托伦斯登记制
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托伦斯登记制(Registration of Toluns)
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托伦斯登记制属于不动产登记制度的一种,因澳大利亚人托伦斯创造而得名。又称“登记发证制度”或“地券交付主义”,指经实质审查,用政府所发的凭证确认产权以便利物权移转的物权制度。
托伦斯登记制又称澳洲登记制,或权利交付主义,由托伦斯爵士(Sir Robert Torrens)1858年在澳洲所创,托伦斯是海关税务员,后任南澳洲登记长,因熟悉船舶登记法律,由船舶登记的观念类推构想,创立此种登记制度。目前澳大利亚所有的州、新西兰、英格兰、苏格兰、爱尔兰、加拿大大部分的省、新加坡、马来西亚以及美国的科罗拉多、夏威夷等12个州(也有学者说是10个州)都采用这一制度。
1、初次登记不强制,但一经登记即进入强制登记状态。不强制要求一切土地都必须登记,但任何一块土地只要经第一次登记,其后的每一次土地权利的转移或变动,都必须经过登记,非经登记不发生效力。
2、登记有公信力。土地权利一经登记,便有不可推翻的效力。
3、土地登记机关负有赔偿责任。土地登记后产生的不可推翻的效力是由国家保证的,国家专门从收取的土地登记费中提取一定比例资金作为保证金,以赔偿由于错登而使土地权利人所受的损失。
4、采取实质审查主义。登记机关对土地登记进行实质性审查,并可要求经公告程序后方准予登记。
5、颁发权利凭证。土地登记簿填写两份,登记机关保留正本,权利人取得副本,正副本内容完全一致,副本作为土地权利人持有的土地权利凭证。
6、登记簿上的编成采取人的编成主义。土地登记簿按土地权利人登记的先后次序编成,而不是以土地为标准。
7、地籍图可辅助说明登记簿的内容。
8、土地上如设有抵押权或其他权利,则作为该块土地的负担登记。
9、土地经登记后,如有处分或设定负担,以及其他各种法律行为,须依照法定的契约方式,订立契约。