工业物业

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　　工业物业是指对自然资源或农产品、半成品等进行生产加工，以建造各种生产资料、生活资料的生产活动的房屋及其附属的设备、设施和相关场所。

　　供生产企业、科研单位安置生产设备与试验设备，进行生产活动或科学试验的物业及其附属设备设施称为工业厂房。工厂一般都有储备原材料和储备产品的建筑物，称之为仓库。工业园区是指在一定区域内建造的，以工业生产用房为主，并配有一定的办公楼宇、生产用房(住宅)和服务设施的地方。以上所说的工业厂房、仓库、工业园区等统称为工业物业。^[1]

　　工业物业的特殊性对这类物业的管理产生很大的影响，工业物业的特点主要包括：

　　(1)投资大

　　要建起能够满足需要的工业性厂房，一般都需要大量的投资，要占用生产性公司的大量经营资金，所以工业物业投资大的特点，决定了许多生产性公司要租赁物业而不是自己建造物业作为生产场地。

　　(2)非流动性

　　由于每一种不同的行业对工业建筑厂房的要求各不相同，加上一些工业物业具有大规模的特点，使得工业性厂房在房地产市场中成为一种交易缓慢的商品，具有非流动性。这种非流动性也增加了投资者——业主的投资风险，因此业主对租赁者的要求会更多。

　　(3)投资性

　　物业由于各生产企业对厂房等的地点功能有各自特殊的要求，租赁来的物业总有这方面或那方面的不适合，因此他们很希望能够自己选定一个场所来建造一个能够满足他们需要的物业，但同时为了将有限的资本投人到更需要的业务运营上去，他们就会寻找一个投资者来投资该物业，然后实施一个长远的租赁计划，这叫售后回租。这样公司就能够抽回其投资于物业的资本，把这部分资本重新投入到业务运作上，这对双方都是有利的。所以工业性房地产通常是厂商租赁者支付租金给投资者的一种投资性物业。

　　(4)功能易过时

　　新技术革命使工业物业对技术设备的落伍特别敏感，这种落伍的威胁增加了业主(投资者)的投资风险。因此他们在做远景规划的时候，必须以审慎的态度，通过增加物业的租赁用途和降低物业的折旧费来规避和防范这类风险。但货仓或仓库是特例，它们的综合功能决定了其所受限制比较少，功能过时的危险也较小。另外，仓库租赁者往往由于业务的需要而频繁地更换场地，仓库的这种流动性也大大地降低了投资者的风险。

　　(5)租赁期长

　　由于工业生产的期限一般都比较长，而重型机械的搬运和设备的保养又需要巨额花费，因此频繁地更换厂址是不现实，也是不合算的，所以工业物业的租赁者一般具有两个特征，一是具有较长的期限，在10～25年，甚至更长的时间；二是对于挑选合适的厂址非常重视，有时甚至是十分挑剔的。但很多工业企业主没有房地产方面的专长，加上没有时间和精力，所以他们一般都委托物业管理者为自己选择合适的租赁对象并委托其管理。

　　1．按照适用性分类

　　按照适用性分类，工业物业可以分成普遍性、特殊性和单一性三类。普遍性工业物业具有广泛的适用性，它可以适用于许多行业的生产及仓储等；特殊性工业物业指受某种条件限制，仅适用于某些应用范围，比如说要求带有很强绝缘(热)性质的仓储设施；单一性工业物业是只适合于某一类产品的生产或某一类企业的物业，如钢铁厂，它一般无法改做它用。

　　2．按照物业所处的地理位置分类

　　按照物业所处的地理位置分类，工业物业可以分成市场主导型、资源主导型和劳动密集型三类。市场主导型的企业主要面向私人和工业消费者，它依赖强大的消费人群，对市场的发展趋势和市场气候变化特别敏感。这种企业的物业位置通常分布在能够较快、较经济地接触到消费者的地区。资源主导型的企业一般靠近原材料供应地，从而可以节约可观的运输费用。那些使用大量煤炭或大批原料(如矿石)的工业都是资源主导型的工业。劳动密集型的企业，特别是需要大量简单操作工人的企业，最关心的是充足的劳动力和较低的人工工资。所以，这些物业一般集中在能提供大量操作人员而劳动力价格低廉的地区。

　　3．按照传统的工业分类

　　按照传统的工业分类，工业物业可作以下分类：

　　(1)重工业物业，包括炼钢、汽车制造和炼油等行业的物业。近便的交通设施和合适的原材料资源决定了这些工厂的位置，而且，由于重工业物业必须设计成满足使用者的特殊需要，所以，重工业物业一般是由业主自己占用和管理的。

　　(2)轻工业物业。由于生产线和仓库规模不大，设计上没有太多的特殊要求，轻工业物业可以适用各种用途。这就刺激了房地产商投资于建设一些通用厂房，供轻工业生产商租用。轻工业物业可以由业主自己管理或交给专业物业公司管理。在轻工业物业中，值得一提的是原来位于城市中心的旧大楼厂房。这些厂房在城市发展的过程中，原来的用途与城市的发展、土地的价格以及周围的环境等已大不适应。目前已有许多这样的厂房改作办公楼、商场、旅馆等各种用途，使得这些厂房的价值得到大大的提升。在我国，大规模的城市建设正在全国展开，随着城市格局的改变，旧城区中心原来用于制造业的建筑，正在被逐步改造成用于制造、办公、居住、仓储的物业组合，这些大量的旧建筑的用途被改变并出租，为富于创造性和雄心勃勃的物业管理人员提供了独特的机会。

　　(3)工业园区。工业园区近30年来在很多国家有了很大的发展。由于城市人口大量迁离市中心，交通设施的发展和一些工业用户对宽敞办公室的需要，加上郊区的土地容易得到和价格相对便宜，使得工业园区提供厂房、仓库、宽敞的停车场地以及优美的环境成为可能，这些都促使了用于轻工业发展的工业园区的建立。现在流行的工业园区不像过去将办公、制造、仓储等分开，而是提供办公和生产的组合，或者提供一种可以根据需要作不同分割的空间，这种被称作“孵化器式”的空间是为满足成长型企业的变化需要而专门设计的。

　　(4)仓储物业。由于其功能相对简单，一般不需要太多的管理，所以，仓储物业通常是由业主和租用者根据租约的规定共同管理的。近年来，由于建造成本的提高及土地的稀缺，世界上一些发达国家流行现代化的小型仓储设施。这些小型仓储设施除了服务于小型的工业企业以外，也有建在商业区和居住区附近的，为商业用户或居住用户服务。这些设施通常会由附近的专业物业公司管理。

　　(1)生产用房的管理是工业物业管理的重点

　　由于各生产企业都有其特殊的行业特点，专业性很强，因此管理者要了解不同行业的有关知识，有针对性地制定具有权威性和约束力的管理规定，保证生产的正常秩序。

　　(2)水、电、煤气等资源的确保供应

　　工业物业是要保证生产的正常进行的，特别是有些企业，其产品生产的过程要求不能停顿，因此任何的断电、断水、断气都会给生产带来重大损失，因此保证水、电、煤气的正常供应应是工业物业管理工作的关键工作之一。

　　(3)辅助配套管理工作复杂、难度大

　　生产的进行需要配套部门的工作。例如门卫、餐厅、浴室等都要服务、受制于生产。同时对有毒有害、易燃易爆物品的管理运输，“三废”的排放和处理都要制定严格的管理办法和监督措施，并组织协调，积极配合生产的正常进行。

　　(4)物业易损耗，维修量大

　　由于生产的特性，生产中因重量荷载超重、化学物质腐蚀、电器电路的超负荷、运输车辆的碰撞等情况，都容易给工业物业带来破坏和损耗。因此，工业物业的维修要比其他类型的物业工作量大。

　　(5)保洁工作难度大

　　由于生产的特殊性，机器的油污，排放的废气、粉尘，原材料本身的污染性等都会给工业物业的环境清洁工作带来很大的难度。

　　(6)保安消防任务重

　　从企业产品的价值以及技术保密的角度来看，都需要加强安全防范措施。同时，作为生产企业，会使用一些危险品，如管理不善，容易发生火灾和爆炸事故，因此，物业管理公司在这方面需投入较大的精力。从制度到措施，从设备到人员，从领导到员工，全面地加强安全保卫工作，将其作为工作的重中之重。

　　(7)要确保物业辖内交通畅通

　　工业物业内部原材料的运输、半成品的搬运、成品的入库出厂等离不开畅通的交通。因此不管是哪一类工业物业，都要注重物业内部的交通管理，它包括货物的装卸管理，物品的堆放管理，车辆的停放管理，车辆的走向管理等。

　　(8)提供多方位的社会化服务

　　工业物业一般建在城郊结合部或郊区，离商业中心较远，使员工的生活有诸多不便。因此物业管理公司实施管理时，应尽量提供各类经营性服务，做好广大业主和使用人的后勤保障。

　　工业物业以生产用房为主，但也有与之相配套的办公用房、生活用房和各种服务设施。所以，在管理方面，它既有与办公楼宇、居住用房相同之处，也有不同的地方。T业物业的管理，应遵循以下几个原则：

　　1．统一管理与独立管理相结合的原则

　　工业物业区域内，往往有一个统一的物业管理机构负责区域内治安保卫、清洁卫生、庭园绿化、消防安全、设备设施维修保养等日常管理工作。但是，工业物业往往集生产用房、办公用房、生活用房、商业用房于一体，而且又因权属不同而各异，必然给物业的统一管理带来困难。所以，工业物业的管理应遵循“统一管理与独立管理相结合”的原则。所谓“统一管理”就是在整个区域内有一个管理机构，负责区域内公共部位的各种管理工作，协调各业主及使用人的关系。所谓“独立管理”，就是在各类用房中，有独立的管理机构，即使在同一类型的房屋中，也可能有不同的管理机构。如生产用房，各生产单位可能是相对独立的区域或楼宇，因此有自己内部的管理机构，内部管理机构除尽职尽责管理好辖区的事务外，应协助整个工业物业区域内的统一管理机构做好各项工作。

　　2．专业管理与自治管理相结合的原则

　　工业物业或出售或出租，因此可以像居住物业那样，成立“业主委员会”。业主委员会对区域内重大问题作出决策，并有权选聘物业管理公司对物业进行统一的管理。作为专业管理机构，物业管理公司的水平影响着工业物业的生产环境、工作环境和居住环境，影响着物业的保值和升值。遵循“专业管理与自治管理相结合”的原则，按照业主的要求和标准实施专业管理，有助于提高生产效率。

　　3．物业管理与经营服务相结合的原则

　　物业管理的现行模式是“统一管理、综合服务”。工业物业一般建在城市的远郊，远离大城市，生活有诸多不便之处。因而物业区域内建造了生活用房、商业用房。尽管如此，一个工业物业区域比一般居住小区要大，要满足不同业主和使用人的要求，势必还有一定的差距。物业管理公司在实施管理时，应急客户之急，提供各类经营性服务，做好广大业主和使用人的“后勤部队”。总之，工业物业，特别是标准工业厂房、工业园区，是我国改革开放后出现的新生事物。管理好这类物业，是物业管理行业不容推卸的责任。

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