物业共用部位
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什么是物业共用部位[1]
物业共用部位是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、人防地下室、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。
物业共用部位和共用设施设备的权利保障[2]
法定业主和开发商权利内容以保障各方权利实现。共有所有权的内容是指建筑物所有权人对物业共用部分享有的权利和承担的义务。各国对该内容的规定不尽一致。本文认为业主共有权的权利主要包括：一是享有物业共用部分的使用权。共有所有权人有权对物业共用部分按其性质、用途进行使用，他人不得干涉和妨碍。二是享有物业共用部分的收益权。业主承担的义务主要包括：一是在使用共用部分时要遵循共用部分的本来用途，不得把物业共用部分挪作他用。本来用途“是指由建筑物的共用部分的性质、种类、构造、位置及规约规定的用途。二是分担共用负担和费用。为使建筑物共用部分保持正常状态，就有必要对建筑物进行管理、维修。管理和维修费用的分摊原则：全体共用部分由全体区所有人分担，一部分业主共用部分由该部分业主分担。三是合理注意义务和禁止义务。
开发商所有权的内容是指开发商对物业共用部位、共用设施设备享有的权利和承担的义务。开发商的主要权利包括：收益权和处分权。只要开发商和业主之间没有约定由业主享有所有权的部分或开发商没有作为优惠赠与且没有计入公摊面积的部分，开发商就可以单独销售或出租这些设施并盈利。开发商的主要义务包括：开发商按政府部门制定的最低标准建设的配套设施，不能擅自改变用途或出售给第三者，以保障社区业主的需求。我国现行的《物业管理条例》的第27条和50条对此作出了明确规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权， 建设单位不得擅自处分。”“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”
