房地产买卖合同

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　　房地产买卖合同是指房地产买方与卖方就转移房屋所有权和土地使用权以及支付房地产价金等房地产买卖事宜所达成的书面协议。交付房屋所有权和土地使用权并接受房地产价金的一方是卖方，支付房地产价金并接受房屋所有权和土地使用权的一方是买方。^[1]

　　房地产买卖合同具有以下特点：

　　第一，该合同以房地产为标的物。房地产买卖合同只能以房地产为标的，由于房地产具有不同于其他一般商品的特殊性，也决定了房地产买卖合同具有其特殊和复杂的一面。

　　第二，该合同是一方转让房屋所有权及其土地使用权的权利，另一方则以支付货币为对价，否则就不是房地产买卖合同，而是其他合同。

　　第三，该合同处分的是房屋所有权及其土地使用权。房地产买卖合同与其他买卖合同的不同之处在于房屋是附着于土地上的不动产，房屋所有权转移时，根据房地产权利一致的原则，土地使用权也随之转移。

　　第四，房屋买卖合同是法律所规定的一种要式合同。由于房地产买卖合同不同于一般的买卖合同，标的物所有权的转移不以交付为标志，而是以办理相关的房产过户手续作为标志，也就是说该合同处分权利的结果是以房地产行政主管部门进行房地产权属登记并依法确认房屋归属关系为要件。所以，房地产买卖合同是一种要式合同。

　　房地产买卖合同应当包括以下主要条款：

　　(1)买卖合同的双方当事人。即买方和卖方；

　　(2)标的物的基本情况。合同应载明标的物即房地产的座落、地号、产权所有人、产权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、房屋建筑面积、占用土地面积、房屋结构、四至界限、附着物、附图等；

　　(3)如系出让土地，载明剩余使用年限；

　　(4)房地产成交价格；

　　(5)房地产价金的币种、支付期限和方式。合同应载明以人民币或某一特定外币支付房地产价金，一次性或分期支付以及最后付清的期限；

　　(6)定金。双方可以在合同中约定定金。定金可以充抵房地产价金。给付定金的一方不履行合同的，无权请求返还定金，接受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金；

　　(7)房地产交付时间；

　　(8)卖方的产权保证条款。卖方保证出卖的房地产权属清楚，若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务，概由卖方负责处理，并承担民事诉讼责任，因此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿；

　　(9)违约责任。双方可以约定违约时应支付一定比率或数额的滞纳金；

　　(10)税费负担。在办理房地产过户手续时应缴纳的税费，由双方按规定各自承担；

　　(11)纠纷的解决。双方可以在合同中约定纠纷的解决方法；

　　(12)生效条件；

　　(13)其他约定的条款。

　　按照不同的标准，房地产买卖合同可以划分不同的类别：

　　1)按转移产权的内容不同，可分为土地使用权的买卖和房屋所有权及土地使用权的买卖。这种分类的意义在于法律对转让的限制条件不同：以出让方式取得的土地使用权，受让方必须依照土地出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发后，方可出让；除此之外，国家严禁以任何方式对土地使用权倒买倒卖；对以出让方式取得的土地上建有房屋的房地产的转让，只要不在法律规定的禁止转让之列，均可自由买卖。

　　2)按房地产的性质不同，可分为商品房的买卖、公有房屋和经济适用房的买卖和私房买卖。这种分类的意义在于法律规定的符合买卖的条件不同。商品房买卖专指有房地产开发企业建设的用于出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。《商品房销售管理办法》(2001年4月4日)、《城市商品房预售管理办法》(2001年8月15日)专门规定了商品房买卖的条件。公有住房和经济适用房买卖的主体资格有严格的规定；《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》对已购公有住房和经济适用房出售条件作出了规定；除此之外，已经取得合法产权证书的私有房地产，只要不在法律规定的禁止转让之列，均可自由买卖。

　　(1)出卖人必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。

　　(2)买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行；单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。

　　(3)房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。

　　(4)房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，即合同的内容必须合法。如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。

　　签订的房屋买卖合同如果违反了上述四个条件，那么该合同就是无效合同(或部分无效合同)。无效的合同不受法律的保护。确认合同部分无效的，假如不影响其余部分的效力，其余部分仍然有效。另外，房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记并公证。

　　1)合同生效的条件

　　房地产买卖合同生效是指已经成立的房地产买卖合同对当事人发生法律约束力。商品房买卖合同自双方签字盖章之日起生效。在签订合同时，合同双方应仔细阅读合同的各项条款，明确每一条款的真实意思表示。出卖人除加盖公章外，其法定代表人或委托代理人应当在合同上签字；买受人为单位的，其法定代表人(负责人)或委托代理人也应当在合同上签字。为防止合同对方换页，买卖双方应在合同的每一页上签字或者加盖专用的骑缝章。

　　2)无效合同的种类

　　无效合同主要有以下七种：

　　①房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖给不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

　　②产权未登记过户，合同无效。依照《合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，白成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

　　③产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得其他共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交其他共有人同意的证明。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

　　④侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出的房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

　　⑤单位违反规定购房，合同无效。机关团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用做集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

　　⑥有价格欺诈行为或显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低而无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格；协商不成的，可向法院起诉。

　　⑦非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：a．以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；b．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；c．依法收回土地使用权的；d．共有房地产，未经其他共有人书面同意的；e．权属有争议的；f．未依法登记领取权属证书的；g．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，购房人在下列情形下可以要求解除合同：

　　1．商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

　　2．商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人。

　　3．因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量问题指的是承重墙、梁、柱等因地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件发生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量监测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的(当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此退房)。

　　4．因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

　　5．出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3％的。

　　6．出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的。

　　7．商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

　　8．开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现其他影响商品房质量或者使用功能情形的(开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房人有权退房)。

　　9．商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的(出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人)。

　　10．因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的。

　　11．双方当事人约定的解除合同情形的发生(购房人除了享有以上法定退房权利外，还可以通过签订购房合同及补充协议为自己设定比较广泛的解除合同的权利，这就是购房人的约定退房权)。

　　出卖人在下列情形下可以解除合同：

　　1．买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合同期限内仍未履行的。

　　2．商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的。

　　房地产买卖合同是双务合同，一方权利的实现有赖于另一方义务的履行，双方当事人彼此享有的权利和义务是对等的，一方当事人的权利就是另一方当事人的义务。双方当事人只有按合同的约定积极主动地履行各自的义务，才能实现相应的权利。

　　1．房地产出卖人的义务(即买受人的权利)

　　(1)交付房地产并保证房屋所有权转移给买受人这是出卖人最主要、最基本的一项义务。如果遇有第三人以共有名义或其他理由向买受人提出所有权属异议的，则出卖方有义务使买受方免受追索的责任。

　　(2)按照合同规定的交付时间、交付方式交付房地产交付包括房地产实物的交付和房地产权属登记变更。交付方式和时间应按合同规定，进行证件交付与实物交付。证件交付即出卖方将产权证经过房地产管理部门转移登记后交付给买受方。实物交付是指出卖方将房屋腾空后交给买受人实际占有使用。

　　(3)按合同规定的数量、质量交付约定的房屋房屋的价金是根据房屋的数量和质量来确定的，因此，出卖方必须按合同规定的数量、质量实际交付房屋。在签约之后必须对房屋加强管理，如果由于出卖方管理不善，致使房屋受到损害的，应由出卖方负责对房屋进行维修，使之达到原有质量标准，达不到原有质量标准的，出卖方应酌情减少价金，否则，买受方有权拒绝接受。根据合同规定房屋不能有瑕疵的，出卖方应对房屋的瑕疵负责。所谓瑕疵，就是标的物(房地产)存在缺陷。瑕疵分一般瑕疵与隐蔽瑕疵。一般瑕疵是指明显的，容易发现的缺陷，如楼房顶上没有隔热层等。隐蔽瑕疵是指需要经过技术鉴定或使用过程中才能发现的瑕疵，例如，房屋所用钢材不合格等。对于房屋的瑕疵，出卖方在签订合同前已明确告知买受人的，称为已告知的瑕疵，明知有瑕疵而故意不告知买受人的，称为隐瞒瑕疵。对于一般瑕疵和已告知的瑕疵，事后出卖方可不再负责任。对于隐蔽瑕疵和故意隐瞒瑕疵的，出卖方应承担违约责任，并负责进行修理，买受方也可在一定期限内提出解除合同并要求出卖方赔偿由此而造成的经济损失。此外，房屋交付必须是实际交付，合同规定是什么房屋，就必须交付什么房屋，不能用其他房屋或金钱来代替。只有当房屋在交付之前，遭到毁损时，出卖方才能以赔偿损失的方式代替实际交付的义务。

　　2．买受方的义务(即出卖方的权利)

　　(1)交付房地产价金交付房地产价金是买受方最基本的义务。因为出卖方出卖房地产的目的就是为了得到房地产价金。买受方在房地产买卖合同签订后，应按合同规定的时间、地点和方式交付价金，是一次付清的不得分期付清，也不得拖延交付时间。合同规定付款地点的，按规定地点付款，没有规定的，原则上在出卖方所在地交付。

　　(2)及时接受标的物(房地产)双方当事人签订合同并办理了过户登记手续后，买受人应在合同规定的时间内接受房地产。如果买受人未按期接受房地产的，也应承担违约责任。买受方超过期限接受房屋，出卖方为此而支付的保管费、维修费等应由买受方支付。如果在超过期限内因火灾、水灾、地震及战争等使房屋发生意外毁损的，出卖方不承担责任。

　　(3)履行土地使用权出让合同中所载明的权利与义务因为以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利与义务随之转移，因此，房地产受让人不仅应履行买卖合同规定的义务，还应遵守与履行土地使用权出让合同规定的一切义务。