居住物业

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　　居住物业是指居民赖以生存的空间和必要的条件，即住宅以及附属的设备和设施，是以居住为主要功能的物业。随着社会的进步和生产力的发展，人们对居住的需求不断在提高，由最初的对住宅遮风挡雨、饮食睡眠、卫生安全等最基本的生存需求发展到对舒适、美学和个性心理的追求。与此同时，人们对居住环境、配套设施、社区管理与服务水平也都提出了更高的要求。^[1]

　　改革开放以来，我国住宅建设取得了前所未有的发展，随着房地产综合开发生产方式的推行、住房制度改革的深人和社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，人们的居住条件得到了极大的改善和提高。从总体上说，现阶段我国居住物业呈现以下三个特点：

　　(一)产权多元化

　　随着城镇住房制度改革的不断深入，由过去的福利实物分房走向公房出售和货币化分配，个人购房。目前，我国居住物业的产权已呈现出多元化的格局，有完全产权的商品房、经济适用住房、售后公房、租赁房，租赁房又分为公房租赁(含廉租房)和私房租赁。不同产权房屋的并存导致了相应管理政策的不同。

　　(二)档次的多样化

　　居住物业从高档公寓、别墅、高档商品房到普通住宅、经济适用房等具有不同的档次和类型，其造价、功能、户型、面积等呈现巨大差异，不同档次和类型的住宅对管理的要求也就有很大差异。物业管理企业必须针对不同档次和类型的住宅实行相应的管理和服务。

　　(三)管理体制和管理方式的多样化

　　我国正处在由计划经济体制向社会主义市场经济体制转轨的历史时期，在房屋管理体制上也正在逐步从政府房管部门直管和企事业单位自管向社会化、专业化、市场化的物业管理体制转变。但由于各地经济发展水平不平衡，物业管理推进有先有后。因此，在体制转轨时期，多种管理体制并存将持续相当一段时间。

　　1．住宅小区

　　住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模、基础设施配套比较齐全的居住区。住宅小区由居住设施和居住环境构成。其中居住设施是指房屋及与之配套的供电、供水、供气、下水、消防等设备以及小区内公共用房和配套的公共设施；居住环境包括自然环境和人文环境两部分。

　　2．花园别墅

　　花园别墅一般指带有庭院的二至三层独居式住宅。从建筑样式来看，可分为四面临空、有庭院围护的独立式和有一面与相邻别墅连接，其他三面临空的连体式两种类型。

　　3．公寓

　　公寓是指具有分层住宅形态，各有室号及专门出入，成为各个独立居住单位的物业。根据其设计和建造的不同，可分为花园式公寓、高级公寓及普通公寓。花园式公寓一般指建在住宅小区、花园洋房或纯别墅区内，配备完善的居室设施以供出租的单元；高级公寓强调景观、设施和黄金地段，装修豪华，家庭用具齐全，有方便、良好的酒店式服务；普通公寓是满足大众化市场需要的居住单位，一般地段较偏远，其配套、环境与前者相距甚远。