不動產物權

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不動產物權(Real Estate Real Rights / Real Right of Real Estate)

　　不動產物權是指以不動產為標的物的物權。即指以土地、房屋等不能移動的財產作為權利標的物權。不動產物權以登記為公示方法，而動產物權以占有和交付為公示方法。

　　不動產物權變動基於法律行為者，須具備以下條件：

　　（1）須有不動產變動的意思表示。

　　法律行為以意思表示為核心要素，發生不動產物權變動的法律行為，包括物權契約和不動產物權拋棄，既為法律行為之一種，自然離不開意思表示這一要素，沒有意思表示，物權變動即難以發生。在物權契約之情形，根據債權形式主義，發生債權的意思表示即為物權變動的意思表示，物權變動乃雙方當事人債權意思表示合致的結果。當事人就不動產物權的設定、移轉意思表示一致，加上不動產物權登記，即生物權變動的效力。無意思表示或意思表示不真實，當事人之間關於不動產轉讓的債權合同難以成立，物權變動無由發生。在不動產物權拋棄的情形，儘管此系單獨行為，也必須為拋棄的意思表示，否則不生不動產物權拋棄的效力。

　　（2）須有不動產物權登記。

　　不動產物權變動的公示手段為不動產物權登記。所謂不動產物權登記，是指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權的事項記載於不動產登記簿的事實。登記使當事人之間的物上法律關係明確，具有權利表彰及宣示功能。在形式主義法制下，登記被採為不動產物權變動的生效要件，稱為登記要件主義。如不登記，當事人縱訂有契約，在法律上仍不發生物權變動的效力。登記不僅是不動產物權變動的生效要件，而且具有公信力，登記簿上記載的權利事項，縱在實體上存在著由於登記原因不成立、無效或被撤銷的情形，也不得以其不成立、無效，或被撤銷對抗善意第三人，在法律上有絕對效力。

　　我國《城市房地產管理法》第60條、第61條規定，房產權利的變動應當登記。《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定：“凡未按照本辦法申請並辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效”。《物權法（草案）》第九條第一款也規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。可見，我國現行法律也將登記作為不動產物權變動的生效要件，並實行登記的強制主義。

　　（3）須以書面作成。

　　不動產價值巨大，其物權的移轉或設定，關係當事人利益較大，當事人各方都應謹慎從事不動產物權變動的交易，以杜絕糾紛。書面形式可以促使當事人締約時審慎衡酌，避免輕率決定，並作為證據保存，同時也便於登記實務上的操作，提高登記的正確性，確保登記簿所公示的權利狀態與事實上所應存在的實質及終局法律關係完全相符。關於不動產物權拋棄等單獨行為應否以書面為之，我認為，不動產物權拋棄等單獨行為同樣攸關當事人之民事權益，為示慎重，宜以書面為之。另外，法院判決可以代替書面形式，在未訂立書面契約的情況下，買受人或權利人可直接起訴出賣人或因約定而負有義務之人辦理所有權或其他物權的移轉或設定登記，在取得出賣人或該義務人應協助辦理所有權或其他物權移轉或設定的勝訴生效判決後，即可持此項判決單獨請求物權變動登記，使物權發生變動的效力。

　　登記是不動產物權變動的生效要件。未經登記，不產生物權變動的效力。不動產物權之所以建立以登記為物權變動要件的制度，主要考慮到就不動產所進行的物權變動對當事人的財產狀況，影響重大，故在對外公示要件上不同於動產的交付，而須以登記為要件。

　　不動產物權的設立和變動登記

　　不動產物權的設立登記是權利人申請物權登記機構將不動產物權的登記設立事項記載於不動產登記簿的事實。變動登記也就是權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權的變更、轉讓和消滅等事項記載於不動產登記簿的事實。

　　不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項經過登記而發生效力。經過設立登記，權利人獲得不動產物權。經過變動登記，原權利人則喪失不動產物權。其中的變更行為和轉讓行為使得他人享有不動產物權，而消滅行為則使得不動產物權歸於消滅。

　　更正登記

　　更正登記是指對不動產物權錯誤登記的錯誤進行更正登記。現實生活中，由於登記機構或者申請人的原因導致的錯誤是有可能發生的。為了社會的公平與正義，物權法上採取了更正登記這一程式來彌補發生的錯誤，所以要允許登記機關予以改正或者當事人申請更正。

　　從《物權法》第十九條第一款可以看出更正登記的要件是：權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項有錯。發生錯誤的原因可能是申請人的失誤，也有可能是登記機構的過失。登記機關接受當事人的更正登記申請後，應當認真審查，發現登記事項有錯誤的。應當及時更正。

　　更正登記可以消除登記權利與真正權利不一致的狀態，許可事實上的權利人或者利害關係人依據真正的權利狀態對不動產登記簿記載的內容進行更正，從而避免第三人依據不動產登記簿取得不動產登記簿上記載的物權。更正登記實際上也是消滅了原權利，同時也使得新權利得以產生。這裡是徹底消除登記權利與真正權利不一致的狀態，所以通過更正登記，能夠保護真正權利人的物權。

　　異議登記

　　利害關係人可以申請異議登記的條件是：利害關係人申請更正登記後，不動產登記簿記載的權利人不同意更正。這裡還要註意一個問題，就是由於異議登記後會導致不動產物權處於不穩定狀態，所以物權法為異議登記的效力設置了除斥期間，也就是說登記記過予以登記的申請人在異議登記之日起15日內不起訴的，異議登記喪失其效力。

　　異議登記是一種對事實上的權利人和利害關係人的利益進行保護的有效措施。進行異議登記，可以中止現時登記的權利人按照登記權利的內容形式權利，對現時登記權利人的處分權設置限制，使其在一定期限內不能按照登記的內容處分不動產物權，以維護事實上的權利人和真正的權利狀態。所以，異議登記後，第三人不得以登記的公信力按照登記的內容取得登記的不動產物權。另外，異議登記不當造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　預告登記

　　預告登記也就是在當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，也即權利取得人只對未來取得的物權享有請求權時，法律為保護這一請求權而為其進行的登記。

　　預告登記的要件是：簽訂了買賣房屋或者其他不動產物權的協議，其申請預告登記的目的是為保障將來實現物權。還要註意預告登記後，申請預告登記人必須在法律規定的期間內進行終局登記(也就是直接使得當事人所期待的不動產物權變動發生效力的登記)。該期間為自債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內。

　　預告登記是為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。根據《物權法》第二十條規定，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。所以，經過預告登記使得被登記的請求權具有物權的效力。

　　不動產物權善意取得是指受讓人基於信賴不動產物權登記的公信力而與無權處分不動產的讓與人交易，如果受讓人取得該不動產時系出於善意，則取得該不動產物權的所有權，原不動產所有權人不得要求受讓人返還原物。

　　1) 取得方法不同。不動產物權的取得方法主要為繼受取得，而動產物權有多種取得方法。

　　2) 公示方法不同。不動產物權的公示方法為登記，動產物權的公示方法通常為交付。

　　3) 行使方面不同。不動產物權的行使與公共利益緊密相關，受到較多的法律限制。

　　4) 爭議管轄方面不同。不動產物權的糾紛由不動產所在地的裁判機構管轄，而動產物權則不盡然。

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