物權變動

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物權變動(the change of real right)

　　物權變動是指物權的設立、移轉、變更和消滅。物權的設立指創設一個本來不存在的物權，如當事人約定設定抵押權；物權的移轉指將已存在的物權在民事權利主體之間轉讓，比如房屋所有權的出讓；物權的變更指物權在主體不變更的條件下改變物權的內容，比如改變土地使用權的期限或者內容；物權的消滅指物權的終止。

　　物權變動，包括物權的發生、變更、消滅三種樣態。

　　(一)物權的發生

　　物權的發生，是指特定的權利主體對物的排他的支配關係的建立。就權利人而言，為物權的取得。通常物權的發生又被稱為物權的設立，但物權的設立一般是指通過法律行為設定他物權的情況，而物權的發生包含通過法律行為和事實行為產生任何物權與特定權利主體結合的所有情形。物權的取得，根據其是否以他人既存的權利為依據，可分為原始取得和繼受取得。

　　1．物權的原始取得

　　所謂原始取得，是指非依他人既存的權利為依據而取得物權，又稱為物權的固有取得或物權的絕對發生。原始取得可基於事實行為而發生，如勞動生產、無主物的先占、添附等創造性的行為而取得，也可基於法律規定和公法上的原因而發生，如善意取得、時效取得、沒收財產、征收等。原始取得是因為物上本不存在任何物權，或者雖存在物權，但基於法律的規定物權的取得與原權利人的意志無關，非繼受他人權利而來。因此，物權標的物之上原存的所有負擔都因原始取得而消滅，原物權人不得就標的物再主張任何權利。

　　2．物權的繼受取得

　　所謂繼受取得，是指基於他人既存的權利為依據而取得物權，又稱為物權的傳來取得或物權的相對發生。繼受取得表現為權利在不同主體之間的流動。依據取得方式的不同，繼受取得可分為移轉的繼受取得與創設的繼受取得。移轉的繼受取得，是指就他人的物權依其原狀而取得，如通過買賣、贈與或繼承而取得物權。移轉的繼受取得，實質上是物權主體的變更，又被稱為物權的移轉。創設的繼受取得，是指對既存的物權進行內容上的限制而產生新的物權，如在所有物上為他人創設用益物權或擔保物權。

　　依據繼受範圍或形態的不同，繼受取得可分為特定繼受取得與概括繼受取得。特定繼受取得，是指對特定標的物的繼受取得。繼受人僅限於特定物上的權利與義務，無須繼受前手的個人負擔，如特定標的物之買賣等。概括繼受取得，是指就他人的權利義務全部予以繼受而取得。繼受人對於前手的權利義務應全部繼受，如因繼承而取得被繼承人的權利和義務。

　　在物權的繼受取得中，物權系因繼受而來，基於權利人不得將大於其所有的權利讓與他人的法理，存在於標的物上的一切舊有負擔得繼續存在，而轉由取得人承繼。

　　(二)物權的變更

　　物權的變更，有廣狹兩義，廣義的物權變更，包括物權的主體變更、客體變更和內容變更。狹義的物權變更，僅指物權的客體及內容的變更。物權的主體變更通常是指物權的取得與喪失，屬於物權的發生形態。因此，物權法的物權變更僅指狹義上的物權變更。

　　物權客體的變更，是指物權標的物在量上有所增減，如物權的客體因附合而增加，抵押權的客體因部分毀損而減少等。物權內容的變更，是指物權的內容發生變化。如擔保物權順位的變動、用益物權存續期間的延長或縮短等。

　　(三)物權的消滅

　　物權的消滅，是指物權的終止，即物權與其主體發生分離。就物權人而言，為物權的喪失。

　　物權的消滅分為絕對消滅與相對的消滅。物權的絕對消滅，是指物權本身終局的消滅，如物權標的物滅失、物權標的物被拋棄等。物權的相對消滅，是指物權與原主體分離，與另一主體相結合。實際上是物權在不同主體之間的流轉，物權本身並未消滅。如因買賣而發生所有權轉移，對出賣人而言，為物權的消滅，但對買受人而言，則為物權的繼受取得。

　　既然物權變動是物權法上的一種民事法律效果，那麼，與其他民事法律效果一樣，物權的變動也是由民事法律事實引起的。依近現代各國物權立法和實務，能夠引起物權變動的民事法律事實即原因大致有三類：

　　第一類，民事法律行為，包括合同、單方行為。

　　第二類，民事法律行為以外的法律事實，包括生產、天然孳息、時效、先占、拾得遺失物、發現埋藏物、物的滅失、混同、加工、附合、法定期限的屆滿等。

　　第三類，某些公法行為，如法院強制執行、征收、沒收等。

　　1．基於法律行為的物權變動，指基於單方民事法律行為、合同和多方民事法律行為，併在完成法定的公示方法後，發生物權變動效果的物權變動類型。

　　基於法律行為的物權變動必須具備兩個要素：第一，物權變動的基礎關係必須有效，即合同有單方民事法律行為有效。我國物權法不承認物權變動的無因性理論，基礎關係不成立、無效或者被撤銷的，即使動產已經交付或者不動產已經辦理了登記手續，也不能發生物權變動。第二，必須完成法定的公示方法。除非法律另有規定，基於法律行為的不動產物權變動必須完成登記，基於法律行為的動產物權變動必須完成交付。

　　2．非基於法律行為的物權變動，是指在一定事實行為或者事件發生後，直接依據法律的規定而發生物權變動類型。與基於法律行為的物權變動需要完成法定的公示方法方纔發生物權變動不同，非基於法律行為的物權變動一般不要求登記或交付的公示方法，即可發生物權變動。

　　物權變動是物權法上的重要而基本的問題。對物權變動進行立法規制，具有重要意義。

　　首先，對物權變動進行立法規制是確定和維護物上支配秩序的必然要求。本文論及的物權變動，是一個廣義的概念，其中包括物權的設定。因此，就靜態的財產關係而言，對物權變動進行立法規制，是明確物的歸屬、保護物上支配權的重要調整手段。雖然大陸法系各國對物權的種類和內容的規定有所差別，但“物權法定原則”均為各國所承認，作為物權法的重要基本原則。

　　其次，對物權變動進行立法規制，有利於保護交易的安全，保護權利人的物權，促進交易的發展。這一點，主要體現在物權法律制度對動態財產關係的調整中。隨著社會經濟的發展，財產的流轉和物的利用變得極為頻繁、複雜和重要，物權也由原來主要的“靜態的財產權”狀態而日趨於市場價值化和流動化的“動態的財產權”狀態，在紛繁複雜的交易中，如果沒有法律的調整，交易秩序將變的極為混亂，權利人的物權將根本無法得到保障，社會交易安全也無從談起。

　　物權變動必須遵循一定的法律原則，在傳統理論中主要包括四項原則，即公示原則、公信原則、區分原則和無因性原則。由於各國立法所依據的法律傳統和有影響力學說的差異，並非各國民法典都同時承認以上原則。我國《物權法》所遵循的物權變動原則是：公示原則、公信原則和區分原則。

　　(一)公示原則

　　公示原則既是物權靜態存在的原則，也是物權變動的原則。物權變動都需要公示，否則，可能導致物權變動不能對抗第三人甚至無效的法律後果。有關公示原則的內容，前面已經加以說明，這裡不再贅述。

　　(二)公信原則

　　公信原則是指對於信賴物權公示而取得某種物權的人而言，即使公示中的物權關係是假象，和真實的物權關係不一致，仍按公示所反映出來的內容加以保護的原則。公信原則賦予公示以一定範圍的可信性效力，在不動產登記中稱為登記的公信力；在動產的占有中稱為占有的推定力。

　　公信原則的功能，一方面在於保護動態交易安全，使連續發生的交易活動不致因原來的真正權利人主張權利而毀於一旦。另一方面，公信原則又促使真正權利人積極消除權利的虛像，以防止因公信力而失權。例如，甲將自己的房屋登記在乙的名下，後來丙由於信賴登記而從乙手中購買了該房屋，並過戶登記於丙的名下。這時，如果甲向丙主張自己享有房屋所有權，丙仍能基於公信力獲得房屋所有權。即使公示與實際物權關係不一致，名義上的物權人出讓不屬於他的物權時，雖然屬於無處分權，但信賴公示的受讓人仍能取得物權。公信力彌補了處分行為的權利瑕疵。

　　(三)區分原則

　　區分原則亦稱分離原則，是指在交易過程中，應當將產生債權變動效力的要件和產生物權變動效力的要件加以區分。例如，去書店買一本書的過程，實際上有兩個債權變動效果和兩個物權變動效果，它們的成立要件各自獨立，不能混淆。第一個效果是債權變動，即訂立買賣合同，產生合同之債；第二個和第三個是物權變動，即轉移買書價款的所有權和轉移書的所有權；第四個效果是債權變動，即合同之債因履行而消滅。

　　區分原則的功能是使債權效力不受物權效力的影響。例如，房屋買賣合同的成立要件和房屋所有權移轉的成立要件不同，房屋買賣合同以要約和承諾即可成立，而房屋所有權移轉必須完成過戶登記。區分原則要求：不能因為房屋沒有過戶登記就否定買賣合同的效力。

　　區分原則的法律依據是《物權法》第15條，該條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　一、物權變動的立法主義

　　物權發生變動需要滿足什麼條件，各國立法並不一致。原因在於各國法律所採用的物權變動立法主義不盡相同。所謂物權變動立法主義是指如何看待物權變動成立條件的不同觀點和主張。目前各國物權立法中，存在著意思主義與形式主義的兩大分野。

　　(一)意思主義

　　意思主義是指物權變動僅依當事人的意思表示即可成立，無須完成公示。物權變動是債權行為的當然結果，並以意思表示完成的時間為變動標準。法國與日本是意思主義立法的代表。《法國民法典》第1583條規定，當事人雙方就標的物及其價金相互同意時，即使標的物尚未交付，價金尚未支付，買賣即告成立，而標的物的所有權即依法由出賣人移轉於買受人。

　　意思主義認為，只要發生了應給付物的債權契約，也可同時發生物權的移轉。如果標的物為不特定物或不現存之物，其標的物已經特定或已經存在時，不需公示，當然發生物權變動。

　　在意思主義國家，公示作為對抗第三人要件而存在的，稱“對抗要件主義”。例如《日本民法典》中，不動產物權的得失以及變更，如果不在登記法規定的地方進行登記，不得對抗第三者。關於動產物權的讓出，其動產未提交的，不得對抗第三者。

　　(二)形式主義

　　形式主義是指物權變動必須於當事人意思表示之外，再完成一定公示形式，始生效力。德國、瑞士、奧地利均為形式主義立法國家。依據對債權行為之外是否有物權行為的不同理解，形式主義又可分為三種類型，即：德國的物權形式主義、奧地利的債權形式主義和瑞士的折中主義。

　　1．德國物權形式主義立法，在債權行為之外尚有獨立的物權行為，並以物權行為作為引起物權變動的依據。物權行為必須具備一定的公示形式才能有效。

　　2．奧地利債權形式主義立法，是以《實用法律彙編》中傳統的德意志普通法理論為基礎，主張“名義與形式相一致取得所有權”。即債權行為之外，須經公示才能完成物權變動。

　　3．瑞士折中主義立法，是處於前兩者之間的折中立法，在債權行為之外是否還有物權行為立法上未作清晰表態。轉移所有權的契約雖被認為是債權契約，但登記承諾兼有物權契約的意義；設定擔保物權的契約兼有物權契約的內容。物權契約與債權契約故意不作區分，主要是基於法典起草者歐根·胡貝爾的如下思想：現實中的各種案件，有不同的外部表現方式，有不同的利害關係，當事人的意思表示也千差萬別，因此法律固定於某個立場的做法是不妥當的。

　　(三)我國的二元模式

　　我國《物權法》中的物權變動，既有形式主義的法律規範，又有意思主義的法律規範，形成了以形式主義為一般原則而以意思主義為例外的二元化模式。該模式兼採二者之長，以增強物權規則對我國複雜的物權關係的適應性。

　　二、基於民事法律行為的物權變動的要件

　　(一)動產物權變動的要件

　　1．普通動產

　　對於普通動產而言，動產物權因法律行為而發生變動的要件是：

　　(1)存在有效的民事法律行為。可以導致動產物權變動結果的民事法律行為有很多，例如，買賣合同、贈與合同、消費借貸、出質等。如果沒有完成公示，這些民事法律行為在當事人之間一般會產生債權關係。如果是無效的民事行為，即使完成公示也不能發生物權變動的效果。這是因為我國《物權法》未承認物權行為無因性原則，物權變動的效果必須依賴於有效的民事法律行為方能產生。

　　(2)已經完成交付。動產物權一般以交付為物權變動的公示方法，因此，民事法律行為引起動產物權設立、轉讓的，應當以交付為要件。對此，我國《物權法》第23條有明確規定：動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。例如，設立動產質權，除了有效的質押合同外，還必須向質權人轉移對質物的占有，才能成立質權。“法律另有規定的除外”是指下麵所要說明的特殊動產和特殊動產物權。

　　2．特殊動產

　　特殊動產是指法律規定以登記為公示方法的動產，主要包括船舶、航空器和機動車。《物權法》第24條規定：船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

　　特殊動產的物權變動不同於普通動產之處在於，除了存在有效的民事法律行為和已經完成交付之外，還必須經過登記。如果只滿足前兩個要件而未經登記，只產生相對的物權變動效力，即：物權變動的效果僅存在於當事人之間，不能對抗第三人。登記是產生對抗第三人效力的要件。只有完成登記，物權變動的效力才是完整的。值得註意的是，第三人是指物權變動當事人之外的人，當事人或者當事人的繼承人不屬於第三人的範疇，未登記也可以對抗。

　　3．特殊動產物權

　　《物權法》對特殊的動產物權，採意思主義。這種特殊的動產物權主要是指動產抵押權。依據《物權法》對動產抵押的規定，下列動產抵押權，自抵押合同成立時設立：(1)以生產設備、原材料、半成品、產品設定抵押權；(2)以正在建造的船舶、航空器設定抵押權；(3)以交通運輸工具設定抵押權；(4)當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品一併抵押而設定抵押權。

　　這種特殊動產物權的變動要件是：存在有效的符合書面形式要求的民事法律行為。抵押登記是對抗要件。抵押權雖然自抵押合同生效時設立，但未經登記，不能對抗善意第三人。

　　(二)不動產物權變動的要件

　　1．不動產物權變動的一般規則

　　《物權法》第9條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因此，不動產物權變動的要件為：(1)存在有效的民事法律行為；(2)已經依法完成登記。例如，買賣房屋的交易，如果只簽訂了書面買賣合同，房屋所有權並不轉移給買受人，只有完成了登記，公示該物權變動，房屋所有權才發生移轉。

　　2．法律的除外規定

　　法律有特別規定的特殊不動產或特殊不動產物權，也可以不經登記而單憑有效的民事法律行為發生物權變動的效果。這是採取了意思主義的立法規則，主要包括以下情況：(1)依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記；(2)土地承包經營權中的家庭承包的物權變動；(3)宅基地使用權的物權變動；(4)地役權的物權變動。在這些物權變動中，登記是對抗要件，不登記不能對抗善意第三人。

　　三、非因民事法律行為的物權變動的要件

　　非因法律行為的物權變動，如繼承、時效取得、強制執行、標的物滅失等，可不完成公示而自原因事實發生時起發生物權變動，但不完成公示則不得對該項物權進行處分。

　　關於非因民事法律行為的物權變動，《物權法》具體規定了以下幾種情況：

　　1．因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

　　2．因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

　　3．因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　上列非因交易行為取得的物權，雖然取得權利時不需要登記，但是，處分該物權時需要首先辦理登記，否則，不發生處分的效力。因此，登記是處分要件，不是取得物權的要件。

　　物權變動的公示方法，動產是交付，不動產和特殊的動產是登記。

　　一、交付

　　交付就是轉移物的占有。占有是一個很明顯的動產物權外觀，因此，占有是物權處在靜止存續狀態下的公示方法。如果物權發生變動，則動態的外觀表現就是交付。從交付的法律意義來看，交付既可以是動產物權的公示方法，又可以是債務的履行行為，但兩者各有側重。作為公示方法的交付，側重於占有的移轉是否完成；作為債務履行行為的交付，還要受到履行地點、履行期限、履行方式等債的因素的影響。例如，遲延的交付雖然構成債的違反，但在物權關係上，即使遲延的交付也可以導致物權變動。

　　在動產不需要運輸的場合，使受讓人得以直接管領該物是交付完成的標誌。如果需要運輸，且讓與人沒有送貨上門的義杼．則讓與人將標的物交付給第一承運人以運交給受讓人即完成交付。

　　(一)按照交付過程中是否存在移轉占有的象徵，交付可以分為實物交付和擬制交付兩類

　　1．實物交付也可稱為直接交付，是僅以實物自身的占有狀態移轉而發生的交付。實物交付是比較常見的交付方式。

　　2．擬制交付也稱間接交付，是以占有象徵作為占有轉移媒介進行的交付。由於占有象徵和實物之間的映象關聯是被法律或習慣擬制的，所以稱為擬制交付。例如，沒有實際交付貨物，而是將象徵貨物所有權的提單交付給受讓人，就屬於擬制交付。

　　(二)按照交付過程中是否有物的占有外觀發生改變，交付又可分為現實交付和觀念交付

　　現實交付是指讓與人將其欲交付之物或其擬制物的直接管領力，現實地移轉於受讓人。現實交付的構成有四個要件：(1)現實交付的只能是對物的直接占有。間接占有的讓與不構成現實交付。(2)讓與人客觀上有轉移占有的事實。(3)主觀上讓與人有為占有轉讓的意思。(4)受讓人有接受占有的意思。

　　觀念交付是指標的物在現實中根本沒有發生占有狀態的改變，但在觀念上認為已經完成交付的交付方式。由於僅在觀念上完成了交付，外人無從得知物權的變動，所以，觀念交付作為現實交付的補充方式，在公示的效力上弱於現實交付。觀念交付主要包括下列三種類型：

　　1．簡易交付。簡易交付是指動產物權設立和轉讓前，受讓人或其代理人已經依法占有該動產，物權自法律行為生效時發生變動的效力。例如，甲將借給乙的照相機賣給借用人乙，由於事先借用人乙已經占有了照相機，所以，只要買賣合同成立，所有權即發生移轉。《物權法》第25條對這種交付方式作了規定。

　　2．指示交付。指示交付是指動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。例如，甲將借給乙的照相機賣給丙，由於照相機不為甲所占有，而是被借用人乙占有，所以，甲將照相機的原物返還請求權讓與丙，就完成了交付。《物權法》第26條對這種交付方式作了規定。指示交付的要件是：(1)讓與人須有對讓與物的返還請求權；(2)具有將該返還請求權讓與受讓人的有效合意；(3)將讓與的事實通知直接占有人。第三人沒有接到通知則無義務向受讓人為現實交付。

　　3．占有改定。占有改定是指動產物權轉讓時，雙方又約定了另一種由出讓人得以繼續占有該動產的法律關係，物權變動自該約定生效時發生效力。占有改定使原所有人的自主占有轉變為他主占有，省略物的往返交付的麻煩。例如，甲將照相機出賣給乙，但是又約定甲租用該照相機兩個月，則照相機沒有必要反覆現實交付，直接以租賃合同生效視同交付已經完成。《物權法》第27條規定了占有改定方式。占有改定的要件有二：(1)讓與人與受讓人就所有權轉讓有合意；(2)須有使受讓人取得間接占有的法律關係存在。

　　二、登記

　　物權登記是指登記機關將物權的相關信息以及物權設定、變更、轉移和消滅等事項記載於登記簿的事實過程。這裡的登記，其性質屬於物權登記，不同於外來人口登記等行政管理登記，也不同於結婚登記等身份關係登記或軟體著作權登記等其他財產權的登記。

　　(一)登記簿和權屬證書

　　在我國不動產物權登記中，登記機構將物權記載於登記簿後，還向物權人頒發不動產權屬證書。兩者的關係是：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，應以不動產登記簿為準。不動產登記簿由登記機構管理。不動產權屬證書則由物權人持有。在實務中，如果僅交付不動產權屬證書，而未於登記簿中加以記載，則不發生物權變動的效力。

　　國家實行物權登記資料公開查詢制度，《物權法》第18條規定，權利人、利害關係人可以申請查詢、複製登記資料，登記機構應當提供。應當事人申請而提供登記記載信息，是登記機關的義務，物權公示不屬於商業秘密或隱私的範疇，不得以保護隱私或商業秘密為由拒絕提供。

　　(二)物權登記的類型

　　按照物權的客體分類，可分為不動產登記和動產登記。不動產登記主要包括房屋登記、土地登記、海域登記、林木登記、自然資源登記等。動產登記主要包括機動車登記、船舶登記、航空器登記、動產抵押等其他動產登記。

　　按照物權分類，可以分為所有權登記和他項權利登記。他項權利是指所有權之外的權利，如抵押權、地役權。按照登記的作用分類，可分為總登記、初始登記、移轉登記、變更登記、註銷登記。我國的土地登記中有總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。

　　按照登記的原因分類，可分為更正登記、異議登記和預告登記。

　　1．更正登記。更正登記是指為了改正登記簿記載事項的錯誤而進行的登記。《物權法》第19條規定，權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

　　更正登記包括申請更正和自行更正兩種情況。申請更正除了有申請人的申請之外，還應當有登記簿記載的權利人的書面同意或者有其他確切證據，如法院的判決書。登記機關在上述材料都具備的情況下，有義務進行更正登記。但是，登記機關經審查認為登記簿記載無誤的，也可不予更正，並書面通知申請人。

　　自行更正是登記機構自己發現錯誤後的更正。在房屋登記中，登記機構如果發現房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權利歸屬和內容的，應當書面通知有關權利人在規定期限內辦理更正登記；當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構可以依據申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，並書面通知當事人。對於涉及房屋權利歸屬和內容的房屋登記簿的記載錯誤，房屋登記機構應當書面通知有關權利人在規定期限內辦理更正登記；辦理更正登記期間，權利人因處分其房屋權利申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。土地登記中，國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批准後進行更正登記，並書面通知當事人在規定期限內辦理更換或者註銷原土地權利證書的手續。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經人民政府批准並公告後，原土地權利證書廢止。

　　2．異議登記。異議登記是指利害關係人認為登記有錯誤，但是由於登記簿記載的權利人或者登記機構的原因，不能通過更正登記更正，為了防止登記簿記載的權利人處分該權利，而將異議記載於登記簿中的登記。《物權法》第19條第2款規定了異議登記制度：不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　異議登記的功能在於防止因登記簿記載的權利人處分物權，給真正權利人造成損失。

　　關於異議登記的法律效力如何，《物權法》沒有明確規定。我國實務中一般是採禁止處分說。一旦被異議登記，該不動產物權不得轉讓或設定抵押權等他物權。例如，《土地登記辦法》規定：異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。《房屋登記辦法》採變通方法，規定異議登記期間，處分房屋申請登記的，應當暫緩辦理。

　　申請人在異議登記之日起15日內必須起訴阻礙更正登記的人，如果不起訴，異議登記失效。另外，訴訟結果是異議不成立的判決，則異議登記判決生效後，登記簿記載的權利人可以持該判決註銷異議登記；如果是認為異議成立的判決，真正權利人持該判決申請更正登記後，異議登記失效。

　　3．預告登記。預告登記是指為了保全以將來取得物權為內容的請求權，而在請求權行使之前，預先將該請求權的存在記載於登記簿中的登記。《物權法》第20條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　預告登記的功能是防止一物二賣等相同物權的多次處分或者用來保全抵押權登記的順序。經過預告登記的請求權具有了排斥其後發生相同內容物權處分的排他效力，對預告的請求權而言獲得了擔保的效果，故又稱為“假登記擔保”。

　　設立預告登記，除了有買賣房屋或者其他不動產物權的協議外，還必須有當事人關於可以預告登記的約定。

　　預告登記的效力是，預告登記期間，未經預告登記權利人書面同意，處分該不動產的，不發生物權效力。“不得處分”除了不得轉讓外，還包括不得辦理變更、註銷登記，不得設定抵押權、地役權等內容。預告登記的請求權都是不具備現實主張條件的請求權，例如，不動產買賣合同之債的請求權，因未到履行期不能主張，只能先預告登記。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行登記之日起3個月內當事人未申請登記的，預告登記失效。