写字楼

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写字楼(Office Building)

　　写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。现代写字楼一般具有现代化的设备，环境优越、通信快捷、交通方便，有宽阔的停车场地，并且越来越专业化，如有些建筑只供给政府机关、企事业单位、文化教育、金融、保险以及律师等办公使用，并配备有相应的设施。

　　另外，随着建筑材料的改进和技术水平的提高，加上城市中心地价的不断上涨，城市中心的写字楼逐渐向高层和超高层发展。在写字楼集中的地区往往形成城市的“中心商务区”，为社会各行各业、各部门提供集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空间距离。写字楼已成为现代城市发展的重要组成部分。^[1]

　　一般来说，写字楼具有如下的显著特点。

　　1．写字楼大多建于城市中心的繁华地段

　　由于大城市交通方便、经贸活动频繁，所以各类机构均倾向于在大都市的中心地带建造或租用写字楼，以便集中办公、处理公务和经营等事项。以金融、贸易、信息为中心的大城市繁华地段，写字楼更为集中。

　　2．建筑规模大，办公单位集中，人口密度大

　　写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，办公单位集中，其间可以拥有几十甚至上百家租赁单位，工作人员以及往来客人将形成巨大的人流。这将会无疑增加管理工作的难度。

　　3．建筑、设备既现代又先进

　　为了吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们体现身份、高效办公的要求，写字楼一般所用的建筑材料都较为高档先进，外部装饰大都会有独特的格局、色彩，内部一般都配有先进的设施设备，如给排水系统、供电系统、中央空调、高速电梯、保安消防系统、通讯系统、照明系统等。因此，给其维修养护与管理带来了较大难度。

　　4．功能齐全，自成体系

　　现代写字楼一般还拥有自己的设备层、停车场，以及商场、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施。进而满足租户在楼内高效率工作的需要。因此，造成管理与服务内容的复杂化。同时也为客户的工作和生活提供很多方便，满足他们高效办公工作的需要。

　　5．使用时间集中，人员流动性大

　　一般来说，写字楼物业使用时间比较集中，多数在早8点以后、下午6点以前。上班时间整个物业是人来人往，川流不息，下班后是人去楼空，冷清异常。这一特点决定了写字楼物业管理必须有相应的特殊安排。

　　6．经营管理要求高，时效性强

　　由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高；另外，由于写字楼具有收益性物业的特性，高的出租(售)率是获得良好稳定收益的保证。经营管理不当，就不能赢得客户，甚至会马上失去已有的客户，而当期空置即意味着当期损失，所以其经营管理的实效性极强。

　　现代社会，写字楼数量众多，风格特色各异。不同类型的写字楼对物业管理的要求会有所不同。因此，熟悉写字楼的一般分类对做好相应类型的写字楼物业管理十分必要。目前，我国写字楼分类尚未统一标准，一般可以从以下几个方面对写字楼进行分类。

　　(一)按写字楼的规模分类

　　1．小型写字楼；建筑面积一般在1万平方米以下。

　　2．中型写字楼；建筑面积一般在1万—3万平方米。

　　3．大型写字楼；建筑面积一般在3万平方米以上。

　　大型写字楼有的建筑面积可达十万平方米以上，如美国纽约的世界贸易中心大厦、香港的中环中心大厦等。

　　(二)按写字楼的功能分类

　　1．单纯型写字楼：基本上只有办公一种功能，没有其他功能(如公寓、展示、餐饮等)的写字楼。

　　2．商住型写字楼：既能提供办公又能提供住宿的写字楼。这类楼宇又分为两种，一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼宇的一部分作为办公，另一部分作为住宿。

　　3．综合型写字楼：即办公为主，同时又具备其他多种功能，如有公寓、商场、展示厅、舞厅、保龄球场等综合性楼宇，但各功能部分所占的楼宇面积比例都不会太大，用于办公的部分依然是主要的，如广州的世贸大厦。

　　(三)按写字楼的现代化程度分类

　　1．智能型写字楼；是指具备高自动化功能的楼宇，通常包括楼宇自动控制系统(BA)；通讯自动化系统(CA)；消防保安监控自动化系统(va)；信息处理自动化系统(MA)；办公自动化系统(OA)。

　　2．非智能型写字楼；即没有智能化设备设施的一般写字楼。

　　(四)按照位置、建筑物状况以及收益水平等分类

　　国外对写字楼通常按这个标准分类，一般划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。具体介绍如下：

　　1．甲级写字楼具有优越地理位置和交通环境；建筑物的物理状况优良；建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业管理服务，包括24小时的维修与保安服务。

　　2．乙级写字楼具有良好的地理位置；建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在；收益能力低于新落成的同类建筑物。

　　3．丙级写字楼物业使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租者的需求，因租金较低，尚可保持一个合理的出租率。

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