房地产综合开发

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　房地产综合开发是指将土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。这种开发方式往往是由一个开发企业负责从投资决策到土地使用权的获取，从基地的建设、房屋以及小区内市政、公建配套设施的建造、直到房屋的租售和管理全过程的实施。这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种开发方式。

　　改革开放以来，房地产综合开发在城市建设中发挥了重要作用，尤其是从近些年城市房地产综合开发的实践方面考察，综合开发相对于以前分散建设来说具有不可比拟的优越性。房地产综合开发的作用主要体现在以下几个方面。

　　1.实现城市规划，迅速改变城市面貌

　　上个世纪80年代以前，我国的城市建设和房地产建设都有着沉痛的教训，“规划不周、自成体系、分散建设”等造成了城市布局混乱，用地结构不合理，城市功能不完善，城市居住环境恶劣、城市景观单一陈旧等弊病。改革开放以后，城市规划工作得到重视，房地产综合开发成为实现城市规划的最重要、最直接的方式。房地产综合开发按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，把城市建设中的各个环节和组织有机地衔接起来，使规划与建设紧密地结合起来，保证城市规划全面实现。房地产综合开发，可以使城市的新区开发与旧区改造在全面规划的基础上进行，有助于建成布局合理、功能完善的新型城市。规划设计是房地产综合开发中的重要一环，通过合理、科学的规划设计，有助于创建优良的生活和工作环境，有利于形成城市独具特色的建筑景观，从而使城市面貌发生着日新月异的变化。

　　2.促进城市现代化建设，建立城市综合配套的生产和生活环境

　　房地产综合开发在强调“综合”的同时也特别强调“配套”，这一点在以前的房地产建设中是极不受重视的。所谓的“配套”是指在进行土地、房屋开发的同时要进行城市基础设施和公用事业的建设与完善，让城市的能源、交通、道路、给排水、通讯、环卫、园林以及各种生活服务、文化教育、医疗卫生、体育娱乐等设施，适应城市规模的扩展和经济文化事业的发展，以及城市人口增长的客观需要。从实践来看，许多城市通过房地产综合开发，在城市中形成了具有明显特征的综合功能区，如将居住、办公、文化、社交，或将购物、旅游、休闲等有机地组合在一定的用地范围内，辅之以必要的基础设施和公用设施，为单位和居民提供良好的工作、生活环境和较完善的社会服务系统。甚至一组紧凑的建筑群或是一座巨型的大厦就可以通过高度自动化的运载、通信、安保等智能化设施，在地下、地面及高空这样一个三维空间高度集中某些城市功能，适应现代城市生活的快节奏。因此房地产的综合开发能够促进城市现代化建设。

　　3.确立城市的可持续发展的科学发展路径，发挥城市的潜能

　　房地产综合开发为城市的可持续发展奠定了重要基础。从城市发展所需要的物质基础来看，房地产综合开发为城市提供了大量用于生产、生活、教育、文化等各项社会经济活动的房屋，尤其是通过住宅开发与建设，提高了城市居民的居住水平，改善了居住环境；从城市土地资源的利用来看，房地产综合开发促进了城市用地结构的调整，提高了土地利用效率，并通过开发土地的有偿出让，获得了城市建设的资金；房地产综合开发带动了一大批相关产业的发展，增加了城市就业机会，改变了劳动力的产业结构，对于城市社会经济结构的进一步调整和完善起到了很大的促进作用；房地产综合开发加速了城市旧区改造，带动了城市基础设施的改进与完善，优化了城市的功能布局，在很大程度上改善了城市的投资环境，使之不断地产生着集聚效应。可见，坚持房地产综合开发，可以取得良好的社会、经济和环境效益，有利于保持和利用城市这一经济增长极的空间优势，使城市具有持久的生命力。

　　由于房地产综合开发是一项系统性的工程，涉及多种领域的协调关系，因此要遵循一定的原则，统一协调土地、规划、交通、行政管理等方面的关系。具体来看，房地产综合开发必须遵循以下几项原则：

　　第一，与政府产业政策的协调性。房地产综合开发是一项基本的物质生产活动，房地产业是国民经济中具有基础性、先导性的部门和支柱产业特征，其发展速度、发展规模和结构必须与国家或地区的国民经济与社会发展计划相适应，否则会给社会、经济发展带来不良影响。反过来看，政府的产业政策确定了鼓励的产业、放任的产业、限制的产业以及禁止的产业的类别，当企业进入政府鼓励的产业时，可以获得相当的优惠政策支持，例如贷款、征地等，当企业进入限制的产业时，会受到相当严格的审查，同时也没有什么优惠政策。如果房地产开发偏离了国家或地区的产业政策，这些政策会对房地产开发造成重大的限制，而房地产开发投资一旦开始很难在短期内调整，因此，政策限制会影响房地产企业获得的收益水平，或者提高房地产开发投资的相关成本，减少房地产企业的利润。

　　第二，与城市规划的统一性。城市规划对房地产开发有着重要的约束作用，是政府重要的宏观调控手段。但是，在市场经济条件下，城市规划也不断地受到市场主体局部利益的冲击。在房地产综合开发中要强调城市规划的权威性，坚持和强化“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，促进经济效益、社会效益和环境效益的协调发展。

　　第三，房地产综合开发投资结构的合理性。合理的房地产开发投资结构是取得良好效益的前提。住宅业已经成为当前国民经济新的增长点，政府采取了一系列措施来鼓励和扶持房地产开发企业进行住房开发和建设。住宅在今后的房地产投资结构中仍将占主导地位。房地产综合开发要及时把握开发重点。

　　第四，房地产综合开发的科学发展机制。房地产综合开发中确立可持续发展的科学发展机制有着重大意义，主要体现在开发用地和规划设计上。房地产开发投资在今后仍将保持一定的规模和增长速度，对于土地仍将有很大的需求，因此在开发中必须做到项目与用地相结合，加强土地供给的规划与管理，坚持节约用地、合理用地，才可以为房地产开发的可持续发展提供有利的资源条件。开发项目的规划设计也要体现可持续发展的思想，尤其是住宅的规划设计，要贯彻“以人为本”的设计思想，优化生态环境，发展生态建筑，达到居住区可持续发展的目标。

　　根据1989年建设部在《关于加强城市综合开发工作的若干意见》中的规定：综合开发的任务是合理确定综合开发规模、开发区的数量和布局，统筹安排开发区的市政、公用设施和各类房屋的建设，处理好新区开发和旧城改造的关系。同时，要有计划地提高城市建设中综合开发的比例，新区建设和旧城改造均应以综合开发方式为主，实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，开发一片、建成一片、收益一片。具体来看，房地产综合开发的主要任务包括三个方面：

　　1.房地产综合开发要为城市建设服务。房地产综合开发通过确定合理的开发规模和布局，并统筹安排开发区域内的市政、公用设施和各类房屋的建设来参与和推动城市建设，尤其是在城市的新区开发和旧区改造方面，通过综合开发，建成一片，收益一片，构成城市有机整体的一部分。

　　2.房地产综合开发要为城市居民提供良好的生产、工作和生活条件。房地产综合开发是物质生产部门，其根本任务是为城市的经济社会发展提供物质基础。现代城市的房地产综合开发从一个更新的视角来看待城市环境的塑造，要通过先进的建造技术和科学的设计思路，为人们创造便利、舒适的工作条件及优美、宜人的生活环境。

　　3.房地产综合开发要依据市场原则从事开发经营活动。房地产综合开发是企业根据市场环境变化，向市场提供适应消费者需求的产品和服务的行为，因而必须根据市场条件进行相关开发投资决策。同时，在房地产综合开发中，企业的市场行为要纳入到“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的框架中去，符合政府的相关要求。

　　我国的城市房地产综合开发的发展经历了四个阶段：

　　第一阶段，是城市房地产的“统建”阶段。建国以后，特别是1963－1980年期间，城市房地产实行的是“统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理”体制。房屋建设的方法，是把国家、地方投资结合在一起，实行局部统建和组织企业集资统建。

　　第二阶段，是从“统建”到综合开发的过渡阶段。十一届三中全会以后，“统建”开始向“综合开发”转化。在1980年12月由国务院批转的《全国城市规划工作会议纪要》中明确提出了综合开发对城市建设的意义及综合开发的适用范围、开发内容以及资金来源等重大原则问题。该文件指出：实行综合开发和征收土地使用费的政策，是用经济办法管理城市建设的一项重要改革，它有利于按照城市规划配套地进行建设，节约用地，充分发挥投资效果；有利于控制大城市规模，鼓励建设单位到小城市去；有利于合理解决城市建设和维护资金的来源。新建小城市、卫星城、现有城市新建区、段和旧城成片改造区，都应考虑组织开发企业，实行综合开发。开发内容，包括开发区的勘察、规划、设计、征地、拆迁、安置、土地平整和所需道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信等工程建设。有条件的地方，还可以包括住宅、生活、服务设施、公共建筑、通用厂房等等。建成后成套出售建筑物，并按土地面积和设施水平向使用单位收取开发费。开发公司实行企业化经营。开发基金，即开发企业的周转资金，可以从国家和地方基本建设投资中预拨，或由建设银行贷款，也可以向用户预收定金。开发所需统配材料、设备，应列入国家和地方物资分配计划，能够在市场采购的，就在市场选购。这是若干年来指导我国房地产综合开发工作的基本依据。

　　第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段。1984年第六届全国人民代表大会第二次会议上，政府工作报告中针对建筑业的体制改革指出：要着手组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司，城市住宅区、新建工矿区及其公共设施工程的建设，由开发公司承包，按照城镇总体规划，统一办理土地征用事宜，进行设计和配套建设，要保证承包企业的法人地位给以必要的自主权，上级行政部门不得干预其正常经济活动，同时要加强质量和财务监督。1987年《国务院关于加强城市建设工作的通知》进一步明确：城市建设要实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”，各地城市建设主管部门要加强对城市建设综合开发的归口管理，综合开发的收益主要用于城市建设。这就给综合开发以强大的推动力，使综合开发事业蓬勃地发展起来。

　　第四阶段，是以建立社会主义市场经济体制为标志的。1992年开始，房地产开发逐渐纳入到市场化的轨道，土地征用、出让越来越多地采取招标、拍卖办法，资金来源日益多样化，民营房地产企业在房地产开发中的地位日益增强。尤其从1999年开始到2004年，全国房地产开发规模呈加速递增态势，城市建设出现了前所未有的发展。