物业

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物业(property/estate)

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什么是物业

  “物业”一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义为财产、资产、地产、房地产产业等。该词自20世纪80年代引入国内,现已形成了一个完整的概念,物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。其中,各类建筑物分为住宅小区的房屋、写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等;配套设施分为市政设施、文化娱乐设施、交通设施等场地分为:庭院、绿地、道路等。

物业的特点

  根据物业用途的不同,物业可分以下几种类型:

  1.居住物业:包括住宅小区公寓、别墅德等。

  2.商业物业:包括写字楼百货商场大型超市、酒店、宾馆、娱乐厅(场)等。

  3.工业物业:包括工业厂房、仓库等。

  4.特种物业:包括学校、医院、车站、政府大楼、体育场馆等。

物业的分类

  1.位置的固定性

  物业不论外形、结构、用途如何,它都依附于一定的土地之上,通常情况下是不会移动的,具有固定性的特点。

  2.寿命的耐久性

  物业不同于普通物品,一经建造完成,只要不故意损坏或,一般可以使用数十年,甚至上百年以上的时间。

  3.功能的多样性

  物业按使用功能可分为许多类型,即有住宅小区,又有写字楼、商业大厦、学校等等,它们可满足人们对物业功能多方面的需要。

  4.价值的投资性

  物业是土地与房屋构成的统一体,在房屋价格中包含土地的使用费。而土地具有稀缺性,城市的发展,会导致土地增值,从这一点来讲,物业具有投资价值。不过从市场经济角度,物业也同样有贬值的危险。

物业的要素

  由此可见,物业包含以下要素:

  (1)已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的楼宇。

  (2)与这些楼宇相配套的设备和市政、公用设施。

  (3)楼宇的附属建筑包括内部的多项设施和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。

  (4)附着在物业上的各种权益。

物业的性质

  物业的属性与房地产的属性有许多相似之处,分析和把握物业的属性,对于我们了解物业和物业管理的本质,掌握物业管理运作规律,做好物业管理有着十分积极的意义。

  1.物业的自然属性

  物业的自然属性是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质,它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指:

  (1)物业的二元性。物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物,其基础总是建筑在土地之上,成为土地的附属物,土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。物业是土地与建筑物的统一体,兼有土地与建筑物两方面的物质内容。物业的二元性,是其他任何商品都不具备的,它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。

  (2)物业的有限性。物业的有限性,从根本上来讲,是由土地的有限性决定的。天然的土地有限,用做兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大,因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平因素。

  (3)物业的差异性和多样性。物业的差异性主要是就土地而言的。随着人口的增加和经济的发展,人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣,在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同而形成了物业形式的多样性。每一座建筑物都是单件产品,它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观以及年代等方面都存在着某种不同之处。

  (4)物业的不可移动性。物业的不可移动性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心,即使人们将地上建筑物与土地相分离,也只是改变物业用途,不能移动法律意义或实质上的物业位置。

  (5)物业的长期性。物业的长期性主要体现为建筑物一经建筑完成,在正常情况下,其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年,可供人们长期使用。所以,物业既可以一次性出售,也可以通过出租的方式零星出售,边流通边消费。其价值可以一次收回,也可以在较长时期内多次收回。

  (6)物业的配套性。物业的配套性是指物业以其各种配套设施来满足人们各种需要的特性。没有配套设施的物业不能满足人们的各种需要。物业配套越齐全,其功能发挥就越充分。

  2.物业的社会属性

  物业的社会属性可以从两个方面来研究:作为一种商品,物业具有经济属性;从商品的生产关系财产关系的调整及归属来看,物业具有法律属性,即物业权属问题。

  (1)物业的经济属性

  1)商品属性。物业的商品属性是由物业的使用价值商品经济决定的,它具有几方面的实质性内容:通过市场交易活动实现物业的价值和使用价值。物业的买卖、租赁抵押土地使用权的出让与转让,都体现了物业的商品属性;物业的开发建设、经营管理都是商品经济活动,必须遵从最基本的价值规律;物业的分配与消费,即便是非盈利性的,也都无一例外地充斥着商品的行为,奉行着“商品一货币”的规则。参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系,本质上是一种商品经济的关系,从生产到消费都是有偿的。

  2)稀缺性。物业在供应上的稀缺,一方面表现为土地资源供应的绝对稀缺,另一方面表现为建筑资源供应的相对稀缺

  3)保值、增值性。物业的增值是一种长期的趋势,从某一时期来看,物业的价格可能有升有降、上下波动,但从长期来看,它会在波动中呈现出上扬的趋势,其上扬的形式是呈螺旋式上升。

  4)宏观政策的调控性。由于物业的稀缺性,也由于物业是关系到国计民生、社会稳定的重大问题,而且我国的物业是从福利分房、行政性管理转换过来的,政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要。具体表现在:一是政府通过各种政策、法令、法规,从宏观上来调控物业建设的数量、容积、布局、高度、类别等来维护土地的公有性,合理保护和开发土地资源,并科学、合理地规划和建设城市,实现城市经济、社会发展目标;二是物业建设是一个系统工程,既会涉及许多相关的法律、法规、政策,也会涉及市容环境保护、绿化、治安管理等有关法规条例;三是作为物业本身,其管理也受到法律和政策的约束与规范。《城市房地产管理法》对物业服务公司的资质验证、物业管理、产权产籍管理等都有明文规定。

  (2)物业的法律属性

  物业的法律属性集中反映在物权的关系上。我国的房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋所有权,及其占有土地的使用权。与购置其他商品不同的是,购人物业就意味着购入一宗不动产的所有权(物权),它不仅是一项单项权利,而且还是一个权利束,拥有多项权能,如因租售、抵押等而形成一个完整的、抽象的权利体系。在这一权利体系中,各种权利既可以以不同形式组合,也可以相互分离,单独行使和享有。显然,房地产物权比其他商品财产权的结构更为复杂。

物业的产权与权属界定

  (1)私有产权。对于物业的“所有者”来说,所拥有的物业的权利,包括独自拥有、使用和享受其名下物业及全部租金收益,以及全权将其名下所占的业权份数连同相关权利自由出售、转让、出租或准许他人使用而不受其他人的干涉。

  (2)集体产权集体产权就是由多个人共同拥有某一资源。如何使用这一共同拥有的资源必须由集体来决定。例如,一个小区中的运动场是全体业主共同拥有的,但这并不表示每一位业主都可以为所欲为地使用。如何使用这个运动场,必须由全体业主组成的业主委员会集体决定。同样,如何对集体拥有的物业进行维修保养,也需通过业主委员会集体决定。

  (3)建筑物区分所有权私有产权、集体产权是比较容易区分的。但在实际的物业管理操作中,对于一幢单体建筑物,如果由多位业主共同拥有,其产权的界定仍有相当的难度。法学界把多人共同拥有同一建筑物的情况界定为建筑物区分所有权

  建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分享有专有所有权与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权,以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权

物业与房地产、不动产的关系

  “物业”、“房地产”、“不动产”三个概念常被交换使用,三者之间有着密切的联系。从法律意义上说,房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。这种财产是指包含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如所有权使用权、租赁权、抵押权等。在民法中,将财产分为动产和不动产两类。“不动产”一词译自英语RealEstate或RealProperty。在英语中,RealEstate具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋;Real Property具体是指Real Estate及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定,不可移动,通常又被称为不动产。房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体,而不动产的表述则侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性,但两者所指却乃同一对象。基于上述分析,“物业”这一概念的定义可界定为:物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备,市政、公用设施,屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院。物业根据其用途可分为:住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等。

  从以上的分析可以看出,“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念虽有紧密的内在联系,但内涵却不完全相同,主要区别有:

  (1)称谓领域不同。就一般情况而言,“不动产”是民法惯常使用的词汇,“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓,而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。

  (2)适用范围不同。“物业”一般指一个单项的“物业”单位(如单项的房产、地产),而“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。因此,从宏观的角度来看,一般只用“房地产”而非“物业”。例如,“房地产业”不可用“物业”代替,“房地产体制改革”也不可用“物业体制改革”代替。

  (3)概念外延不同。一般而言,“房地产”概念的外延是包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。“物业”有时也可用来指某项具体的房地产,然而,它只是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。所以,两者有宏观与微观之别,全体与部分之差。

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