土地所有权

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土地所有权(land-ownership; property in land)

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什么是土地所有权

  土地所有权是指土地所有者依法对自己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有者这种占有、使用、收益和处分权利,是土地所有制在法律上的体现。在我国,土地所有权的权利主体只能是国家和农民集体,其它任何组织和公民个人都不享有土地所有权,这是由我国土地的社会主义公有制决定的。土地所有权的四项权能即占有、使用、收益和处分。

  国家土地所有权是指国家对国有土地占有、使用、收益和处分的权利。国家土地所有权的四项权能的实现是通过法律规定的形式将其中占有、使用、收益的权利让渡给使用者,从而与土地的所有权分离,国家仅保留最终的处分权。在一般情况下,由于国家本身不使用土地,因此,除了未利用的土地以外,占有和使用国有土地的权利一般由具体的单位和个人取得。国有土地的收益权能一部分由土地使用者享有,一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。国有土地的处分权主要由国家来行使。由于我国法律禁止土地买卖,国家土地所有权不能流转(与集体所有的土地交换除外),因而国家对国有土地的处分权主要是对土地的使用权而言。

  农民集体土地所有权是指农民集体依法对其所有的土地占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权的主体是农村集体经济组织的农民集体。

  集体土地所有权的各项权能可以结合,也可独立。集体土地所有者有权依法使用自己拥有的土地,集占有、使用、收益和处分的权能于一身;集体土地所有者也可以依法把土地划拨给集体内部成员使用,还可以用土地使用权作为条件与全民所有制或城市集体所有制企业联营举办企业等,使土地的所有权与使用权分离。集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使用时,集体土地的所有者有要求依法得到补偿的权利。从某种意义上来说,这就是土地所有权中处分权权能的实现。

我国土地所有权的特征

  我国土地所有权的法律特征有以下几点:

  (1)土地所有权是一项专有权,其权利主体的特定性。土地所有权的权利主体只能是国家或农民集体,其他任何单位或个人都不享有土地所有权。这是由我国实行土地的社会主义公有制决定的。

  (2)交易的限制性。《土地管理法》第二条第三款规定:“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。显然,土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资,均属非法,在民法上应视作无效。

  (3)权属的稳定性。由于主体的特定性和交易的限制性,我国的土地所有权处于高度稳定的状态。除《土地管理法》第二条第四款规定“国家为公共利益的需要,可以依法对集体的土地实行征用”以外,土地所有权的归属状态不能改变。

  (4)权能的分离性。土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利,是一种最全面、最充分的物权。在土地所有权高度稳定的情况下,为实现土地资源的有效利用,法律需要将土地使用权从土地所有权中分离出来,使之成为一种相对独立的物权形态并且能够交易。因此,现代物权法观念已由近代物权法的以“所有为中心”转化为以“利用为中心”。

  (5)土地所有权的排他性。即土地所有权的垄断性,就是说一块土地只能有一个所有者,不能同时有多个所有者。马克思指出:“土地所有权的前提是,一些人垄断一定量的土地,把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域”。

  (6)土地所有权的追及力。土地为他人非法占有时,无论转入何人或何单位控制,所有权人都可以向他主张权利。

土地所有权的内容

  1、占有权能。指土地所有权人对于土地的实际控制。

  2、使用权能。指土地所有权人按照土地的性质和用途加以利用,从而实现其利益的权利。

  3、收益权能。指土地所有权人在土地之上获得经济利益的权利。

  4、处分权能。指土地所有权人对土地的权利状态乾地改变如土地的出让、抵押等。

土地所有权的行使

  土地所有权的行使,是指国家和集体经济组织依照法律规定,对国有土地和集体土地进行的占有、使用、收益和处分的行为。

  (一)土地所有权行使的方式

  1、国家土地所有权的行使。作为国家土地所有权人的国家,有权为实现社会利益依法直接占有、使用、收益和处分国有土地其他任何组织和公民个有不得干涉。

  2、集体土所有权的行使。根据《土地管理法》第10条的规定,农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营管理

  (二)土地所有权行使的基本要求

  1、“十分珍惜和合理利用土地,切实保护耕地”。

  2、国家实行土地用途管制制度。

  (三)土地所有权行使的限制

  1、禁止买卖或以其他形式非法转让土地。

  2、禁止滥用土地。

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