不动产登记

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　　不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。

　　不动产登记的目的是通过登记，使潜在的交易当事人能清晰地识别标的物上的权利内容。具体地说，不动产的登记就是向公众公示不动产之本身的状态(即标示，包括面积、位置等)与不动产物权的变动情况(即物权的设立、移转、变更和消灭等)，以及不动产上所成立的负担情况等。

　　1．不动产之本身的状态。不动产之状态指用文字(图、表)反映一宗或数宗不动产的状态情况。包括不动产的位置、权属、界限、面积和用途等基本情况。

　　对不动产的界定指的是在外观上可以清楚界定，并以某种方式加以利用或经营的土地及其地上建筑物。但物权法中的不动产概念除了“土地，附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”外，更重要的是法律意义上的界定，即是一种纯形式的界定。这种界定，以对不动产之官方记录(地籍册)为基础；同时此种界定自身又成为以不动产在不动产登记簿中进行登记的基础。因此，“法律意义上的土地，是以地籍块方式进行测量与标记的，并在土地登记簿中以‘土地’进行登记的——如建立专门的土地登记簿簿页，或在共同登记簿簿页中置于专门的号码之下——地球表面的一部分”。

　　2．物权的设立(取得)。不动产物权的设立或产生，是指物权与特定主体相结合，即某一主体取得对某物的物权。不动产物权的设立或产生，从获得物权的主体而言，又称物权的取得。物权的取得包括原始取得与继受取得两种情况。不同的取得其具体方式和效果也有不同。除了极少数法定物权以外，不动产物权取得都以公示为条件，公示方法一旦不存在，则不动产物权制度也就不存在。通过公示，公众可以了解物权的有无。

　　3．物权的移转。物权的移转是指已经存在的物权在民事主体之间的流转，即某一物权从一个权利人转移至另一个权利人。而物权的移转也是通过公示体现出来的。如果某个物权虽然已经发生移转，但没有通过公示予以显示，则在法律上并没有真正完成物权的移转。从法律效果来看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，便可以视为物权移转未曾发生。反之，如果登记簿记载的某项物权已经发生移转，而事实上并没有移转，但在法律上则认为物权已经发生移转。通过公示，公众可以了解物权的动态。

　　4．物权的变更。物权的变更从广义上说，包含物权的主体、客体和内容等要素的一项或数项的变更。但主体的变更主要涉及物权的取得与丧失，故物权法上的物权变更通常指狭义的变更，即仅指物权的客体与内容的变更。客体的变更如建筑物的增减、用途的改变等，也需通过公示，使公众了解不动产物权客体的真实情况。

　　5．物权的消灭。物权的消灭是指物权的终止或丧失(包括标的物的灭失)，即物权与其主体分离。当某一项物权由于某种原因消灭时，应当将不动产物权在不动产登记簿上注销。即通过公示，阻止此类物权再进入交易市场。

　　6．物权的负担。物权的负担是指在一项不动产之上设立的其他物权(如设立抵押权、用益物权等)，导致该不动产权利人的权利行使受到相应的限制，故也称物权的限制。登记提供给社会的法律讯息为全面的讯息，当然也可能包括对其不利的内容。在德国法中，登记中就有对权利人不利的内容，如“异议抗辩登记”、“权利限制登记”等等。这样做的目的，是为社会作不动产风险的警示，让社会尤其是不动产取得人了解不动产的全面情况，然后自己决定是否与登记的权利人进行有关的法律行为。这一点在不动产抵押制度中显得非常重要。因为，依据民事权利意思自治的原则，法律对抵押权人对自己是否成为抵押权人以及成为第几顺位的抵押权人的事宜无权做出禁止性规定；那么在抵押物之上如果已经存在着顺位优先的抵押权，或者顺位优先的其他物权如用益物权时，抵押权人权利的取得要么实现困难，要么很不经济。但是如果不动产登记簿已经给抵押权取得人提供了足够的警示，使其了解了设立后序顺位抵押权的风险，这就为其判断形势并做出决定提供了充分而有力的帮助。公示的警示效力的作用就在于此——通过公示，可以向公众发出警示。

　　7．物权的处分限制。物权的处分限制是指于一定范围内限制登记名义人任意处分其不动产之权利，以保全将来可能实现之不动产权利。如一般的处分禁止、查封、扣押、破产记载，等等。限制登记并不直接导致物权变动，只是限制了登记名义人处分其不动产的权利。广义上的限制登记包括异议登记、预告登记、查封登记、扣押登记、破产登记，等等。狭义上的限制登记主要指查封、扣押、破产等。在我国现行登记制度下，权利人最常接触的主要是民事诉讼中的财产保全，即由法院在执行中实行的查封。

　　值得注意的是，在奉行登记生效主义的国家，通常只对依法律行为发生的不动产物权进行登记，对非法律行为产生的不动产物权则不要求登记。而在奉行登记对抗主义的国家，则不仅要求对依法律行为发生的不动产物权进行登记，对非法律行为产生的不动产物权也要求进行登记。就我国现行登记制度而言，也是要求对这两类物权都进行登记。

　　依据现行法律和规章，我国不动产登记分为总登记、初始登记、移转登记、变更登记、他项权登记和注销登记。

　　(一)总登记和初始登记

　　总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。总登记是一种针对所有地产和房产的一种普遍性登记，对于从未取得登记证书的房地产权人而言，这种登记是一种初始登记；而对于已经取得登记证书的房地产权人而言，这种登记是一种换证登记。

　　通常意义上讲的初始登记仅指新建房屋者向登记机关申请房屋所有权的登记。根据《物权法》，合法建房属于原始取得，自事实行为成就(房屋建成)时即取得物权，但未经登记，不能取得处分权。

　　总登记或初始登记后，一幢房屋即建立一套登记簿(底簿)，而之后的一切有关于该房产的登记，均记载于该登记簿上。按照不动产的一般原理，房屋和其占有的土地视为一个物，一般以土地编号为基础设立一个登记簿，记载房屋及其他不动产。由予我圈因实行“房屋所有权+土地使用权”产权结构，因而宜采用以房屋为基础设立底簿的做法，即以房屋编号为基础设立底簿，记载其依赖或附属的土地使用权等。但是，我国目前除广州、深圳、上海等少数城市外，一般存在房屋登记和土地登记两套登记体系，①这就使得登记变得复杂，而且不利予不动产物权公示和规则统一。

　　(二)设立登记

　　根据物权法理论，他物权产生予既有的物权之上；对于原权利来说，他物权是原权利人设立的结果，因而他物权登记即为设立登记。

　　在我国，他物权分两个层次，一种是土地使用权，它产生予国家土地所有权；一种是他项权。

　　从士地使用权是所有权上设立的负担而言，土地使用投应警登记在所有权底簿上，但是，由于国有土地所有权并没有底簿，因此，主地使用权一开始就是独立建簿登记的。取得土地使用权必须进行登记，之后的转让也必须进行登记，变更和消灭也必须登记，这些都属于土地使用权登记范畴。

　　《物权法》并没有规定他项权。在实践中，他项权指土地使用权以外其他类型的“他物权”，如地役权、抵押权、租赁使用权等。这样土地使用权的租赁、抵押必须进行他项权登记。另外，根据《登记办法》第19条，申请房屋设定抵押权、典权等他项权的，权利人应当申请他项权登记。

　　他项权登记，对予取得他项权的人而言，其取得登记，结果表现为取得房屋他项权证、房地产他项权证。但对于土地所有权人和房屋所有权人而育则是一种负担，是原权利的减损(对第三人而言是权利瑕疵)，因此，他项投登记往往伴随着变更登记，即在原权利登记簿上作设定他项权的登记。

　　(三)移转登记和变更登记。

　　在总登记后，房地产权属会因各种法律行为和事件而发生移转、分割、合并等变化；为使世人了解这些变化，公示权利的最终归属，必须进行登记。相对于初始登记而言，这些登记在理论上均称为变更登记。只是《登记办法》将之嚣分为移转登记和变更登记。

　　《登记办法》第17条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日(修订前为30日)内申请转移登记。这些登记被该办法确定为移转登记(俗称过户登记)。而《登记办法》规定的变更登记仅限予房地产本身发生变化的情况下进行的登记，如因房屋牌号变化、房屋面积增减、房屋翻建而为的登记。另外，需要说明的是：

　　(1)继承、裁决引起变动只是转让的前提条件，而不是取得物权的要件；

　　(2)共有财产的分割、法人分立或合并等属予变更登记；

　　(3)划拨只是形成划拨土地使用权的途径，属予设立物权行为，而不是移转物权的行为，因此划拨后进行的登记应当是设定登记而非移转登记。

　　(四)注销登记

　　注销登记有两种。一种是因《登记办法》第25条规定的注销房屋所有权登记的情形：

　　(1)申报不实的；

　　(2)涂改房屋权属证书的；

　　(3)房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；

　　(4)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。第25条规定登记机关有权注销房屋权属证书，而实际上大多数注销登记是由当事人提起的，并非由登记机关主动注销。另一种是所有权移转登记所涉及的注销登记。移转登记必然将原权利人权利注销、收回产权证书，即注销登记。

　　从范围上讲，涉及所有权、土地使用权和他项权的移转、客体灭失或终止的，都必须进行注销登记。注销登记为不动产权利人的义务。

　　(一)预告登记

　　预告登记(又称预登记)是相对予本登记的一项登记。本登记是在当事人所应具备的实质要件(即有关当事人实体权利义务关系的要件)和形式要件(即不动产登记机关需要的申请程序条件)都已经具备时，登记机关按当事人意愿进行的登记。而预告登记则是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法德为保护这一请求权而为其进行的登记。在德国，通说认为，预告登记是尚未成为物权的一切不动产请求权(如附条件、附期限的不动产请求权)的保全措施。

　　预告登记，是为了保全一项旨在转移、变更和废止不动产物权的请求权而预先进行的一种登记。它的目的在于保全关于不动产物权的请求杈，或者是移转或使其消灭的请求权，或者是房地产权利内容或顺序变动的请求权，或附条件或期限的请求权。“由于预登记是将物权法的规则施加予债权法，给予属于债权法的请求权以排他的物权效力，故其本质属于物权法向债法的扩张。”

　　《物权法》第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”根据该条，只有房屋买卖合同的当事人或其他不动产物权转让协议的当事人可以提起预告登记申请。该条中出现了“按照约定”修饰语，这里的约定似乎无从谈起。因为预告登记本身一般是当事人为保全自己的请求权依法进行的，而不大可能依约定进行。

　　这种登记的目的在于限制登记名义人进行处分，如甲与乙签订了房地产买爽合同，购买人乙进行预告登记后，可以阻却甲再次将房屋卖给他人。因此，第20条第2款明确规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这使得债权请求权具有排除他人请求权的效力。

　　预告登记限制物权人的处分权，因而其存续有一定的时间限制。《物权法》第20条第2款规定为三个月，即预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请正式登记的，原有的预告登记失效。

　　(二)异议登记

　　1．异议登记

　　异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段。

　　异议登记申请人并非因为异议登记就取得任何权利，异议登记实际上仅将原登记权利由确定的归属于登记名义人的状态转变为一种悬丽来决存有疑义的状态。异议登记申请人，通过临时在不动产登记簿上记载对该不动产物权异议内容，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从蔚达到维护和救济己身权利的目的。

　　异议登记不是一种对错误登记的最终修正，对登记错误彻底改正的整记为更正登记。但异议登记是在更正登记之前作出的，临时性地提供一种保护，意在填补在发现登记错误与最终得以更正错误这一段时间对真实权利人权利保护的空缺。其优点就是及时简便，易实现；缺点在予临时性。

　　异议登记与更正登记往往是相互配合的，这种配合往往是先有异议登记，然后再申请更正登记。但是，我国《物权法》第19条第2款则规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”似乎只有更正登记受阻才能进行异议登记。这样的规定有违异议登记的本义。

　　2．异议登记的要件

　　异议登记申请和登记的一般要件为：

　　其一，权利人或利害关系人申请。利害关系人申请是发起异议登记的前提，登记机关不能依职权为任何异议登记。至予利害关系人的范围，从理论上讲，可以是交易关系以外的与交易标的物有利害关系的任何人。

　　其二，异议登记不需要经原权利人同意。异议登记是临时性限制，因此，必须征得权利人同意。其三，登记机关只要作形式审查，当事人提供的证据只要形式上成立即可。

　　3．异议登记不当的责任

　　异议登记在某种程度上限制了登记权利，如果异议不当或存在恶意，可能会给真正的权利人造成无端的损害。《物权法》第19条第2款肯定了异议不当的责任：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

　　(三)更正登记

　　更正登记，是指权利人或利害关系人，如发现登记权利与真实权利范围不一致、登记权利人与真实权利人不一致、登记权利性质与真实权利性质不一致或原登记存在错误、遗漏、虚假等情况时，可申请登记机关更正。

　　依照《物权法》第19条，更正登记的要件是：

　　其一，权利人、利害关系人申请；

　　其二，更正登记申请人须提交证据证明不动产登记簿的特定事项存在错误；

　　其三，不动产登记簿记载的权利人书蕊同意更正或者登记机构审查证据后能够确信登记确有错误的，则登记机构予以更正登记。

　　但是，如果当事人不同意或者登记机构不能自主判断登记存在错误或存在确权纠纷的，登记机构往往对当事人之间的争议不作实质判断，而要求当事人提请法院解决纠纷，作出判决。登记机构再依据法院判决作出更正或不予更正的决定。

　　更正登记可以由登记簿上的权利人自已提出，这主要是针对登记簿记录的不动产状况的错误，如登记姓名错误、不动产描述错误等。这种更正登记因不涉及权利人以外人的利益，相对比较简单。更正登记也可以由登记簿上以外的人提出，比如丈夫将夫妻共有房屋登记为自己一入所有，妻子可申请更正。

　　更正登记可以直接申请，也可以先申请异议登记，在异议得到确认时再申请更正登记。更正登记可以由当事人主动申请，也可以由房地产登记机关通知当事人申请。如果当事人在接到通知后无正当理由不办理更正手续的，登记机关可以主动更正，并将更正结果通知当事入。

　　从各国立法例来看，不动产登记的模式大体上可以分为如下的三种：

　　1．契据登记制。又称“法国登记制”或“登记对抗主义”，指不动产物权的取得、丧失与变更，经当事人订立契据即已生效，但非经登记，不得对抗第三人。

　　2．权利登记制。又称“德国登记制”，指不动产物权的变动，仅有当事人的意思表示一致还不能产生效力，必须经登记机关审查确定，并践行法定登记的形式后，才生效力。这种登记制度的主要特点有：

　　(1)采用“特定性原则”，登记簿记载了不动产所有权特征的标示，从而将现实中存在的不动产准确地反映在登记簿之中，使得登记簿成为不动产的法律表现。

　　(2)采用“物权法定原则”，登记簿记载的物权类型和内容必须符合法律规定，或者说，登记簿记载的权利必须具有“登记能力”。

　　(3)登记是应利害关系人的要求进行的(申请原则)。

　　(4)采用“优先原则”，即先登记的权利优先于后登记的权利，此即为“顺位”。

　　(5)采用“登记连续性原则”，即每一项权利的拥有人在处分权利时都要在登记簿上登记，这样就在权利人之间形成了权利链条，从而保证交易的纯净性。

　　(6)全面遵守“合法性原则”，要求登记官对权利处分行为进行预先审查。

　　(7)采用“物权公示原则”，即在依法律行为进行的不动产物权变动场合，进行登记对当事人之间预先商定的物权变动是必不可少的，不登记物权不得变动。

　　(8)登记具有推定力和公信力。已作的登记构成相关权利的推定，相信登记并以此为基础进行交易的人不应受到损害。

　　3．托伦斯登记制。托伦斯登记制又称澳洲登记制，或权利交付主义，由托伦斯爵士(SirRobertTorrens)在澳洲所创。目前澳大利亚所有的州、新西兰、英格兰、苏格兰、爱尔兰、加拿大大部分的省、新加坡、马来西亚以及美国的科罗拉多、夏威夷等12个州(也有学者说是10个州)都采用这一制度。一般来说，托伦斯登记制度具有以下的一些特点：

　　(1)为权利登记制度的一种，即登记的目的在于确定产权和表征产权。

　　(2)为任意登记，并不强迫一切土地必须向政府申请登记，而由当事人自行决定是否登记。土地一经申请第一次登记后，以后再有土地转移或变动，则必须登记。

　　(3)为实质审查主义，登记官需对登记原因及证明文件予以详细的审查，必须公告者须经公告程序，登记始能确定。

　　(4)有公信力，登记一经完成，即有不可推翻的效力，此项权利的效力由国家予以保证，任何人都可以信赖此登记。

　　(5)产权的变动，非经过登记于登记簿不生效力。

　　(6)交付土地产权证书，此为登记名义人应该享有权利的确定凭证。

　　(7)如果土地权利上设定权利负担，也应为登记。已经登记的土地上如果有抵押权，或者设定他项权利时，应办理他项权利设定的变更登记。

　　(8)登记机关的赔偿责任，登记的土地产权有不可推翻的效力，如果登记有错误或者有遗漏，导致真正权利人的损害，登记机关负赔偿责任。登记机关特设立赔偿基金以备赔偿。

　　登记制度是维护经济秩序，保障交易安全的重要法律手段，公示对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。对于登记的作用，有不同的表述。如王利明先生将登记(公示)的作用归纳为：确定物权归属、解决物权冲突的作用，保护交易安全和维护交易秩序的作用，减少交易费用和提高效率的作用，实现国家对不动产交易的宏观调节和监控的作用。而德国的鲍尔·施蒂尔纳先生认为“土地登记簿之登记，具有三项作用：转让作用、推定作用、善意取得作用”。其实各有道理，只是出发点不同而已。鲍尔·施蒂尔纳先生归纳的是登记之内在的、客观的作用；而王利明先生主要从社会角度出发，抽象出维护交易秩序与降低交易成本的作用。具体来说，登记的作用主要表现在：

　　第一，转让作用，即法律对物权变动模式的规定。通过登记，可以决定物权的变动是否发生或是否具有对抗第三人的效力——物权的形成力与对抗力。

　　对于公示对抗主义登记制度而言，登记赋予物权的对抗力——未经登记的物权变动不得对抗第三人，在这一模式下，登记不具有形成力，而只具有对抗力；对于公示生效主义登记制度而言，登记赋予物权的形成力——未经登记不能发生物权变动的法律效果，在此模式下，登记具有形成力。

　　总之，无论采何种模式，通过登记才可以决定物权的变动是否发生或是否具有对抗第三人的效力。由此而确定物权归属，解决物权的冲突。同时，设立登记不仅可以彰显物权的变动，而且有助于解决物权的冲突，就是说在同一物之上存在着两个或两个以上的、在内容上相互矛盾的物权时，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权。

　　第二，推定作用，即法律对登记效力的规定。登记在土地登记簿中的权利人，推定其为事实上的权利人。由于物权的设立应当登记，通过登记就能确定某项物权的归属，登记簿记载的权利人实际上就是对物权的归属在法律上的确定。也就是说，凡是登记簿所记载的权利人，就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记簿记载的人为真正的权利人，不动产登记所表现出来的物权对第三人而言也应该被认为是正确的。其体现的是法律真实观念，而不是客观真实观念，因为登记是以国家行为支持的物权公示手段，其法律效果当然为社会所普遍信服。

　　第三，善意取得作用，即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护。按照法律逻辑，权利取得仅在让与人为有权利之人时，才允许发生。但这又会有碍权利交易与经济生活的运行。因为取得人每次都必须去查明与其交易者是否是真的“权利人”，这显然会带来巨大的有时甚至是无法克服的困难。因此，法律的设计承认自无权利人处善意取得的可能性。但是这种善意取得必须有所依据，而这种依据就是土地登记簿中的实际状态。当登记发生错误时，则不应不利于信赖土地登记簿登记状态的取得人。

　　第四，维护交易秩序与降低交易成本的作用。基于上述登记的作用，我们可以得出登记实际上是为了维护交易秩序与降低交易成本的结论。交易实际上是物权的移转，为了使这种移转正常进行，防止移转中的欺诈等行为，就必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况，了解物权状况的各种信息，包括权利人是否真正享有物权、物权的负担状况如何、物权的存续期限等等。只有在了解了这些情况的基础上，当事人才能决定是否从事交易或者交易以什么样的价格达成。如果不充分了解这些信息，不仅使交易受阻或交易成本增加，而且会给交易欺诈行为提供机会，扰乱交易秩序。在日益发展的市场经济条件下，交易安全与效率具有十分重要的意义。

　　不动产登记与物权法在不动产登记制度下，与特定物权发生关联的交易当事人或潜在的交易当事人，在交易中只需要关心物权有没有登记以及登记的内容如此简单的问题足矣。而不必费尽心机去关心登记是否正确或登记的权利是否存在等所谓“恶魔证明”。不动产登记法律不仅为交易当事人提供了极大的方便，而且使交易当事人从繁琐的征询、调查中解放出来，极大地降低了征信成本，交易因此变得活跃而迅捷。交易的安全与效益有机地整合在一起，从而维护了市场的交易秩序。

　　不动产登记法是不动产的程序法，不动产登记程序在不动产法中占有重要地位。依据登记理论和现行法的规定，将登记的基本程序确定为：申请、受理、审核、公告、颁发权属证书。

　　(一)申请

　　享有不动产登记请求权的人可以向登记机关提出登记申请。不动产登记请求权是指登记权利人对登记义务入所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。

　　主张不动产权的人或其代理人向登记机关提出申请时，必须按照登记的种类或权利种类向登记机关提供合法有效的法律文件，供登记机关审查。《物权法》第11条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”

　　申请人包括自然人、法入和其他具有民事主体资格的组织。我国的不动产登记采取实名申请制，申请人为法人和其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。在申请时，申请人应当向登记机关交验单位和相关人的有效证件。

　　不动产权利在因买卖、交换、赠与、抵押、设典等原因两发生变动的场合，应由双方当事人共同申请；在不动产权利因继承、遗赠等原因两发生变动的场合，只需继承人与受赠与人单方申请；如果不动产由数人共有，审请登记时应由全体共有人共同申请；依据人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解，或者依据行政机关已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定，或者依据仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解申请登记的，以及新建房屋的所有入申请登记的，可以单方申请。

　　因下列行政或司法行为引起的物权变动由国家机关申请：(1)人民法院、行。致机关对土地使用权、房屋所有权依法实施财产保金等限错措施；(2)行政机关依法作出征用集体所有土地、批准建设用地、房屋拆迂许可、商品房预售许可等与不动产权利有关的决定。

　　登记申请人可以委托代理人申请不动产权登记，但必须出具书面授权书并明确权限。授权书是代理人从事代理登记的凭证，是判断代理人是否有权代理登记事务的依据。代理人代为登记时，须向登记机关出示自已的身份证件、授权书和被代理人(申请人)的有关证明文件。

　　在有些情况下，即使没有申请人，登记机关也可以直接代为登记。这些情形是：

　　(1)依法出房地产符政主管部门代管的房屋；

　　(2)无入主张权利的房屋；

　　(3)法律、法规规定的其他情形。由登记机关代为登记的房屋不颁发房屋权属证书。

　　除了申请权利登记外，有些地方性法规还规定了可以申请备案登记的事项。如《上海市房地产登记条例》第16条规定：“房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记备案。”所谓“与房地产权利有关的文件”，主要包括：

　　(1)人民法院、仲裁机构、行政机关已受理有关房地产权属争议的证明文件；

　　(2)土地使用权抵押权人、房屋建设工程抵押权人作出的在房屋单元预售时放弃相应部位抵押权的承诺文件；

　　(3)当事人需要办理登记备案的其他与房地产权刺有关的文件。

　　(二)受理与审核

　　受理即接受申请人登记请求，一般有三个步骤：

　　一是检验证件，查阅总登记簿、产籍档案资料，判断可否办理收件；

　　二是清点申请人递交的材料，出具收件收据；

　　三是计收登记费和应交纳的契税。

　　登记机关受理申请人的登记申请和相关材料后，要对材料的真实性和合法性进行审查，在受理登记申请之日起30天内作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知权利人(申请人)。

　　根据《登记办法》第22条，有下列情形之一的，经权利人(申请人)申请可以准予暂缓登记：(1)因正当理由不能按期提交证明材料的；(2)按照规定需要补办手续的；(3)法律、法规规定可以准予暂缓登记的。根据一般规则，在有利害关系人提出异议、权属存在争议的情况下也应当暂缓登记。

　　《登记办法》第23条规定了不予登记的情况：(1)违章建筑；(2)临时建筑；(3)法律、法规规定的其他情形。

　　对于权属清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应当给予登记。修订后的《登记办法》第27条规定了登记机关作出登记的期艰：视始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日(修订前为两令月)内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记自受理后15日(修订前为一个月)内核准注销，并注销房屋权属证书。之所以在期限上作这样的调整，主要原因可能是为提高登记机关办事效率，防止办证拖延，损害当事人利益。

　　(三)公告

　　公告即将房地产申请和审查结果，以一定形式向社会公开。公告期限内若无人提出异议，登记机关即可办理登记手续；若有异议，由登记机关对异议进行审查，作出异议成立与否的裁决。异议成立，不予登记。《登记办法》没有对公告程序和异议作出规范。有些地方登记条例作了规定，如《深期I经济特区房地产登记条例》第33条规定：“初始登记经审查符合规定的，赘记机关应在受理登记申请之日起六十疑内作出初步审定，并予以公告，公告期为三十日。对初步审定无异议的，公告期满后，登记机关应予以核准骚记，并向串请人颁发房地产权利证书。”

　　公告日是一个非常重要的日期，按照《物权法》第14条的规定，在采不动产登记生效规则下，不动产物权的取得是自记载予不动产登记簿时发生效力。公告日可以推定为记载予不动产登记簿的日期。

　　(四)颁发证书

　　在完成前述程序后，依照登记的种类或权利性质，进行建册登记或在登记簿底簿上进行记载，并淘权利人颁发权属证书。

　　根据《登记办法》，房屋权属证书主要有房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证，或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。这些证书是表明权利人对特定房屋享有所有权、共同所有权、他项权(抵押权等)的证明。只要权利人拥有这些证书且诞书记载的姓名与持有人一致，那么第三人即可以初步推定证书上记载的人为相应权利的享有人。

　　在我国有砦地方，房地产权证书采用不同颜色进行分类。例如，上海市存在绿、红翻黄三色房地产权诞：(1)绿色权证：颁发给出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场交易；(2>红色权证：颁发给集体所有土地上的房地产权利入，该诞所记载的房地产不熊进入房地产市场交易；(3)黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补偿地价等有关手续后，可进入房地产市场交易。