土地使用权登记

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　　在中国，土地属于国家所有或集体所有，自然人或法人需要在土地上从事生产经营或建设活动，必须获得上地使用权。土地使用权登记是指土地管理部门根据自然人或法人的申请，依照法定程序对其取得的土地使用权进行审查核实后，予以注册登记，并核发土地使用权证书的制度。我国现行的土地使用权登记制度，是依据《土地管理法》和国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》建立的。

　　按照我国1995年国家土地管理局发布的《土地登记规则》，我国的土地使用权登记可分为两种。

　　(一)初始登记

　　初始登记又称总登记，即有关国家机关在一定时间内，对辖区内的全部土地进行普遍的登记。这是因为我国以前没有系统的土地权属法律，土地产权产籍资料不全，进行初始登记后便于有关国家机关建立健全土地权属档案。但这种大规模的登记不宜多搞，只适用于需要普遍换证的情况。

　　(二)变更登记

　　变更登记是指初始登记后，因土地权属或其他事项发生改变而进行的登记。根据《土地登记规则》，与土地使用权有关、需要进行土地变更登记的事项有：

　　(1)划拨土地使用权依法办理出让手续的；

　　(2)企业通过出让或国家人股方式取得土地使用权后，再以入股方式转让的；

　　(3)集体土地以土地使用权作为出资兴办三资企业或其他合资企业的；

　　(4)依法转让土地使用权或转让建筑物导致土地使用权转让的；

　　(5)因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的；

　　(6)因交换、调整土地使用权和所有权的；

　　(7)因处分抵押财产而取得土地使用权的；

　　(8)公房出售后，土地使用权应当办理变更登记；

　　(9)依法继承土地使用权的。

　　以上都是与土地使用权有关的变更事项，另有一些原因，如土地使用用途的变更、期限的变更等也需要办理土地变更登记。

　　(一)土地使用者

　　土地使用者指依法获得土地使用权的自然人或法人。这是登记的首项，也是最重要的一项。自然人要登记其姓名和住所。法人要登记其名称和注册地址。

　　(二)土地位置

　　土地位置指土地的坐落和四至。坐落，即登记土地所在的地段、区域。四至，即登记土地相邻土地的所有者或使用者的名称或姓名，也可登记权属界限上永久性显著地物或界标。同时还需要登记土地所在地籍图的图号和地号，以便于与地籍图上的内容相印证。

　　(三)土地权属性质

　　土地权属性质即属于国有土地使用权还是集体土地使用权。

　　(四)土地使用面积

　　土地使用面积包括用地面积、共有使用权面积及分摊面积。用地面积是指土地使用者独自使用一宗地的面积。共有使用面积是指某一宗土地使用者与其他土地使用者共同使用一宗地的全部或一部分而无法在地面上划分使用者之间使用权界限的土地面积。分摊面积是指土地使用者在共有权面积中应当分摊的面积。

　　(五)土地分类面积

　　土地分类面积即按全国统一的土地分类标准，在一宗土地中各类用地的具体面积。

　　(六)土地用途

　　土地用途指土地的实际用途，如工厂、住宅等。

　　(七)土地权属来源和依据

　　土地权属来源，有划拨、出让、转让等，其依据是政府批准的用地文件或有关国家机关颁发的证件，或者是能证明土地来源的其他证件。

　　(八)土地使用期限

　　土地使用期限即政府批准的土地使用者可以使用土地的年限。

　　《城市房地产管理法》规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记”。如“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作颁发统一的房地产权证书”。

　　上海市从195年起已将房屋和土地统一纳入一个部门管理——即上海市房屋土地管理局。为进一步规范房地产市场，理顺工作关系，土地使用权登记由市、区(县)房地产交易中心受理办理，具体分为以下两部分：

　　1．市房地产交易中心(登记处)，负责受理全市范围内的。

　　(1)市局签订出让合同的土地使用权初始登记；

　　(2)全市(不含浦东)外销出让合同的土地使用权初始登记。

　　2．区或县房地产交易中心负责受理本区(县)范围内的。由区土地管理部门签订的内销出让合同的土地使用权初始登记