是住房工资的一种表现形式。1995年建设部发布《城市房屋租赁管理办法》就是为了保障房屋租赁当事人的合法权益，该办法规定了房屋租赁当事人的权利和义务。

　　当然公房承租人并不总是必然地以相当于业主的身份参加物业管理。公房承租人以业主身份参加物业管理还需要另一前提，即该公房的管理体制纳入了物业管理体制，并且物业管理费由公房承租人支付。如果公房的管理依旧是旧的行政式管理，或物业管理费用仍由单位统支付，则在物业管理活动中，可能更多地还是房屋所有单位在物业管理中行使业主权利。

　　物业使用人在物业管理活动中的权利和义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定，有关业主应承担连带责任。