业主权利
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什么是业主权利[1]
业主权利是指法律赋予物业所有权人即业主具有这样或不这样行为，或要求他人这样或不这样行为的能力和可以享受一定利益的资格。业主权利以下列两种形式存在：一种是国家法律、行政法规规定业主应当享有的权利，即法定权利；另一种主要指在委托型物业管理中，以选择的物业管理企业为相对人，由物业服务合同明确约定和业主之间订立业主公约中约定的业主应当享有的一系列权利，即约定权利。只要不违反法律强制性规定以及公序良俗，法律也认可和保护此种约定利益。
业主权利的内容[2]
按照《物业管理条例》的规定,业主在物业管理活动中,享有下列权利：
(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议；
(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
(4)参加业主大会会议,行使投票权；
(6)监督业主委员会的工作；
(7)监督物业管理企业履行物业服务合同；
(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
(10)法律、法规规定的其他权利。
业主权利的类型[1]
业主在物业管理关系中享有的权利主要有两种类型:一种是依据建筑物区分所有权理论而享有的区分所有权；一种是依照委托代理理论而享有的作为委托人、被代理人的权利。
(1)业主所享有的建筑物区分所有权
依据贝尔曼倡导的三元论理论，建筑物区分所有权应该包括对区分建筑物专有部分的专有权、对共用部分的共有权及基于共用关系而形成的成员权三部分内容.业主在物业管理中享有其他的权利也都是以区分所有权作为基础的。
第一，专有权的内容。专有权是指区分所有人对专属自己的、由建筑材料组成的、在构造上和使用上具有独立性的封闭空间所享有的所有权。这种专有权与一般的所有权并没有区别，属于物权范畴。要明确这一权利的范围，对专有部分的界定是关键。各国和各地区的法律对此有不同的规定，日本和我国台湾地区的法律认为应以利用上的独立性和构造上的独立性作为界定专有部分的标准，而法国的法律仅以利用上的独立性作为标准，国内的学者也多倾向前一种标准。区分所有人可以依法自由地对自己的专有部分行使占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人的非法干涉。但由于区分所有建筑物在使用上的不可分性，对专有权进行转让、出租、抵押等处分时，必须连同共有权、成员权的内容一起加以处分。
另外，区分所有人对专有部分基于相邻关系而享有相邻权。业主为了维护和合理使用自己的专有部分，可以要求使用其他业主的专有部分及不享有共有部分持分权的部分，但这种相邻权的行使应以“必要”作为限度。
第二，共有权的内容口区分所有人的共有权是指区分所有人依照法律或管理规章的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用及收益的权利。建筑物的共用部分才是物业管理的主要对象，对共有权的研究也就越来越显得重要。除去专有部分之外的其余部分都应算作共用部分，台湾《公寓大厦管理条例》第3条第4项也规定:“共用部分:指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属于专有部分之附属建筑物，而供共同使用者。”对于区分所有人共有权的内容，有学者具体地归纳出了五个方面:一是转让共用部分所持份额的权利.这种转让随专有部分的转让而转让，无需其他业主的同意；二是对共用部分的使用权，业主为正当使用自己的专有部分有权对共用部分进行自由使用；三是对共用部分的收益权，业主按其共用部分的持分比例获取共用部分的收益；四是对共用部分的保存和简单修缮权，业主可以单独对共用部分进行保存和简单的修缮，为此支出的费用可以要求其他的业主一起负担；五是对毁损和危害共用部分行为的制止权，可以通过诉讼方式要求责任人承担责任。
第三，成员权的内容。成员权是基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体的成员所享有的权利。成员权的具体内容包含四点:①表决权。区分所有人有权参加物业管理团体的集会，并对大会讨论的事项享有投票表决的权利。对表决票数的计算方式，各国有不同的做法，“德国实行每个所有权人有一均等投票权:日本则以专有部分地板面积大小来定；法国则视其所有部分与全部建筑物价值比率而定。”②订约权。区分所有人有参加物业管理团体的集会以订立规约的权利。③请求权。区分所有人对公共管理事项及共用部分的收益有请求权，包括请求召开集会、正当管理公共事务、收益及停止违反公共利益行为等权利。④选举、监督权。区分所有人有权选举管理人管理物业，也有权对管理人的行为进行监督。
(2)业主所享有的作为委托人和被代理人的权利
因物业管理企业对业主委托的物业管理事项有亲自完成和再转交第三人完成的区别，业主也就充当了委托人和被代理人这两种不同的身份，并享有作为这两种身份主体的权利。
第一，业主作为委托人的权利。当物业管理企业亲自完成业主委托的物业管理事项时，业主是作为委托人存在的，当然也就享有了委托人的权利，这种权利主要是一种约定的权利。这种权利内容主要包括以下几点:首先是业主选择受托人的权利。我国《物业管理条例》第11条规定业主大会履行的职责之一就是选聘和解聘物业管理企业。而其第12条又规定“业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”也就是说，业主通过在业主大会上行使投票权来选择物业管理的受托人。其次是业主接受物业管理企业履行受托事项的权利。委托合同的最主要内容就在于受托人完成委托人的委托事项，业主作为委托人的最大权益也就在接受受托人，即物业管理企业，履行物业管理事项。另外，业主依照同物业管理企业之间的约定而享有约定权利，这些权利的具体内容就完全取决于双方当事人意志了。
第二，业主作为被代理人的权利口物业管理企业在接受业主委托提供物业管理服务后，对于小区绿化、设备保养、电梯等房屋设备的运行服务，物业管理企业往往不能亲自来完成，而要再寻找相关的专业人士、专业组织来完成，在这种情况下，物业管理企业就充当了代理人的角色，代理业主完成物业管理事务。业主作为被代理人就享有了下列权利和义务:首先是接受第三人履行合同义务的权利，即接受物业管理企业聘请的绿化公司、修理公司等提供物业管理服务的权利；其次就是概括承受物业管理企业的代理行为所产生的法律后果。《物业管理条例》第6条第10款这一权利概括地规定为:“法律、法规规定的其他权利。”业主做为被代理人所享有的具体权利适用相关法律法规的具体规定。
业主权利的性质[1]
业主的权利性质，可以从不同角度进行分析：
(1)根据规定权利的法律类型分析，业主权利属于私权的范畴。从赋予业主法定权利的法律文件所调整的社会关系来看，其所调整的基本法律关系是普通民事主体——业主、开发商以及物业管理企业之间的关系，所调整的对象也是民事行为，更为重要的是，其所确保的井非国家公共利益而是普通民不土体的个人利益，此类法律法规从性质上来说属于私法，所以业主法定权利理应具有私法性质，而并不具备公法性质。通过当事双方共同约定，再通过法律间接确认的业主约定权利，其本身就源于当事人的意思自治，所以更非公权。
(2)根据权利的效力范围来看，业主的权利既属于对世权也属于对人权。对于来源于法律法规直接赋予的业主权利，该权利是对世权，权利人以外的其他任何人均不得侵犯。业主权利对世性的最大意义在于，业主法定权利受到法律的保护，对于来源于当事方在有效的物业服务合同中的约定。该权利是对人权，只具有对人性，即相对性。特定业主权利的对人权性质，意味着该权利的效力范围仅及于合同相对人，而不涉及第三人。
(3)根据权利是否能独立存在，业主的权利既属于原权利，也属于救济权。原权利是业主赖以存在以及需要保证的基本利益，例如专有权、共有权、成员权等。而救济权则是以上基本利益得以保证的实施机制，例如建议、监督、批评、投诉权等。以上业主权利的双重属性对于业主来说均非常必要，因此业主在签订合同时，切不可只注意到对原权利的约定而忽视救济权，制定法律法规在规定业主权利时，也必须综合考虑原权利与救济权，否则业主权利的形态就是不完整的，那么业主也无法有效的保护自身的权利。
