工业物业管理

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　　工业物业管理是指物业管理公司对工业物业区内厂房、仓库等房屋建筑及其附属的设施、设备的管理以及各种综合性服务的管理。

　　工业物业的管理，长期以来没有得到足够的重视，其管理往往落后于民用物业和商用物业的管理。随着现代企业的发展和新兴工业园区的开发，工业物业的管理日益成为物业管理中备受欢迎的课题。^[1]

　　工业物业以生产用房为主，但也有与之相配套的办公用房、生活用房和各种服务设施。所以，在管理方面，它既有与办公楼宇、居住用房相同之处，也有不同的地方。工业物业的管理，应遵循以下几个原则：

　　1．统一管理与独立管理相结合的原则

　　工业物业区域内，往往有一个统一的物业管理机构负责区域内治安保卫、清洁卫生、庭园绿化、消防安全、设备设施维修保养等日常管理工作。但是，工业物业往往集生产用房、办公用房、生活用房、商业用房于一体，而且又因权属不同而各异，必然给物业的统一管理带来困难。所以，工业物业的管理应遵循“统一管理与独立管理相结合”的原则。所谓“统一管理”就是在整个区域内有一个管理机构，负责区域内公共部位的各种管理工作，协调各业主及使用人的关系。所谓“独立管理”，就是在各类用房中，有独立的管理机构，即使在同一类型的房屋中，也可能有不同的管理机构。如生产用房，各生产单位可能是相对独立的区域或楼宇，因此有自己内部的管理机构，内部管理机构除尽职尽责管理好辖区的事务外，应协助整个工业物业区域内的统一管理机构做好各项工作。

　　2．专业管理与自治管理相结合的原则

　　工业物业或出售或出租，因此可以像居住物业那样，成立“业主委员会”。业主委员会对区域内重大问题作出决策，并有权选聘物业管理公司对物业进行统一的管理。作为专业管理机构，物业管理公司的水平影响着工业物业的生产环境、工作环境和居住环境，影响着物业的保值和升值。遵循“专业管理与自治管理相结合”的原则，按照业主的要求和标准实施专业管理，有助于提高生产效率。

　　3．物业管理与经营服务相结合的原则

　　物业管理的现行模式是“统一管理、综合服务”。工业物业一般建在城市的远郊，远离大城市，生活有诸多不便之处。因而物业区域内建造了生活用房、商业用房。尽管如此，一个工业物业区域比一般居住小区要大，要满足不同业主和使用人的要求，势必还有一定的差距。物业管理公司在实施管理时，应急客户之急，提供各类经营性服务，做好广大业主和使用人的“后勤部队”。总之，工业物业，特别是标准工业厂房、工业园区，是我国改革开放后出现的新生事物。管理好这类物业，是物业管理行业不容推卸的责任。

　　1．生产用房的管理是工业物业管理的重点

　　工业物业一般以生产用房为主，辅以办公用房、生活用房和各种服务设施，如银行、邮局、餐饮、娱乐场所等。一般生产用房或出租或出售，由不同的企业使用。由于各生产企业都有其特殊的行业特点，专业性很强，因此，要求管理者要了解不同行业的有关知识，有针对性地制定具有权威性和约束力的管理规定，统一规范和协调各企业的生产经营行为，维护辖区内正常的生产经营秩序。

　　2．辅助配套的管理工作多样复杂

　　工业生产离不开辅助配套设施，有的企业又是24小时连续生产，与之相配套的辅助部门也要作相应的安排，如门卫、餐厅、浴室、动力供应和仓储运输等，以保证一线生产的正常进行；对有毒有害和易燃易爆危险品的仓储运输，以及三废的排放处理要有严格的管理办法和监督措施；为防止超负荷使用动力，要组织协调，制订限额使用的规定等等。

　　3．险情的出现难以预料

　　工业物业因使用不当和使用频繁，造成房屋损耗，以至带来结构的变化，险情的出现难以预料。例如，笨重的机器和存量过多的货物，使重量超过楼面结构的负荷；机器开动造成振动，房屋损耗严重；电梯高频率地使用，以及电器和其他设备，如配电装置和水泵等，由于超负荷运转而易损坏，使保养费增高。

　　4．清洁工作难度较大

　　工业物业由于使用功能的特殊性，生产用房往往难以保持清洁。如厂房内机器的油污容易弄脏走廊等地方，生产过程中排放的有害气体、尘埃等要花费大量的人力、物力、财力来清除，给环境卫生和环境保护带来了困难。

　　5．治安保卫和消防工作要求高

　　很多生产企业是高科技型的，生产高精尖产品，从原材料到产出品不仅价格昂贵，而且技术保密性强，因此必须加强安全防范措施，从内到外，建立一套有效的制度。作为生产企业，会使用和接触一些危险品，如管理不善，则可能发生火灾爆炸事故。消防工作应坚持以预防为主，配备足够的消防设施和器材，24小时专职消防人员值班，严防火灾的发生。

　　6．需提供多方位的社会化服务

　　工业物业除需加强生产用房的管理外，其他类型的房屋，如办公楼宇、住宅等的管理也不容忽视。物业管理单位除负责一般共同设备、公用设施、环境的清洁、园区的安全、庭园绿化等常规性工作外，还可以经营餐厅、浴室、医务室、自选商场以及小百货等配套服务。一方面可为用户提供方便，解决后顾之忧；另一方面可以增加经营收入，增强自己的经济实力和企业形象。

　　一、工业区各单位的管理

　　按工业区内工业物业买卖或租赁合同的规定，各企业单位、车间要履行各自的权利和义务，管理好各自使用的建筑物，。此外，各企业应遵守以下几项规定：

　　1．生产用物业不准用作生活居住；除经公安部门批准同意设立专用库房外，禁止在厂内堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危险晶和有害物品。

　　2．各企业根据生产需要，对厂房和仓库进行分割改造和内部安装设备时，不可损坏楼面结构和超过楼面允许的荷载。施工前应与管理者联系，并提供图纸，经有关部门会签后方可进行施工。

　　3．各企业应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，如有超载放置而引起楼层损坏，管理者有权要求有关企业修复到正常状态，由此造成的损失由责任企业负责。

　　4．因使用水电不当而造成其他企业损失的，其损失由责任者承担。

　　5．物业管理公司可以要求各企业的工业废弃物白行妥善处理，不得向外倒放，也可以由物业管理公司指定专业部门集中处理废弃物。

　　二、工业区公用部位的管理

　　1．为确保厂房和仓库及附近建筑物群体协调和美观，满足给排水要求，消防安全规定及生产和人员安全，各企业不得在红线范围内的基地上或屋顶、外墙、技术层搭建和安装设备，要在外墙及屋顶上设置企业标志和广告，应事先向管理部门申请，经协调，批准后方可实施。

　　2．为确保文明生产和绿化环境，无论购买或租赁厂房和仓库面积多少，均不可占用园林绿地面积。

　　3．为确保公共场所的清洁卫生，各企业要加强对员工教育，对违反环卫保护规定的，由责任者负责。

　　4．各企业不得以任何形式占用在购买或租赁合同中明确的公用部位。

　　5．各企业应教育员工爱护公用部位的房屋结构和设备，如人为损坏，由责任者负责。

　　6．厂房和仓库的公共场地，除由物业管理公司协商确定停放自行车和汽车外，各企业不得堆放货物等东西。

　　三、工业区设施、设备管理

　　工业区设施和设备大体可分工业生产专用设施和设备、工业生活共用设施和设备以及工业物业附属设施和设备三大类。工业生产专用设施、设备，如钢铁厂的炼钢炉、机械加工厂的各类机床等等，其管理的专业性强，应由工业企业自管；工业生活共用设施和设备以及工业物业附属设施和设备(以下不妨简称为工业物业设施、设备)，如供水、供电、供气、供暖、通讯等等通用的L设施和设备，可委托物业管理公司管理。工业物业设施、设备管理应建立健全工业物业设施、设备的使用、维护保养制度，保证工业物业设施、设备的正常运行，定期维护保养。

　　四、工业区环境管理

　　1．工业区环境污染的管理。

　　(1)工业区环境污染的类型。①空气污染，造成空气污染的因素有：，燃煤排放二氧化硫气体、机动车尾气、工厂内排放的化学烟雾、粉尘等；②水污染，工业废水含有大量有毒、有害污染物，容易引起水污染；③固体废弃物污染，工厂内固体废弃物污染是指人们在生产、生活中扔弃的固态物资造成的污染；④噪声污染，噪声污染包括交通噪声污染、生产噪声污染和生活噪声污染等；⑤电磁波污染。

　　(2)工业区内环境污染的防治。环境污染的防治除了要求工业区内各有关单位认真执行国家有关环境保护的法律、法规以及环保部门监督、检查以外，物业管理公司也应该结合实际情况，制定工业区内污染防治制度，并监督各企业认真执行，避免或减少工业区内环境污染事故的发生。

　　2．绿化和环卫工作。

　　绿化和环卫工作既是治理环境污染的有效措施，也是提高环保质量的有效途径。工业区内的绿化能够净化空气、防尘、防噪音、改善工业内小气候，并美化人们的工作、生活环境。工业区绿地的类型有：

　　(1)公共绿地。包括工业厂区、生活区域及文化活动场所的绿地。

　　(2)公共场所、公共建筑及公用设施绿地。

　　(3)庭院绿地。

　　(4)道路及广场绿地。

　　工业区的环境卫生要注意“扫”和“防”结合。道路及有关卫生区要定时清扫、洒水；公共场所需设置卫生桶、卫生箱，制止工业区不良卫生习惯。物业管理公司有责任搞好环境卫生工作；同时也要求工业区的职工、家属、住户积极配合物业管理公司的环境卫生工作，因此，物业管理公司应抓好宣传教育工作，增强职工及住户文明意识和自觉自愿遵守规章制度的观念，，把工业区的环境保护、环境卫生与建设文明物业工业区有机地结合起来。

　　3．认真清理工业区内的违章搭建。违章搭建是对整个工业区和谐环境的破坏，它既有碍观瞻，又影响人们的日常生活、工作，还有可能带来交通不安全的问题。因此，物业管理公司要认真做好清理工业区内的违章搭建的工作。

　　4．做好公用设施管理。公共设施是工业区物业的一个重要组成部分。公用设施一旦遭到破坏或损坏，便会影响人们正常的办公和生活。因此，物业管理公司必须加强公用设施的管理。

　　5．努力建设新型的人文环境。物业管理公司应开展人文环境的建设和管理。新型的人文环境应该是和睦共处、互帮互助的生活环境，互利互惠、温馨文明的工作环境以及融洽和谐、轻松有序的办公环境等。好的人文环境可以焕发热情，提高工作效率，对社会治安状况的好转也有极大的促进作用。

　　6．建设各类环境建筑小品。环境建筑小品的内容十分广泛，就其性质来说大体可分为三类：

　　(1)功能性。有坐椅、桌、园灯或路灯、垃圾筒、电话亭、休息亭廊、标志牌、儿童游戏设施、地面铺装等。

　　(2)装饰性。有花架、花坛、水池、人工喷泉、人工瀑布、假山、雕塑、叠石等。

　　(3)分隔空间。有人口标志、围墙、栏杆、路障、台阶、挡土墙等。

　　环境建筑小品具有方便耐用、美化环境、组织空间的功能。其种类、造型、规格、质地可根据实际需要而设计，但应注意不要强求样样俱全。物业管理公司应用少量的投资和简易可行的材料建设各类环境建筑小品，力求建筑小品新颖、别致、实用，达到美化环境的效果。

　　五、工业区治安管理

　　治安管理的目的是为了保障物业管理公司管理区内的人、财、物不受伤害和损失，维护正常的生产、生活秩序。

　　(一)工业区治安管理的特点

　　1．综合性强、管理难度大。工业区内地域广，建筑物类型繁多、功能各异，生产单位连续作战，生产产品数量大；生活区域同生产区混杂，工业区内人员、车辆繁多!；同时各生产厂家、车间又有各种不同类型的管理方法，物业管理公司不可能过多干预，只能同各生产单位、车间及生活区的宿舍、住户管理单位密切合作，相互配合，积极参与，才能较好的完成管理工作。

　　2．服务性强。物业管理公司的治安保卫管理实质上是治安服务，即提供保安、保卫服务，为保障工业区职工、住户的人身、财产安全服务，作为保安人员，要树立“以顾客为中心”的思想；既要有公安人员的警惕，又要有服务性行业的热诚；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。

　　(二)工业区治安管理的内容

　　1．建立健全安全保卫的组织机构。

　　2．制定和完善各项治安保卫岗位责任制。

　　3．根据治安区域大小和当地治安情况，配备相应数量的保安员，定期对保安员进行职业道德教育和业务培训。

　　4．建立正常的巡逻、值班制度，明确重点保卫目标，做到点面结合。

　　5．处理突发性的治丝件。

　　6．联系区内群众，搞好群防群治，完善区域内安全防范设施。

　　7．与周边单位建立联防联保制度，并与当地派出所建立良好的工作关系。

　　六、工业区消防管理

　　(一)工业区消防管理的目的和方针

　　消防管理的基本目的，是防止工业区发生火灾，最大限度地减少损失，为工业区业主单位、职工、住户的工作、生活提供安全保证，增强他们的安全感，保护其生命财产的安全。

　　消防管理的方针是“预防为主，防消结合”，要求消防工作在思想上要把预防火灾放在首位，从人力、物力、财力、技术等方面做好灭火的预防，确保物业的安全使用。

　　(二)工业区消防管理的内容

　　1．定期训练专职消防员，建设高素质的消防队伍。

　　2．制定、完苦的消防制度。

　　3．管理和维护好消防设备和器材。

　　4．定期进行消防安全检查和消防演习。

　　5．保持消防通道畅通无阻，一旦发生火警，能及时疏散人群。

　　6．制定紧急情况下的应急措施方案。

　　7．及时处置消防安全事故。

　　七、工业区车辆管理

　　(一)车辆管理工作的内容

　　1．建设合适的停车场、棚、库房。

　　2．配置相应的监控、防盗设施。

　　3．建立健全车辆管理制度。

　　4．检查、放行进出门卫的车辆。

　　5．保证车辆在工业区内的正常行驶和停放。

　　(二)停车场地的建设要求

　　1．停车场地位置规划。物业管理公司对停车场地位置的规划，既要尽可能地利用已有停车场地，又必须考虑实际需要，大胆创新，因地制宜地规划设计出既能与工业区相协调，又符合实际需要的停车场地。

　　2．停车场(棚、库)内要求有不同的空间，适合不同车辆。停车场(棚、库)要保证停车畅通无阻，其内部要设置清楚而又足够的指示信号灯、指示标语，有充足的消防设备；停车场(棚、库)的车位布置，要按车型、规格分别布置，防止各类车型的车辆混杂存放。

　　八、工业区物业管理服务

　　工业物业管理的服务，主要是做好各项保障工作，如材料、物资、设备、工具的供应保障；工作生活设施及工作条件的保障；自然环境和社会文化环境的保障等。工业物业管理服务是物业管理单位的一个利润增长点，做好这方面工作对拓宽物业管理企业经营渠道具有重要意义。

　　工业物业的物业管理是各种不同类型物业中最难的，一方面对工业厂房有特殊要求，另一方面要保证厂区水电的持续、正常的供应，针对以上工业物业的物业管理的特点和难点，在常规服务上必须坚持高标准。具体物业管理过程中要求做到以下几条：

　　a．组建精干的物业管理机构，实行民主管理。在厂房落成之前，就应对选择专业化的物业管理机构有通盘考虑，以便负责厂房的验收接管工作。在业主或承租客户人住之前，要同他们签订物业管理协议，明确其应尽的义务和享受的权利；在业主和承租客户人住后，应正式成立物业管理机构，其成员由使用厂房的各企业派代表组成。由房地产企业物业管理负责人任组长，实施民主管理。

　　物业管理机构的职能是负责厂房区域内建筑物的日常物业管理事务；统一对外联系，协调落实街道办事处交办的社会任务；协调各生产企业间的关系；落实整个区域内设备、设施和共用部位的物业管理工作；负责建立房屋维修基金；按时收取和分摊物业管理费用；制定有关具体物业管理制度和检查执行情况。

　　b．做好生产厂房的物业管理工作，确保房屋的结构完好和安全使用。这里特别要注意在改造厂房和内部安装机器设备时，不得损坏厂房结构，不得超过楼面允许的荷载，如因超载机器引起的楼层损坏的一切损失，应由责任者承担；工业厂房的现场管理十分重要，不得在厂房内堆放易燃、易爆和有腐蚀性物品，不得随意排放有害气体，超过规定标准的噪声必须采取降音措施，不得随意抛弃工业废弃物，应该确保电梯的安全使用。

　　c．搞好生产厂房内、外公共区域的管理，保证厂区安全、整洁。绿化工作要对大面积的绿地做好养护，拔除杂草，灌水施肥，修剪树木，灭虫灭害；不得侵占绿地，以保持环境的美化。保洁工作要保持厂区的干净整洁，严格对工业垃圾和生活垃圾的分离工作及按时处置；各个生产企业不得以任何形式占有共用部位，堆放货物，搭建违章建筑；在外墙、屋顶设置企业标志和广告，必须向物业管理机构提出申请，经批准后方可实施。

　　d．要建立安全保卫制度，确保安全生产。根据实际需要，建立一支精良的保安队伍，实施24小时值班和巡逻制度；为昂贵的产品、原材料和保密性资料档案做好防范性的安全工作，并应防范因频繁启动电气设备、使用大量煤气和高压容器不当而引起火灾及爆炸事故大发生，要备足消防设施和器材，要对明火操作做出使用规定和规定操作区域；停放在公共场所的货物、设备、材料、车辆等，可由各企业自行看管，也可委托治安部门统一看管；建立各企业员工、车辆货物出入场区大门必须遵守的门卫制度。

　　e．提供全方位的社会化服务。工业物业中除了加强生产用房的物业管理外，其他类型的房屋，如办公楼宇、住宅的管理也不能忽视。对一般共用设施、环境的整治、庭院的绿化进行常规物业管理外，还可经营餐厅、浴室、医疗、自选商场以及小百货等配套设施的服务。一方面可以为业主和承租客户提供方便，解除生活方面的后顾之忧；另一方面也可增加收人，增强企业的经济实力和树立物业管理企业的形象。

　　1．负责工业物业的日常管理事务，如清洁、绿化、治安、消防、车辆管理等。

　　2．建立和实施物业管理的规章制度。

　　3．协调各企业对公共部分的使用，维护工业物业区域内的布局。

　　4．负责工业物业公用部位、附属设施及共用设备的使用、养护和维修。

　　5．建立工业物业公用部位、附属设施及共用设备大修、维修基金，管理好维修基金，保证维修基金的正确使用。

　　6．按时收取和分摊管理费、维修萎，并定期公布账目。

　　7．代表各企业统一对外联系，协助落实街道办事处交办的社会任务。