房地产权属登记

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房地产权属登记(registration of estate title)

　　房地产权属登记是指国家管理机关对房地产的权属状况进行持续的记录，并颁发权利证书的法律制度。

　　由于房地产具有不可移动性的特征，所以房地产的流通仅仅表现为权利主体的变更和相关权利的设定、变更。而权利必须由法律以一定方式进行确认和公示，由此各个国家对房地产的有效管理几乎都通过房地产权属登记来进行，以保障交易安全、促进房地产市场有序发展。

　　《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。” 从此可以看出，我国的房地产权属登记包括两种类型，即土地使用权登记和房屋所有权登记。也就是说，一宗房地产要办理两个产权证书：一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。这是与我国现阶段土地和房屋分开管理的行政管理体制相适应的。但基于房屋和土的不可分割性，我国的某些城市已开始试行两证合一的制度，以简化手续，节约交易和公示成本。

　　房地产登记具有权利确认、权利公示和管理职能。在我国，房地产权属登记是一项行政法律制度，具有强行性。未经登记的权利，法律不予认可和保护。这在我国的行政规章中已有明确规定。如建设部《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”国家土地局《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移属于非法转让，不具有法律效力。”在《城市房地产管理法》中也规定未取得合法产权证书的房地产不得转让、出租和设定抵押。因此，我国的房地产登记为房地产权利形成和流转过程中的成立要件之一，未经登记，不产生法律效力。

　　(一)土地权属登记

　　土地权属登记包括土地所有权登记和土地使用权登记，具体包括国有土地使用权登记、集体土地所有权登记、集体土地建设用地使用权登记和他项权利登记。根据登记的阶段和内容不同，又可分为土地权属权的初始登记和变更登记。土地权属登记由县级以上人民政府土地管理部门负责。

　　1、 土地权属的初始登记

　　土地权属的初始登记又称为土地总登记。土地总登记是在一定时间内，对辖区全部土地，或者全部农村土地，或者全部城镇土地进行的普遍登记，并编制成图、档、卡、簿、册，作为土地产权、产籍管理的初始资料。土地权属的初始登记应按照以下程序进行： (1)申报。土地权属单位向土地所在地土地管理机关提出权属登记申请，填写申请书，并提交下列文件资料：申请人的法人代表证明、个人身份证或户籍证明；土地权属来源证明；土地附着物权属证明。

　　(2)地籍调查。由测绘部门伙同申请人对申请的土地进行实地查丈，确定土地的方位、面积、四至范围并绘制平面图。

　　(3)权属审核。土地管理部门根据地籍调查结果进行审核，并将审核结果予以公告。申请人和权利相关人可对公告结果申请复查。

　　(4)注册登记、颁发证书。公告期满，无异议的，土地管理部门将申请内容登记入册，并颁发土地权属证书。

　　2、 土地权属的变更登记

　　土地权属的变更登记是指土地权属初始登记之后，因发生使权利变动的情况而作的变更登记。变更登记主要在以下情形下发生：

　　(1)依法通过土地有偿出让、转让取得国有土地使用权的；

　　(2)土地他项权利登记，如抵押登记；

　　(3)土地注销登记；

　　(4)因房地产转让而引起土地使用权转移的；

　　(5)因农用土地交换、调整引起土地使用权或土地所有权变更的；

　　(6)土地合并或土地分割；

　　(7)因权利主体机构变更、兼并等原因引起土地权属变化的； (8)因土地权利主体的名称、地址变化或变更土地的主要用途和因错漏登记的。

　　土地的变更登记要经过申请、地籍调查、审核、登记和换证四个阶段。

　　(二) 房屋产权登记

　　房屋的产权登记是指房屋的所有权登记。目前，房屋的产权登记制度仅适用于城镇房屋，农村房屋不适用。我国《城镇房屋所有权登记暂行办法》规定，房屋所在地的房产管理部门是房屋产权登记的主管机关。

　　1、 房屋所有权的初始登记

　　房屋所有权的初始登记是指新建房屋的权属登记。新建房屋，于竣工后的三个月内办理房屋所有权登记。房屋所有权的登记应按照以下程序进行：

　　(1)申请。申请人为公民和法人，共有房屋由共有人共同申请。申请人须填写申请书，并出示个人身份证或法人资格证明，以及取得房屋产权的有关证明。

　　(2)审查。房屋产权登记机关受理申请后，查验各项交验的文件，并通过内部档案调查和实地查丈来核实产权人是否属实，产权来源是否合法。

　　(3)登记入册、颁发证书。登记机关根据审查结果对该房产登记入册，建档，并对申请人颁发房屋产权证，即房屋所有权证书。

　　2、 房屋所有权的变更登记

　　房屋所有权的变更登记一般发生在以下情形：

　　(1)因房屋买卖、赠与、继承、调拨、分析等情况引起产权人变更的；

　　(2)因房屋改建、扩建、翻建、添加附属设施或部分拆除引起房屋变化的；

　　(3)因房屋产权人姓名、名称、地址等变化的；

　　(4)因设定他项权利，如设定典权、抵押权变化的；

　　(5)注销登记的。

　　变更登记的程序为申请、审查、变更登记和换证。

　　1、公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的“功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏”。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。

　　2、公信功能。“公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。”具有三个方面的内容：一是房地产权属变动的依据。登记起着房地产权属能否按照当事人的意思设立、变更与消灭的作用；二是产权正确性的推断。房地产登记簿上记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，并以登记簿上所记载的当事人的权利内容为确定房地产权利的依据；三是善意保护。“凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利的权利人并非真正权利人时，都应当推定其为善意。”法律确认房地产登记簿上记载的权利为真实，目的是为了保护善意第三人。

　　3、管理功能。房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。一是对房地产市场进行监督管理的功能，通过建立产籍资料，实现国家对房地产的宏观调控职能；二是审查监督功能，通过对房地权属登记的审查程序，实现国家对税收的监管。同时，在房地产登记过程中，通过登记的合法性审查，可以及时发现和纠正不法行为。

　　4、警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示，以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。

　　5、效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。

　　(一)房屋所有权与该房屋占用的土地使用权实行权利主体一致原则

　　因为房地产是一个不可分割的统一体，我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围土地使用权同时转让、抵押。”根据这一规定，对房地产转让和抵押的要求是：一是房产转让时，房屋的所有权和土地使用权必须同时转让，同样地产转让时，该土地上的房产应同时转让。二是房地产转让或抵押时，房屋的所有权与其土地使用权必须同时转让给同一人或单位。

　　(二)房地产权属登记实行属地原则

　　根据《城市房屋权属登记管理办法》规定： “国家实行房屋所有权登记发证制度”，“申请人应按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权屑登记，领取房屋权属证书”。可见国家已经明确了房地产登记机关它只能是该房地产所在地的县(市)房地产行政主管部门，而不能由当事人自由选择，这主要考虑到房地产是一项特殊的商品，它是不动产，采用属地登记原则便于管理，也是比较科学的。

　　房屋权属登记按受理登记申请、权属审核、公告、核准登记并颁发房屋权属证书等程序进行。

　　(一)受理登记申请

　　受理登记申请是申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。如其手续完备，登记机关则受理登记。房屋所有权登记申请必须由房屋所有权人提出，房屋他项权利登记应由房屋所有人和他项权利人共同申请。

　　申请人申请权属时应如实填写登记申请表。&建设工程教育网&对委托代理申请登记的，应收取委托书并查验代理人的身份证件。不能由其他人持申请人的身份证件申请登记。工作人员在查验各类证件、证明和申请表、墙界表各栏目内容后，接受申请人的登记申请，并按收取的各类书证，向申请人出具收件收据。

　　登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。

　　(二)权属审核

　　主要是审核查阅产籍资料、申请人提交的各种证件，核实房屋现状即权属来源等。权属审核一般采用“三审定案”的方法，即采用初审、复审和审批的方法。随着我国权属登记制度的日益完善，对一部分房屋权属的确定，可以视情况采用更为简捷的方法。如：已经由房地产开发企业申请备案登记的房屋，房屋　及其分层分户的状况已十分明确，权属转移手续也较为规范。这样就可以采用初审和审批的方法，省去复审过程。对于商品房甚至可以采用直接登记当即发证的方法，收件后随即审批并打印权属证书。

　　1.初审

　　是对申请人提交的证件、证明以及墙界情况、房屋状况等进行核对，并初步确定权利人主张产权的依据是否充分、是否合法，初审工作要到现场查勘，着　重对申请事项的真实‘陛进行调查。

　　2.复审

　　是权属审查中的重要环节，复审人员一般不到现场调查，但要依据初审中已确定的事实，按照法律、法规及有关规定，并充分利用登记机关现存的各项资料及测绘图件，反复核对，以确保权属审核的准确性。复审人员应对登记件负责全面审查，着重对登记所适用的法律、法规负责。

　　(三)公告

　　公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时才进行公告。

　　但房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。

　　(四)核准登记、颁发房屋权属证书

　　1.核准登记

　　经初审、复审、公告后的登记件，应进行终审，经终审批准后，该项登记即告成立，终审批准之日即是核准登记之日。

　　终审一般由直接负责权属登记工作的机构指定的专人进行。终审是最后的审查，对有疑问的内容，终审人员应及时向有关人员指出，对复杂的问题，也可采用会审的办法，以确保确权无误。

　　2.权属证书的制作

　　经终审核准登记的权利，可以制作权属证书。

　　填写房屋权属证书应当按建设部关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知的规定来填写。无论是使用计算机缮证或是手工缮证，在缮证后都要由专人进行核对，核对各应填写项目是否完整、准确，附图与登记是否一致，房屋权属证书附图中是否按要求注明施测的房产测绘单位名称，房屋套内建筑面积、房屋分摊的共有建筑面积，附图上尺寸是否标注清楚准确，相关的房屋所有权证、房屋他项权证和共有权证的记载是否完全一致。核对人员要在审批表核对人栏内签字以示负责。核对无误的权属证书就可编造清册，并在权属证书上加盖填发单位印章。

　　3.权属证书的颁发

　　向权利人核发权属证书是权属登记程序的最后一项。

　　1)通知权利人领取权属证书。一般可采用在登记机关决定管理登记时填发领证通知单或寄发统一的领证通知书的办法，告知权利人在规定时间携带收件收据、身份证件以及应缴纳的各项费用到指定地点领取。

　　2)收取登记费用。登记费用一般包括登记费和权证工本费。

　　3)发证。发证时应当请权利人自己检查一下权属证书上所载明的各登记事项是否准确。房屋权属证书应当发给权利人或权利人所委托的代理人。房屋他项权登记时房屋所有权证应发还给房屋所有权人，他项权证应发给他项权利人。发证时，领证人、发证人都应在审批表相应的栏目内签字并注明发证日期。发证完毕后，将收回的收件收据及全部登记文件及时整理，装入资料袋，及时办理移交手续，交由产籍部门管理。

　　我国早在20世纪50年代即实行不动产所有权登记发证制度,至20世纪60年代实际废止,“文革”结束后逐渐恢复。对物权登记问题,我国尚无统一规定。从20世纪80年代末开始,房地产登记应当选择采取何种立法模式,一直是国内民法学界讨论的热点问题。由于我国迄今尚未制定物权法,也没颁布专门的房地产登记法,有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律、法规及一些司法解释中,产权登记制度还没能在我国得到系统完整的建立,并且在现行法规中的有关登记制度还不完全是物权法意义上的制度。加上我国土地所有权发展的历史原因,现行立法强调了国家利益和管理作用,在转轨时期,国家利益又多为部门利益所代替,所以形成现有登记制度的诸多缺陷:

　　1. 登记的法律依据不统一我国不动产物权登记的法律依据主要是散见于各种单行的民事法律、法规之中。但毋庸置疑,这些法律并未能涵盖所有的不动产范围。而且依据不同法律规定而行使不同职权的管理部门对于不同的法律、法规或规章的规定还容易产生不同的理解。如《担保法》第36条规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”同时第42条第1、2款规定,办理抵押物登记的部门如下:“以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门”、“以城市房地产或乡(镇) 、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门”。于是房管部门与土地部门对此就容易产生不同的理解,房管部门认为,将已建成的房屋进行抵押的,当事人在房管局办理了抵押登记后,即视为土地已随房屋共同抵押;而土地部门则理解为,已建成的房屋在房管局办理抵押登记的同时,还要到土地局办理占用范围内的土地使用权的抵押登记,否则,该房屋占用的土地并未抵押。

　　2. 登记机关不统一,内部登记机构分设我国的房地产产权登记机关可谓是多头行政,机构庞杂。这从我国的《担保法》第42条可见一斑。根据不同产权类型,我国的登记机关可分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记。相应地,我国不动产物权登记的机关也分为若干部门。

　　对房产登记来说,目前,各地区房管部门一般均设有市场处、权属处。房屋竣工前的买卖、租赁、抵押等登记管理一般都作为市场行为,由市场管理部门负责;而房屋竣工后的买卖、抵押、租赁等登记由权属管理部门负责。许多大城市都建立了市、区两级的登记管理体制,在操作上,市、区两级登记机构承担不同的具体登记任务,同一房屋的档案分散于市、区两级,登记信息分散,地域分工交叉,极不方便登记机关的审查,严重影响交易的快捷和安全。故登记机关的不统一,损害了登记制度的权威和公示公信制度。同时多个登记机关、多头登记,使本应属于“服务”性质的房地产登记,却被用来牟利。因此,设立统一的房地产登记机关,取消登记机关的行政管理权,禁止以其特有的地位牟利,才能从真正意义上维护经济秩序的正常进行,才能真正实现法律依据与法律效力的统一。

　　3. 房地产登记效力不统一、不规范首先,关于房地产登记效力,目前在我国存在的主要问题是效力的不统一。《城市私有房屋管理条例》第6条规定适用的是登记生效主义,也就是非经登记不发生法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条规定适用的是登记对抗主义的房地产登记效力,即房地产产权非经登记不得对抗第三人,但在当事人间仍有物权效力。可见我国对房地产登记效力立法上的不统一,即有的法律适用登记对抗主义,有的适用登记生效主义。依据不同的房地产登记的法律,必然导致不同的房地产登记效力。

　　其次,我国房地产登记的规定不规范,登记效力不区分不动产物权变动的原因。如前所述,世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力,而我国现行法不区别不动产物权变动的原因,而一律规定非经登记不产生物权变动的效力。如1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定,凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定,均为无效。这一规定,是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第2条的规定,继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权,而不是继承人到房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。

　　4. 绝对的登记要件主义对于不动产物权登记的效力,我国立法一向采纳登记要件主义,如1983年的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制订定的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《土地管理法》及《土地管理法实施细则》等对此都作了明确规定。根据我国学者的一般看法,不动产所有权的取得、消灭和变更,非经登记,不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也采纳了登记要件主义。

　　登记要件主义模式的立法,有利于保护原所有人的利益,并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是,绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中,如果将登记要件主义绝对化,对因各种原因未登记的交易一概宣布无效,就会出现诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。

　　5. 错误地把登记作为不动产物权移转合同生效的要件关于房地产登记的效力问题,在我国立法上把登记作产权利一经登记便具有绝对的法律效力。

　　为合同的生效要件的规定不仅在理论上说不合理,而且在实践中也必然侵害当事人的利益,这样规定不仅使得当事人之间没有登记请求权,同样在发生纠纷时也不能以有效合同为据提起诉讼,混淆了物权行为和债权行为在性质上的根本区别。

　　纵观国外的有关立法,无论把登记作为生效要件还是对抗要件,都是针对不动产物权行为效力而言的,已经登记的只能说明是不动产的物权已发生移转或不得对抗第三人,并不针对不动产买卖合同本身的效力问题。所以我国法律应当规定非经登记不产生物权变动的效力。同样,我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效,如1990年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函》规定:“签订房屋买卖协议以后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方反悔是允许的。”显然,现行法律和司法解释的上述规定不适当地扩大了登记的效力范围,把登记作为不动产物权移转合同的生效要件,误解了登记制度属性,混淆了物权变动和债权变动。

　　房地产登记能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障,是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而,我国至今尚未制定房地产登记法,已制定的法律法规中虽有一些关于房地产登记的规范,但这些规范相对零散。

　　虽然我国房地产登记事业已经步入有法可依的历史阶段,较改革开放以前有了长足的进步,但不可否认,这些法规存在相互冲突、不合法理的现象,我国现行的房地产登记制度,类似德国式登记制,兼采托伦斯登记制,但又有自己的特点。我国现行房地产登记由不同的登记机关分别登记。通常房屋与所占用的土地使用权是不可分割的,房地产产权的登记应当是一次进行的,证书也应当只领取一个,但由于我国对房地产事项由房屋与土地分部门管理,所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。目前我国的产权登记制度已不能满足房地产市场的发展对登记职能的要求,亟待完善。

　　1. 建立统一的登记制度

　　由于我们长期以来将登记作为行政机关职能而不是公示方法,从而造成了登记与行政机关的设置与职能合一的问题。由于多个行政机关负责对不同的不动产进行管理,由此形成了多个登记机关负责登记的现象,如土地由土地管理部门管理,土地使用登记也在土地管理部门进行;房屋由城建部门管理,产权登记也在该部门进行。从行政管理职能角度来看,登记与行政职能部门的设置和职权的结合是必要的,但如果将登记作为公示方法对待,则原有的登记体制便呈现出许多弊端。因此有必要统一登记机构,并在此基础上建立统一的登记程序和制度。

　　2. 扩大登记的范围

　　除了那些直接依法律的规定而产生的物权以外,物权的设立必须要完成登记手续,这就意味着没有登记则物权不能设立。为了吸收更多的主体利用资源,在一物之上需要设立更多的物权。可以说,在一物之上设立更多的物权也是物权法发展的趋势,凡是法律所确认的物权,都需要通过登记产生,其移转也要通过登记予以公示,所以除土地所有权和使用权需要办理登记以外,土地使用权的抵押、地役权、空间利用权、土地租赁权、土地借用权、采矿权、房屋所有权、房屋抵押权、典权等都需要进行登记。

　　在现代社会,随着经济的发展和对资源利用效率的提高,土地之上房屋的多样性、单元性以及分层分单元的可让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态。但各种权利实际上都是在土地之上形成的,围绕着土地使用权而展开的,所以建立以土地登记为中心的登记制度,是十分必要的。登记的范围在法律上应当尽可能地扩大,目前一些权利(如空间利用权)本来应当成为物权,但由于法律没有规定相应的登记程序,登记机关常常以法无明文规定为由而不予承认,这就使这些权利不能成为真正的物权,从而影响了对物的更有效的利用。因此,在扩大登记的范围以后,所有这些物权都应当以土地的权利为中心来建立一套完整的登记体系。

　　3. 建立实质审查制度。

　　要使登记的内容与实际的权利相一致,就应当对登记的内容进行实质的审查,实行实质性审查,是登记具有公信力的必要前提。有学者认为,实质审查虽有提高登记内容准确率之优点,但也有操作程序复杂、影响交易效率之缺陷。正因如此,即使被认为是实行实质审查制度的代表———德国,也对权利人与相对人的关于实体法律关系的意思表示实行不予审查的原则。这一观点不无道理,但应当看到,德国在不动产买卖做成以后,通常要求公证机关进行公证,而在公证过程中实际就要进行认真的实质审查。

　　这样,在登记的时候就没有必要进行实质审查。房地产权属登记,不仅登记房地产静态权利,而且也登记权利动态过程,使第三人可以就登记情况,推知该房地产权利状态。房地产权属登记应当采取审查登记制度。登记机关对登记提出的申请,不仅要审查形式要件,而且还必须对申请登记的权利的权源证明是否有效进行严格审查,并要进行实地勘验。形式要件与实地勘验结果一致,方予以登记。

　　对登记进行实质审查也有可能造成登记的延误,使物权的设立和移转在法律上不能迅速地完成。实践中,由于登记机关实行形式审查,常发生登记错误,而使交易当事人蒙受损害。如果建立实质审查制度,就可极大地减少交易对当事人的损害,保护交易当事人的合法权益。建立实质审查制度,也有利于强化登记的公示和公信功能。如果登记内容经常发生错误,交易当事人就会经常依据错误信息发生交易,而过多的登记错误会使人们越来越不愿意去查阅登记薄,从而降低登记的公示和公信功能,造成交易的极大妨碍,并使真正的权利人受到损害,尤其是使没有过错的无辜的人遭受损害。

　　因此,我们认为,登记机关应对当事人提出申请的内容进行实质性审查,以确定登记内容的真实性。为此法律还应当赋予登记机关一定的调查职权,具体来说,一是询问申请人;二是要求申请人提交必要的相关材料;三是查看不动产的实际状况;四是对申请人提交的文件的真实性进行调查;五是对提供虚假证明的行为人进行处罚。如果登记机关有足够理由认为权属存在争议或者内容失实的,可以不予办理登记。

　　引发登记风险的成因分析引发登记风险源于登记错误，而造成登记错误的原因也是多方面的：

　　1.客观原因

　　(1)法律缺位带来的指导性缺乏。《物权法》作为一部规定物的归属和利用的基础性法律，对不动产登记的规定只能作原则性的安排，但全国性的“法律”层面上规范性文件缺位，许多像登记制度模式的选择、登记部门和登记行为的性质、登记部门具体的审查责任限度等基础性问题至今在理论界和实务界尚存在争议，法律的缺位必然会带来操作和管理上的混乱，从而引发一系列工作失误。

　　(2)政策法规之间的冲突引起的口径不一。由于上位法的缺位，各种部门规章、地方性法规以及规章层次以下的规范性文件的规定难免冲突，口径不一，有些冲突不可调和，登记人员无所适从，由此带来更大的自由裁量权更容易造成登记错误。

　　(3)当事人过错造成登记错误。大部分的房地产登记是依当事人的申请而启动，如果当事人申请时故意提供虚假资料或作不实申报，登记机构加以采集并据此作出登记，必然会造成登记错误；有时第三方也会参与登记过程，例如公证机构、测绘机构、中介机构等，若出现故意或无意的过失，也会导致登记错误。

　　2.主观原因

　　(1)登记机构信息系统技术不完善造成失误。登记系统信息技术落后、数据录入及转换错漏、系统运行障碍等因素，容易导致登记错误的产生。

　　(2)登记工作人员主观原因。部分登记业务人员工作疏忽，责任心不强，工作不细致，录入数据、信息后没有自行检查，导致审定内容有误；部分业务人员业务不熟悉，执行有关法律法规及规章制度存在偏差等造成登记错误。

　　二、防范登记风险的对策

　　1.实施制度化、规范化、信息化的质量管理机制登记机构应当建立严格的错案追究制度、质量检查抽查制度、相应的奖励制度，将事前预防与事后处理相结合，运用信息化管理手段，发现错误，除及时纠正外，还应按照单位内部管理规定狠抓办件质量管理，实行错案追究责任制，做到每月有抽查、有分析、有通报、有处理，并以此作为加强管理、增强工作人员的责任感：改进服务、提高登记质量的突破点；而对于办案质量好、出错率少的工作人员及防范登记风险成绩显著人员应予以适当的表扬和奖励，做到强化监管、奖罚分明、登记质量管理长抓不懈。

　　2.完善登记程序.合理把握审查范围登记机构一是可以充分利用更正登记、异议登记等补救手段，若发现登记有误，应及时主动地启动更正登记程序予以纠正，更正登记、异议登记是登记机构避免登记风险甚至承担先行赔付责任的一个较好的事前补救手段。二是应当进一步扩大审查范围，加强现场核查工作。除对身份证、产权证等登记资料严格审查外，还应加强对公证书、律师见证书、规划验收证明等资料的核查力度，可通过网上比对、电话核实等方式查验真伪，还有疑问的，审核人员可上门现场调查核实，并做好记录。

　　3.加强与相关职能部门的沟通协作一是加强与规划、公证、公安等相关部门的信息沟通，建立信息共享机制，从而有效确保登记信息的及时和准确性。二是加强与司法部门合作，对一些实质性审查难度较大的业务以及当事人不能到场的，交由公证部门办理公证，登记机构凭公证材料进行登记，这样既能提高登记工作效率，又能有效防范登记风险。三是加强与规划部门的沟通，妥善处理好城市房屋规划与房产权属登记发证工作的衔接，确保房地产登记的准确性。

　　4.加强业务及有关法律法规的学习培训.强化风险意识。提高工作人员风险防范能力登记机构应加强对工作人员的业务培训，强调保障登记安全的重要性和防范交易风险的艰巨性，解读最新法律法规，讲解各类骗取登记的典型案例，邀请公安、公证、规划等部门专家授课，学习鉴别相关书证材料真伪的技巧和方法，针对单位各科室人员对业务知识的了解存在一定程度的局限，开展“请进来、走出去”的学习方法，请房产专业人士授课，请各科室业务骨干谈经验。组织人员到兄弟单位学习先进经验，提高工作人员的业务素质、政策水平及为人民服务的意识和本领，尽量减少差错，规避风险。

　　5.提高服务意识。抵制各种利诱.树立“以民为本”理念工作人员应当清正廉洁，服务热情、周到，用语规范，切实转变职能，改进工作作风，简化办事程序，提高办事效率，不断提高服务质量，自觉抵制各种不正之风的侵蚀，自觉抵制形形式式的利益诱惑，自觉依照有关法律法规、规章制度办理业务，做到准确、及时地完成登记业务工作。

　　6.从受理源头上严格风险防范可在登记机构的业务受理窗口安装身份证识别器，对居民第二代身份证的真伪进行鉴别；可在受理窗口安装数码摄像头，对申请人进行人像采集，在交易登记工作的源头上实施交易安全把关；可通过对房地产权证设置密码验证系统，在受理窗口进行密码验证，从而大大减少他人盗用房地产权证信息制作假证或盗取房地产权证骗取交易登记的可能性，保障房地产权利人的合法权益。

　　7.推进登记系统的信息化建设登记机构应将登记系统的信息化建设列入重要的议事日程上，加强与推进系统信息化建设，优化和完善系统功能。在一个登记区域内建立一个全面、完整的数据库，建立一个统一的业务操作平台，做好系统对业务的支持和配合工作。系统的信息化建设应围绕业务工作开展，为业务工作服务，减少和消除系统障碍问题，确保登记业务的准确性。

　　8.按程序、规程操作。自觉接受监督制约.保障登记无误登记工作人员要自觉遵守规定程序，按环节和时间顺序办理，同时，对每种房地产登记制作详细的操作规程，使每位工作人员的业务操作有法可依，有据可循，确保登记质量。

　　9.严格依据法定程序和标准制作房地产登记簿房地产登记簿具有四个特征：一是统一性，即一个行政区域应建立一个统一的房地产登记簿，使本区域内房地产权利的有关情况能够得到集中准确的反映；二是官方性，即房地产登记簿由登记部门建立，具有公信力；三是持久性，即房地产登记簿由登记部门永久保存；四是公开性，即房地产登记簿可以公开查询，是对社会公示房地产权利状况的依据。登记簿的内容应包括房屋基本状况、房屋权利状况以及其他状况部分，可采用电子介质，也可以采用纸介质，登记机构应建立严格的录入、审查和管理制度，确保登记簿记载信息与登记最终审核结果一致，未经合法程序，不得对登记簿记载的内容进行更改。

　　10.建立登记错误的赔偿保障机制为减少风险，预防可能存在的权属隐患，逐步建立登记赔偿基金制度和保险保障机制成为必要。为有效解决赔偿资金的来源问题，可以借鉴国外的登记赔偿基金制度，即从登记机关收取的登记费用中提取一定比例设立基金，该基金只能用于登记错误的赔偿，不能挪作它用。同时还可以将保险机制引入登记体系中，由登记机构向保险公司投保，购买相关责任险，以使在错误登记中受损的当事人获得赔偿。