房屋权属证书

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什么是房屋权属证书[1]

  房屋权属证书是登记机构颁发给权利人作为其享有房屋所有权等权利的法律凭证,包括房屋所有权证、他项权利证等。房屋权属证书由颁证机构统一的制作和颁发,具有统一的格式。

房屋权属证书的内容[2]

  房屋权属证书记载的内容包括:发证机关、证号、产权类别、产权所有权、房产坐落地址、房屋结构、间数、层数、建筑面积使用面积、设计用途、他项权利摘要和附记,并配有房地产测量部门的分户房地平面图及房屋登记表。

房屋权属证书种类与颁发[3]

  《城市房屋权属登记管理办法》第三十一条规定,房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。房屋所有权证是由县级以上房产管理部门向房屋所有权人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书,是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证,权利人依法凭证行使房屋的所有权。房屋共有权证是县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发,每个共有权人各执一份的权利证书,是房屋所有权证的附件,用以证明共有房屋的归属,是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。房屋他项权证是在他项权利登记后,由房管部门核发,由抵押权人持有的权利证书,是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证是实行房地合一、统一管理的城市登记机关颁发的法定凭证,除记载房屋权属要素外,还记载有土地使用权方面的要素。

房屋权属证书的重要性[4]

  随着房地产法律知识的普及,越来越多的买受人开始重视所购房屋的所有权问题,关心能否办理房屋所有权证及办理的期限。但目前还有相当一部分买受人只关心房屋的价格、地理位置、周边环境、房屋质量、户型物业管理等问题。对“商品房买卖合同”的法律地位不了解,不重视,对房屋所有权的重要性认识模糊,觉得房屋所有权证可有可无。还有极个别的买受人为了省一点儿税费,拖着不去办理房产证,另外也有一些开发商开发的项目因开发程序严重违法。永远也无法办理房产证,但买受人却对这种行为听之任之,或采取措施不力。这从一个侧面纵容了不法开发商的违法行为,使自己的合法权益肆意受到侵害。那么房屋所有权证到底有多重要呢?

  《宪法》第十三条规定:“国家保护公民的合法的收入储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”《民法通则》第七十一条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十二条第二款规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”买受人与开发商或者其他自然人签订了房屋买卖合同,交纳了房款,办理了入住手续,但这并不意味着买受人已经取得房屋的产权。以上行为只是处于平等民事主体地位买卖双方所进行的房屋买卖行为的一部分,买卖双方还必须到房屋主管部门办理产权过户登记,并申领房屋所有权证,一个完整的房屋买卖过程才告结束。只有经过房屋主管部门,完成法律规定的必经程序,取得房屋所有权证,买受人才对所购房屋拥有所有权,才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。如果买受人在入住后不能取得房屋所有权证,那么他所购的房屋所有权处在一种不确定的状态,买受人不能取得如下权利:

  (1)不能买卖、置换、赠与、继承、转让等,如进行上述行为,也会因为此行为违反国家法律的禁止性规定而被宣布无效。法律不予保护非法的民事行为,各方的损失只能由各方自己来承担。

  (2)无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权典权,因定,房屋抵押实行登记制度,而登记的唯一凭证就是房屋所有权证,所以买受人无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其他民事责任。

  (3)在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿

  (4)如因项目非法开发而无法办理房产证,则买受人所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险,买受人将血本无归,无法通过法律渠道主张自己的权利。

  (5)无法部分改建所购房屋。

  (6)在土地使用期限届满时无法申请继续使用该土地。

我国房地产权属登记发证制度[3]

  《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”房地产权属登记发证制度是产权产籍管理的核心内容,概括起来有如下几方面:

  (1)市、县房地产管理部门是房屋所有权登记发证的法定机关

  《城市房地产管理法》规定:“由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证。”

  国务院在1983年颁发的《城市私有房屋管理条例》规定:“城市私有房屋所有人,须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续,经核实后,领取房屋所有权证。”

  住房和城乡建设部在1990年颁发的《城镇房地产产籍管理暂行办法》规定:“房屋产权人应向房屋所在地的市、县人民政府房地产行政管理部门申请登记,经审查确认产权后,发给房屋所有权证。”

  国务院在1994年颁发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》中规定:“职工购买住房,都要到房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续,同时要办理相应的土地使用权变更登记手续,并领取统一制定的产权证书。”

  住房和城乡建设部在2001年颁发的《城市房屋权属登记管理办法》规定:“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区以内的房屋权属登记管理工作。”

  根据上述法律、法规的规定,在城市管理区域内,只有房地产行政主管部门才是法定的房屋所有权的登记发证机关,其他部门办理的权属登记或发放的房屋权属证书不具有法律效力,不受法律保护。

  (2)房地产权属登记发证管理机构的分工和部门之间的工作程序

  在我国,国务院统一负责全国范围内的房地产权属登记发证管理工作,具体内部分工为:住房和城乡建设部负责全国房屋权属的确认、登记、发证管理工作,国土资源部负责全国土地使用权的确认、登记、发证管理工作。

  各省、自治区和直辖市的地方房地产权属登记发证管理工作机构的分工及职权由各省、自治区、直辖市人民政府根据具体情况,具体确定。

  市、县一级房地产登记发证管理机构分工及工作程序分两种情况:

  (1)在房、地分管体制下

  根据《城市房地产管理法》的规定,其工作程序为:

  “以出让或者划拨方式取得土地使用权的,应当向县级以上人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。”

  “在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房地产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房地产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”

  “房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”

  “法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。”

  (2)在房、地统管体制下

  《城市房地产管理法》规定:“经省、自治区、直辖市人民政府规定,县级以上地方人民政府有一个部门统一负责房产管理和地产管理工作的,可以制作办法统一的房地产权证书。”

  目前,房地产实行统一管理的城市有广州、北京、上海、重庆等。目前,在我国房地产产权产籍管理体制下,管理模式不一,大体分为如下几种:

  第一种是按土地的行政管理与经营管理来划分权限的管理模式。指土地管理部门负责城乡地籍、地政管理和土地的出让、权属登记管理,房地产管理部门负责土地的开发利用、房地产转让、出租、抵押和房屋所有权的登记发证管理。该模式在产权登记发证方面实行“两家各发一证”的做法,即土地管理部门颁发土地使用权证,房地产管理部门颁发房屋所有权证。

  第二种是按土地出让前后划分权限的管理模式。指土地管理部门负责土地出让和出让前的工作,土地出让以后的一切管理工作由房地产管理部门负责。这种模式,即房地产管理局负责城区土地出让后的土地地政地籍管理,并统一发放房屋所有权证和土地使用权证。这种模式实行由房地产管理部门“一家发两证”的做法。

  第三种按城、乡划分权限的管理模式。指城市范围内土地的出让、转让、出租、抵押以及土地使用权和房屋所有权的登记发证管理工作均由市房地产管理局负责。农村地区的土地管理由土地局负责。这种模式在产权登记发证方面实行由房产管理局“一家发两证”的做法。

  第四种实行“房地合一”的管理模式。政府把房地产管理局和市土地管理局合署办公,实行“一套人马,两块牌子”的体制,作为城乡房地产管理部门。在产权登记发证方面实行只发一个“房地产证”的做法。

房屋权属证书与房屋登记簿的区别[5]

  房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,是房屋登记机构制作和管理的,用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,是房屋登记簿的外在表现形式,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。二者的区别在于:

  (1)持有人不同

  房屋登记簿由房屋登记机构制作并且管理,也就是说房屋登记簿由房屋登记机构持有,房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。房屋权属证书则一般情况下由房屋权利人持有,是权利人依法拥有房屋所有权或其它权利的合法凭证。

  (2)内容来源不同

  房屋登记机关根据申请人的申请登记事项,经审核无误后记载于房屋登记簿。而房屋权属证明则由房屋登记机构根据房屋登记簿的记载缮写,并向权利人发放。

  (3)形式不同

  房屋登记簿可以采用纸介质,也可以采用电子介质。鼓励有条件的地方建立电子介质的登记簿。采用电子介质的,应当有唯一、确定的纸介质转化形式,并应当定期异地备份。而房屋权属证明必须采用纸介质的形式。房屋权属证书、登记证明破损的,权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的,权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后,可以申请补发。

  (4)效力不同

  房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,房屋物权设立、变更、转移和消灭自记载于房屋登记簿时发生效力。而房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

参考文献

  1. 穆本编著.房地产法律及相关词语解释.企业管理出版社,2009.06.
  2. 刘桂林主编.房地产法律政策适用指引.中国法制出版社,2009.10.
  3. 3.0 3.1 张登云,康峰主编.房地产经纪人.机械工业出版社,2010.03.
  4. 雷兰编著.商品房买卖纠纷及案例评析.科学出版社,2005.1.
  5. 庞标,王俊著.房屋买卖与登记:常见问题专家解答.中国法制出版社,2008.11.
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