不动产物权

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不动产物权(Real Estate Real Rights / Real Right of Real Estate)

　　不动产物权是指以不动产为标的物的物权。即指以土地、房屋等不能移动的财产作为权利标的物权。不动产物权以登记为公示方法，而动产物权以占有和交付为公示方法。

　　不动产物权变动基于法律行为者，须具备以下条件：

　　（1）须有不动产变动的意思表示。

　　法律行为以意思表示为核心要素，发生不动产物权变动的法律行为，包括物权契约和不动产物权抛弃，既为法律行为之一种，自然离不开意思表示这一要素，没有意思表示，物权变动即难以发生。在物权契约之情形，根据债权形式主义，发生债权的意思表示即为物权变动的意思表示，物权变动乃双方当事人债权意思表示合致的结果。当事人就不动产物权的设定、移转意思表示一致，加上不动产物权登记，即生物权变动的效力。无意思表示或意思表示不真实，当事人之间关于不动产转让的债权合同难以成立，物权变动无由发生。在不动产物权抛弃的情形，尽管此系单独行为，也必须为抛弃的意思表示，否则不生不动产物权抛弃的效力。

　　（2）须有不动产物权登记。

　　不动产物权变动的公示手段为不动产物权登记。所谓不动产物权登记，是指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。登记使当事人之间的物上法律关系明确，具有权利表彰及宣示功能。在形式主义法制下，登记被采为不动产物权变动的生效要件，称为登记要件主义。如不登记，当事人纵订有契约，在法律上仍不发生物权变动的效力。登记不仅是不动产物权变动的生效要件，而且具有公信力，登记簿上记载的权利事项，纵在实体上存在着由于登记原因不成立、无效或被撤销的情形，也不得以其不成立、无效，或被撤销对抗善意第三人，在法律上有绝对效力。

　　我国《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房产权利的变动应当登记。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”。《物权法（草案）》第九条第一款也规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。可见，我国现行法律也将登记作为不动产物权变动的生效要件，并实行登记的强制主义。

　　（3）须以书面作成。

　　不动产价值巨大，其物权的移转或设定，关系当事人利益较大，当事人各方都应谨慎从事不动产物权变动的交易，以杜绝纠纷。书面形式可以促使当事人缔约时审慎衡酌，避免轻率决定，并作为证据保存，同时也便于登记实务上的操作，提高登记的正确性，确保登记簿所公示的权利状态与事实上所应存在的实质及终局法律关系完全相符。关于不动产物权抛弃等单独行为应否以书面为之，我认为，不动产物权抛弃等单独行为同样攸关当事人之民事权益，为示慎重，宜以书面为之。另外，法院判决可以代替书面形式，在未订立书面契约的情况下，买受人或权利人可直接起诉出卖人或因约定而负有义务之人办理所有权或其他物权的移转或设定登记，在取得出卖人或该义务人应协助办理所有权或其他物权移转或设定的胜诉生效判决后，即可持此项判决单独请求物权变动登记，使物权发生变动的效力。

　　登记是不动产物权变动的生效要件。未经登记，不产生物权变动的效力。不动产物权之所以建立以登记为物权变动要件的制度，主要考虑到就不动产所进行的物权变动对当事人的财产状况，影响重大，故在对外公示要件上不同于动产的交付，而须以登记为要件。

　　不动产物权的设立和变动登记

　　不动产物权的设立登记是权利人申请物权登记机构将不动产物权的登记设立事项记载于不动产登记簿的事实。变动登记也就是权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的变更、转让和消灭等事项记载于不动产登记簿的事实。

　　不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项经过登记而发生效力。经过设立登记，权利人获得不动产物权。经过变动登记，原权利人则丧失不动产物权。其中的变更行为和转让行为使得他人享有不动产物权，而消灭行为则使得不动产物权归于消灭。

　　更正登记

　　更正登记是指对不动产物权错误登记的错误进行更正登记。现实生活中，由于登记机构或者申请人的原因导致的错误是有可能发生的。为了社会的公平与正义，物权法上采取了更正登记这一程序来弥补发生的错误，所以要允许登记机关予以改正或者当事人申请更正。

　　从《物权法》第十九条第一款可以看出更正登记的要件是：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错。发生错误的原因可能是申请人的失误，也有可能是登记机构的过失。登记机关接受当事人的更正登记申请后，应当认真审查，发现登记事项有错误的。应当及时更正。

　　更正登记可以消除登记权利与真正权利不一致的状态，许可事实上的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正，从而避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。更正登记实际上也是消灭了原权利，同时也使得新权利得以产生。这里是彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，所以通过更正登记，能够保护真正权利人的物权。

　　异议登记

　　利害关系人可以申请异议登记的条件是：利害关系人申请更正登记后，不动产登记簿记载的权利人不同意更正。这里还要注意一个问题，就是由于异议登记后会导致不动产物权处于不稳定状态，所以物权法为异议登记的效力设置了除斥期间，也就是说登记记过予以登记的申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记丧失其效力。

　　异议登记是一种对事实上的权利人和利害关系人的利益进行保护的有效措施。进行异议登记，可以中止现时登记的权利人按照登记权利的内容形式权利，对现时登记权利人的处分权设置限制，使其在一定期限内不能按照登记的内容处分不动产物权，以维护事实上的权利人和真正的权利状态。所以，异议登记后，第三人不得以登记的公信力按照登记的内容取得登记的不动产物权。另外，异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　预告登记

　　预告登记也就是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也即权利取得人只对未来取得的物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。

　　预告登记的要件是：签订了买卖房屋或者其他不动产物权的协议，其申请预告登记的目的是为保障将来实现物权。还要注意预告登记后，申请预告登记人必须在法律规定的期间内进行终局登记(也就是直接使得当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记)。该期间为自债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内。

　　预告登记是为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。根据《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。所以，经过预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力。

　　不动产物权善意取得是指受让人基于信赖不动产物权登记的公信力而与无权处分不动产的让与人交易，如果受让人取得该不动产时系出于善意，则取得该不动产物权的所有权，原不动产所有权人不得要求受让人返还原物。

　　1) 取得方法不同。不动产物权的取得方法主要为继受取得，而动产物权有多种取得方法。

　　2) 公示方法不同。不动产物权的公示方法为登记，动产物权的公示方法通常为交付。

　　3) 行使方面不同。不动产物权的行使与公共利益紧密相关，受到较多的法律限制。

　　4) 争议管辖方面不同。不动产物权的纠纷由不动产所在地的裁判机构管辖，而动产物权则不尽然。

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