房地产登记制度

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　　房地产登记制度是对土地所有权、土地使用权和房屋所有权，以及房地产他物权进行登簿注册的一种法律制度。房地产登记制度有两重意义:一是在于行政权力对房地产制度的监督管理和给国家税收提供依据。二是通过权利状态的公示保证交易安全。

　　总结其特点有：

　　1.登记的实质在于将有关房地产物权设立、移转、变更等情况登录、记载子登记簿上，以备人们查阅。

　　2.登记的内容应能够为人们所查阅。

　　3.登记的区域性，房地产登记在法律上属于不动产登记；在登记的管理上为地域管辖，即房地产权利的登记由房地产所在地的房地产管理机关办理。

　　4.登记的完整性和连续性。房地产登记是房地产登记部门依据国家法律、法规，运用法律手段，确认土地使用权、房屋所有权及他项权利的过程，它是一种法律行为。

　　根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。

　　(一)契据登记制

　　契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为房地产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。

　　(二)产权登记制

　　产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：当事人订立的有关房地产权利的转移或他项权利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

　　1．权利登记制

　　登记机构对权利人的申请进行实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机构备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为“德国登记制”。

　　2．托伦斯登记制

　　为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载入政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。