物业专项维修资金

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　　物业专项维修资金全称为“住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金”，在《物业管理条例》颁布之前也被称之为“专项维修基金”。专项维修资金是指由法律规定的由业主交纳的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。依据建筑物区分所有权的理论，共用部分的权利属于区分所有权人共同享有，同样道理，共用部分的维修义务也应当由全体区分所有权人共同承担。因此，《物业管理条例》第54条规定了专项维修资金制度，即“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”目前我国有关专项维修资金的使用与管理的制度主要规定在《物业管理条例》和1998年建设部、财政部联合制定的《住宅共用部位共用设施设备专项维修基金管理办法》中。^[1]

　　物业服务企业的财务部门应根据有关规定，具体负责物业专项维修资金的监控工作。

　　房屋共用部位专项维修资金是指专项用于房屋共用部位大修、中修、更新和改造的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备专项维修资金是指专项用于共用设施和共用设备大修、中修、更新和改造的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

　　《物业管理条例》第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业服务企业应当在物业服务合同中对物业管理专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

　　在《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，已有建立住房专项维修资金的规定，即“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设施和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。住房制度改革的实践证明，建立专项维修资金，以保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护，是十分必要的。但是，目前也存在着专项维修资金的交纳范围和所有权不明确以及挪用专项维修资金的问题。为了解决这些问题，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》等文件进行了专门规定。

　　专项维修资金收缴的依据为《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字【1998】7号)等法规文件的相关规定。

　　1．物业专项维修资金的第一次收缴。

　　按照有关专项维修资金管理的现行法规，即建设部以建住房【1998】213号文发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关专项维修资金缴交约定。购房者应当按购房款2％～3％的比例缴交专项维修资金。专项维修资金属业主所有，不计人住宅销售收入。专项维修资金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

　　公有住房售后的专项维修资金来源于两部分：

　　(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。该部分资金属售房单位所有。

　　(2)购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　公有住房售后专项维修资金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。

　　2．物业专项资金的续筹。

　　专项维修资金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主大会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。

　　(一)专项维修资金的用途

　　《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第四条第二款规定，专项维修资金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字E1999]7号)，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。《物业管理条例》第五十四条也规定：“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”

住宅专项维修资金

　　(二)物业专项维修资金的使用范围

　　1．物业共用部位维修工程

　　①主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的；

　　②户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的；

　　③整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30％以上，需要修缮的；

　　④整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；

　　⑤经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。

　　2．物业共用设施设备维修、更新、改造工程

　　①物业管理区域内路面破损30％以上，需要整体修复的；

　　②整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

　　③智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20％的；

　　④电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20％的；

　　⑤二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的；

　　⑥物业管理区域内的围墙．大门等因损坏，需要整体修缮、更新的；

　　⑦经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。

　　3．不得从物业专项维修资金中列支的维修费用支出

　　①物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业管理企业从业主交存的物业服务费中支出；

　　②物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担；

　　③物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担；

　　④物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

　　物业专项维修资金所有权属于业主，但实践中，由于专项维修资金往往不直接掌握在业主手中，侵犯业主专项维修资金所有权的纠纷时常出现。因此，必须从法律角度加强对物业专项维修资金的管理。我国关于物业专项维修资金管理的法规主要有《物业管理条例》及《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，对物业专项维修资金的管理主要做了以下方面规定。

　　(一)物业专项维修资金的使用管理

　　1．物业专项维修资金应专户存储，专款专用，不得挪用

　　《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第七条规定，维修基金应当在银行专户存储，专款专用。

　　当维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用，以保证维修基金的安全。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十八条规定，专项维修资金代管单位违反本办法规定，挪用专项维修资金或者造成专项维修资金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按照规定进行处理。情节严重的，应当追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。

　　2．物业专项维修资金的代管及使用

　　(1)物业专项维修资金的代管《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定售房单位代为收取的专项维护资金，在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。

　　业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。

　　(2)物业专项维修资金的使用当地房地产行政主管部门代管物业专项维修资金期间，业主委员会成立前，确需使用维护资金，应由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。如北京市在业主大会成立前，一般商品房的专项维修资金由市居住小区管理办公室代管，公有住房售后专项维修资金由市住房资金管理中心代管。2006年颁布的《北京市专项维修资金使用管理办法》还详细规定了业主大会成立前却需使用专项维修资金时的办理程序：

　　①物业管理企业应当将维修工程计划在工程涉及业主的公共活动区域予以公告；

　　②需要对维修工程的必要性及费用预算进行鉴定的，可委托专业机构鉴定并出具鉴定报告，鉴定费用可计人本次维修工程成本；

　　③物业管理企业持费用预算、维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主公示及征求书面意见，经涉及业主所持投票权三分之二以上通过；

　　④物业管理企业应当依法确定施工单位，签订施工合同；

　　⑤物业管理企业持资金支用申请、资金预支用备案表、业主决议、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表、维修资金交纳情况统计表、施工合同等材料到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金预支手续；

　　⑥工程竣工验收合格后，物业管理企业持维修费用决算单、维修费用发票、最终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金结算手续。

　　业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将专项维修资金移交给物业管理企业代管；物业管理企业认为需要使用专项维护资金，应提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。

　　3．物业管理企业代管的专项维修资金，应当定期接受业主委员会的检查与监督

　　业主有权了解物业专项维修资金的具体开支情况，对物业管理公司进行监督。物业专项维修资金是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的。该项基金是全体业主交纳的，所有权属于全体业主。《物业管理条例》第十一条规定，业主大会应当履行决定专项维修资金使用、续存方案，并监督其实施的职责。因此，业主对维修资金监督的前提是行使知情权，其中包括要求物业管理公司定期公布具体明细账目。

　　(二)物业专项维修资金的续筹管理

　　随着物业维修活动的开展，物业专项维修资金会逐渐减少，为保证物业维修管理的需要，应通过多种途径续筹物业专项维修资金。根据《物业管理条例》及《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的有关规定，可以通过以下途径增加专项维修资金。

　　1．将物业专项维修资金的存储利息收入转增专项维修资金

　　维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

　　2．物业管理费结转的费用转增专项维修资金

　　物业管理费在运行中会有完成本开支后的结余，如果有连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整外，也可经业主大会同意设定一定比例纳入专项资金，但由于管理费的结余的原因有多种，其结余部分的再分配亦应根据多退少补原则进行适当安排。

　　3．向业主续筹

　　根据住宅维护保养的需要，专项维修资金不敷使用时，可以由业主大会决定按照业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

　　4．业主共有物业的收益转增专项维修资金

　　物业区域内的共用部分，通常有些可以用来经营，获得收益，这部分物业的产权属全体业主共有，这些物业可采用灵活多样的方式，由物业管理单位经营，比如对小型超市等商业用房，以及物业区域内的由开发商或有关部门认定的属业主权益的广告牌等商业设施的收益。可将收入的一部分并入专项资金，但必须以首先满足补充物业管理费的不足和当前的使用为前提。

　　5．社会捐赠或政府拨款的费用

　　由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付的，专项用于某项或某类物业维护保养、本体修缮、美化和装点设施维护的费用可作为物业专项维修资金的续筹资金。

　　(三)物业管理主客体变更时物业专项维修资金的管理

　　1．物业管理企业发生变换时物业专项维修资金的管理

　　《住宅共用部位共用设施设备维护基金管理办法》第十二条规定：“物业管理企业发生变换时，代管的维修基金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起10日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。”

　　2．业主转让物业时物业专项维修资金的管理

　　《住宅共用部位共用设施设备维护基金管理办法》第十三条规定：“业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过产。”。

　　3．物业灭失时物业专项维修资金的管理

　　《住宅共用部位共用设施设备维护基金管理办法》第十四条规定因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。