土地使用權登記

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　　在中國，土地屬於國家所有或集體所有，自然人或法人需要在土地上從事生產經營或建設活動，必須獲得上地使用權。土地使用權登記是指土地管理部門根據自然人或法人的申請，依照法定程式對其取得的土地使用權進行審查核實後，予以註冊登記，並核發土地使用權證書的制度。我國現行的土地使用權登記制度，是依據《土地管理法》和國務院發佈的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》建立的。

　　按照我國1995年國家土地管理局發佈的《土地登記規則》，我國的土地使用權登記可分為兩種。

　　(一)初始登記

　　初始登記又稱總登記，即有關國家機關在一定時間內，對轄區內的全部土地進行普遍的登記。這是因為我國以前沒有系統的土地權屬法律，土地產權產籍資料不全，進行初始登記後便於有關國家機關建立健全土地權屬檔案。但這種大規模的登記不宜多搞，只適用於需要普遍換證的情況。

　　(二)變更登記

　　變更登記是指初始登記後，因土地權屬或其他事項發生改變而進行的登記。根據《土地登記規則》，與土地使用權有關、需要進行土地變更登記的事項有：

　　(1)劃撥土地使用權依法辦理出讓手續的；

　　(2)企業通過出讓或國家人股方式取得土地使用權後，再以入股方式轉讓的；

　　(3)集體土地以土地使用權作為出資興辦三資企業或其他合資企業的；

　　(4)依法轉讓土地使用權或轉讓建築物導致土地使用權轉讓的；

　　(5)因單位合併、分立、企業兼併等原因引起土地使用權變更的；

　　(6)因交換、調整土地使用權和所有權的；

　　(7)因處分抵押財產而取得土地使用權的；

　　(8)公房出售後，土地使用權應當辦理變更登記；

　　(9)依法繼承土地使用權的。

　　以上都是與土地使用權有關的變更事項，另有一些原因，如土地使用用途的變更、期限的變更等也需要辦理土地變更登記。

　　(一)土地使用者

　　土地使用者指依法獲得土地使用權的自然人或法人。這是登記的首項，也是最重要的一項。自然人要登記其姓名和住所。法人要登記其名稱和註冊地址。

　　(二)土地位置

　　土地位置指土地的坐落和四至。坐落，即登記土地所在的地段、區域。四至，即登記土地相鄰土地的所有者或使用者的名稱或姓名，也可登記權屬界限上永久性顯著地物或界標。同時還需要登記土地所在地籍圖的圖號和地號，以便於與地籍圖上的內容相印證。

　　(三)土地權屬性質

　　土地權屬性質即屬於國有土地使用權還是集體土地使用權。

　　(四)土地使用面積

　　土地使用面積包括用地面積、共有使用權面積及分攤面積。用地面積是指土地使用者獨自使用一宗地的面積。共有使用面積是指某一宗土地使用者與其他土地使用者共同使用一宗地的全部或一部分而無法在地面上劃分使用者之間使用權界限的土地面積。分攤面積是指土地使用者在共有權面積中應當分攤的面積。

　　(五)土地分類面積

　　土地分類面積即按全國統一的土地分類標準，在一宗土地中各類用地的具體面積。

　　(六)土地用途

　　土地用途指土地的實際用途，如工廠、住宅等。

　　(七)土地權屬來源和依據

　　土地權屬來源，有劃撥、出讓、轉讓等，其依據是政府批准的用地文件或有關國家機關頒發的證件，或者是能證明土地來源的其他證件。

　　(八)土地使用期限

　　土地使用期限即政府批准的土地使用者可以使用土地的年限。

　　《城市房地產管理法》規定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記”。如“經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作頒發統一的房地產權證書”。

　　上海市從195年起已將房屋和土地統一納入一個部門管理——即上海市房屋土地管理局。為進一步規範房地產市場，理順工作關係，土地使用權登記由市、區(縣)房地產交易中心受理辦理，具體分為以下兩部分：

　　1．市房地產交易中心(登記處)，負責受理全市範圍內的。

　　(1)市局簽訂出讓合同的土地使用權初始登記；

　　(2)全市(不含浦東)外銷出讓合同的土地使用權初始登記。

　　2．區或縣房地產交易中心負責受理本區(縣)範圍內的。由區土地管理部門簽訂的內銷出讓合同的土地使用權初始登記