土地所有權

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土地所有權(land-ownership; property in land)

目錄

什麼是土地所有權

  土地所有權是指土地所有者依法對自己的土地所享有的占有、使用、收益和處分的權利。土地所有者這種占有、使用、收益和處分權利,是土地所有制在法律上的體現。在我國,土地所有權的權利主體只能是國家和農民集體,其它任何組織和公民個人都不享有土地所有權,這是由我國土地的社會主義公有制決定的。土地所有權的四項權能即占有、使用、收益和處分。

  國家土地所有權是指國家對國有土地占有、使用、收益和處分的權利。國家土地所有權的四項權能的實現是通過法律規定的形式將其中占有、使用、收益的權利讓渡給使用者,從而與土地的所有權分離,國家僅保留最終的處分權。在一般情況下,由於國家本身不使用土地,因此,除了未利用的土地以外,占有和使用國有土地的權利一般由具體的單位和個人取得。國有土地的收益權能一部分由土地使用者享有,一部分由國家通過收取土地使用稅(費)和土地使用權有償出讓的形式來實現。國有土地的處分權主要由國家來行使。由於我國法律禁止土地買賣,國家土地所有權不能流轉(與集體所有的土地交換除外),因而國家對國有土地的處分權主要是對土地的使用權而言。

  農民集體土地所有權是指農民集體依法對其所有的土地占有、使用、收益和處分的權利。集體土地所有權的主體是農村集體經濟組織的農民集體。

  集體土地所有權的各項權能可以結合,也可獨立。集體土地所有者有權依法使用自己擁有的土地,集占有、使用、收益和處分的權能於一身;集體土地所有者也可以依法把土地劃撥給集體內部成員使用,還可以用土地使用權作為條件與全民所有制或城市集體所有制企業聯營舉辦企業等,使土地的所有權與使用權分離。集體所有的土地在國家徵用或其他農民集體依法使用時,集體土地的所有者有要求依法得到補償的權利。從某種意義上來說,這就是土地所有權中處分權權能的實現。

我國土地所有權的特征

  我國土地所有權的法律特征有以下幾點:

  (1)土地所有權是一項專有權,其權利主體的特定性。土地所有權的權利主體只能是國家或農民集體,其他任何單位或個人都不享有土地所有權。這是由我國實行土地的社會主義公有制決定的。

  (2)交易的限制性。《土地管理法》第二條第三款規定:“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”。顯然,土地所有權的買賣、贈與、互易和以土地所有權作為投資,均屬非法,在民法上應視作無效。

  (3)權屬的穩定性。由於主體的特定性和交易的限制性,我國的土地所有權處於高度穩定的狀態。除《土地管理法》第二條第四款規定“國家為公共利益的需要,可以依法對集體的土地實行徵用”以外,土地所有權的歸屬狀態不能改變。

  (4)權能的分離性。土地所有權包括對土地的占有、使用、收益、處分的權利,是一種最全面、最充分的物權。在土地所有權高度穩定的情況下,為實現土地資源的有效利用,法律需要將土地使用權從土地所有權中分離出來,使之成為一種相對獨立的物權形態並且能夠交易。因此,現代物權法觀念已由近代物權法的以“所有為中心”轉化為以“利用為中心”。

  (5)土地所有權的排他性。即土地所有權的壟斷性,就是說一塊土地只能有一個所有者,不能同時有多個所有者。馬克思指出:“土地所有權的前提是,一些人壟斷一定量的土地,把它作為排斥其他一切人的、只服從自己個人意志的領域”。

  (6)土地所有權的追及力。土地為他人非法占有時,無論轉入何人或何單位控制,所有權人都可以向他主張權利。

土地所有權的內容

  1、占有權能。指土地所有權人對於土地的實際控制。

  2、使用權能。指土地所有權人按照土地的性質和用途加以利用,從而實現其利益的權利。

  3、收益權能。指土地所有權人在土地之上獲得經濟利益的權利。

  4、處分權能。指土地所有權人對土地的權利狀態乾地改變如土地的出讓、抵押等。

土地所有權的行使

  土地所有權的行使,是指國家和集體經濟組織依照法律規定,對國有土地和集體土地進行的占有、使用、收益和處分的行為。

  (一)土地所有權行使的方式

  1、國家土地所有權的行使。作為國家土地所有權人的國家,有權為實現社會利益依法直接占有、使用、收益和處分國有土地其他任何組織和公民個有不得干涉。

  2、集體土所有權的行使。根據《土地管理法》第10條的規定,農民集體所有的土地依法屬於村民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理

  (二)土地所有權行使的基本要求

  1、“十分珍惜和合理利用土地,切實保護耕地”。

  2、國家實行土地用途管制制度。

  (三)土地所有權行使的限制

  1、禁止買賣或以其他形式非法轉讓土地。

  2、禁止濫用土地。

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