不動產登記簿

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　　不動產登記簿是指記載不動產上的權利狀況並備存於特定機關的簿冊。《物權法》第十六條　不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。在現代不動產法律體系中，不動產登記簿具有十分重要的作用。

　　1.就權利人而言：不動產登記簿是有效的表明權利人就不動產所享有的權利的源證明文件，能夠清晰地展現不動產上的權利變動狀況，因此具有無可爭辯的權威性。當不動產權利人的權利受到侵害時，他可以以不動產登記簿作為要求法律救濟的依據;當某項不動產上發生權屬爭議時，不動產登記簿可以用來確定真正的權利人。

　　2.就第三人而言：不動產登記簿具有公信力。所謂公信力是公信原則的機能，公信原則是指依據公示方法所表現的物權即便不存在或內容有異，但對於信賴這項公示方法所表現的物權而為物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實物權存在相同的法律效果，以之為保護的原則。公示方法具有的保護從事交易的善意第三人的機能就是公信力。登記之所以具有公信力是因為登記簿是對權利歸屬的真實記錄，是國家公權干預私權的結果，是對財產擁有或交易的確認。加上登記有一個公告期，供利害關係人提出異議，以增加登記的真實性。這種制度設計的目的是保障交易安全，如果登記沒有公信力，就會增加當事人判斷出讓人權利是否真實所有權人的難度，對自己受讓的權利是否安全表示擔心。在登記發生錯誤時，法律也會基於交易安全的保護，而保護善意信賴登記簿或登記證書的人取得所有權。因此，可以說賦予登記以公信力是保證交易安全而採取的一項制度。

　　3.對於國家來說：不動產登記簿便於國家對有關不動產的監督與管理，更便於人民法院在發生損害賠償糾紛時確定責任的歸屬。

　　1.官方性

　　不動產登記簿的官方性，是指不動產登記簿是由國家專門機關通過法定程式製作的特定簿冊，應當具有法律規定的規格和形式。不動產登記簿是國家依據其公信力建立的法定登記簿冊而非其他私人普通文件，不動產登記簿的公信力實際上就是國家所具有的公信力在不動產登記簿上的體現，是以國家行為作為擔保並依此對不動產物權的設立和變動作出保障，具有社會承認和國家承認的法律意義。因此，不動產登記簿最首要的特點即是其所具有的官方性特點，體現了不動產登記簿的重要意義，同時要求國家對於不動產的支配狀況和交易安全必須給予極大的法律關註。

　　2.統一性

　　不動產登記簿的統一性，是指一定地域的不動產應當納入到統一的登記簿中。在一定區域內的不動產登記簿應當只有一個，各種形式的不動產登記簿應當統一，土地與房屋登記簿應當統一為以土地為基礎的房地一體的不動產登記簿。只有這樣，才能使在一定區域內的物權變動情況能夠得到準確而完整的反映，防止不動產登記的重覆和衝突，從而建立起安全有序的不動產交易市場。

　　3.確定性

　　不動產登記簿的確定性，是指不動產登記簿所記載的事項必須明確、嚴謹、確定，不能出現意思模糊的地方或者歧義。基於其文字記載，當事人以“理性人標準 ”可以準確獲取關於該項不動產的正確信息。非經法定程式，不動產登記簿中所記載的事項不得被任意改變，從而保證不動產登記的確定性，維護不動產登記簿的公信力。

　　4.公開性

　　不動產登記簿的公開性，是指不動產登記簿所記載的資料和信息必須向社會公開，必須允許當事人及利害關係人查閱和複製，並允許作為關於不動產權利最有效的證據使用。與登記檔案的內部性不同的是，不動產登記簿是為了實現物權公示原則而建立的，物權公示原則的要求就是利用不動產登記簿的公開性，將不動產物權變動向社會公示，從而達到維護不動產交易安全的作用。因此，不動產登記簿必須具有公開性，否則物權公示無從談起。在實現不動產登記簿的電子化以後，不動產登記簿的查閱會越來越方便快捷，不動產登記簿的公開性會越來越強，不動產交易的安全性也會越來越有保障。

　　 5.永久性

　　不動產登記簿的永久性，是指不動產登記簿是應當由國家永久保存的檔案，“只要不動產存在，登記簿就應當持續存在而不得隨意銷毀，以保證權利人及其他利害關係人的利益不受損害。”世界上不少國家的不動產登記簿已經保存有數百年的歷史，不動產登記簿的永久性保存，對不動產物權狀況的穩定性和交易安全保障的持續性有重要意義。

　　不動產登記簿與權屬證書的相同之處在於：它們都是由同一個製作機關——不動產登記機關製作、頒發，都具有統一格式，都具有一定的法律效力。

　　兩者的的不同之處在於：

　　首先，兩者的性質和法律效力不同。不動產登記簿是證明不動產物權歸屬和內容的根據，對不動產物權的當事人及利害關係人公開，排除任何人以不知登記為由提起對不動產物權變動的抗辯；而不動產權屬證書不動產權屬證書是登記機關頒發給權利人作為其享有權利的證明文件，是不動產登記簿的外在表現形式。僅具有初步證據效力，最終的依據必須是來自不動產登記簿的記載，不動產登記簿的效力優於權屬證書的效力。我國《物權法》第17條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿的記載為準。”

　　其次，兩者的登記內容不同。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，其記載內容不僅包括不動產權屬狀態，還應包括不動產事實狀態，因此內容豐富於權屬證書；而權屬證書只是享有不動產物權的憑證，具有初步證據效力，它是根據不動產登記簿的內容來製作的，是不動產登記簿的外在表現形式，權屬證書的記載內容必須與不動產登記簿的記載內容保持完全一致。

　　再次，兩者的登記程式不同。將不動產登記事項記載於登記簿之上，是不動產登記機關確認不動產權利的必要步驟，是不動產登記產生法律效力的法律依據，也是登記機關向權利人頒發權屬證書的前提，不動產登記簿與權屬證書存在時間上的先後關係和邏輯上的主從關係。

　　最後，兩者保存主體不同。不動產登記簿應當由登記機關管理並永久保存；不動產權屬證書經由登記機關頒發給權利人後，由不動產權利人保存。

　　（1）不動產登記簿與房地產權屬檔案的相同之處

　　不動產登記簿是房地產權屬檔案不可或缺的組成部分，與房地產權屬檔案有著緊密的聯繫，兩者的相同之處在於：

　　首先，兩者的製作主體相同。不動產登記簿是由登記機關製作的記載不動產狀態的專用檔冊；而權屬檔案是城市房地產行政管理部門在房地產權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產權屬管理工作中直接形成，有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，我國的不動產登記機關與不動產行政管理部門是統一的，可見兩者的製作主體相同，都形成於不動產行政管理部門。

　　其次，兩者都具有憑證作用。不動產登記簿記載著不動產的權利狀態，是物權歸屬和內容的根據，對於不動產權屬具有最高的證據效力；房地產權屬檔案完整地反映了房地產權屬登記的所有情況，是重要的歷史記錄，為正確處理房地產產權糾紛提供客觀公正的原始證據。

　　（2）不動產登記簿與房地產權屬檔案的區別

　　不動產登記簿與房地產檔案關係密切，但不動產登記簿並不等同於房地產檔案，兩者主要在以下幾個方面存在區別：

　　首先，在記載內容上，房地產檔案所涵蓋的內容遠遠大於不動產登記簿。不動產登記簿是由登記機關製作的記載不動產狀態的法定簿冊。登記機關核准登記某一不動產權利時，就應當將其記錄於不動產登記簿。一般來講，不動產登記簿的內容主要包括房地產的坐落、房地產權利人情況、房屋的基本情況、房地產的他項權利以及權利的限制等情況，是對房地產權利狀況詳細而又具體的記載，是一種結論性的權利證明文件；房地產檔案雖然也是由登記機關建立，除了當事人向登記機關提出的登記申請外，還有當事人提供的各種登記文件以及登記機關在核准該項登記時審核過程的記錄，是對整個權屬管理過程的完整歷史記錄，囊括了權屬登記中形成的各種文件材料，如房地產登記申請書、房地產登記審批表、裁決書、繼承公證書、房地產買賣合同等資料，因此房地產權屬檔案的內容較不動產登記簿更加豐富翔實。

　　其次，在記錄時間上，某一項不動產權利一經註銷，不動產登記簿就不再予以記載 ；而權屬檔案內某一項權利即使滅失或被註銷，其案卷仍然應當按其不同性質在相當時間內予以記載。兩者都具有憑證作用，不動產登記簿記載著不動產的權利狀態，是物權歸屬和內容的根據，對於不動產權屬具有最高的證據效力；房地產權屬檔案完整地反映了房地產權屬登記的所有情況，是重要的歷史記錄，為正確處理房地產產權糾紛提供客觀公正的原始證據。

　　最後，在公開程度上，不動產登記簿的公開性遠遠大於房地產檔案。不動產登記簿是物權公示原則的載體，公開性是其主要特點之一，因此，不動產登記簿應當允許權利人和利害關係人公開查閱，登記機關也要為公眾行使查閱權提供便利；而房地產檔案中有部分涉及當事人個人隱私的內容諸如個人身份證文件、婚姻情況、訴訟、遺囑、繼承關係證明文件，還有部分是登記部門內部關於權屬核定的會議紀要等文件，這些內容都不宜向公眾公開。因此，不動產登記簿應當允許公開查閱，對權屬登記案卷的查閱則應限制在較小的範圍。這樣既能發揮登記簿的公示作用，又能保護當事人的個人信息不被泄露。