房地產產權

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房地產產權(Property right of real estate)

　　房地產產權是房地產經濟運行過程中以房地產財產為客體的各種權利的總和，是房地產經濟關係特別是房地產所有制關係的法律表現。

　　房地產產權有狹義和廣義之分。狹義的房地產產權是指房地產產權所有人依法對土地及其他地上或地下的建築物、其他附屬物擁有占有、使用、收益和處分的權利。廣義的房地產權包括房地產所有權、房地產占有權、房地產使用權、房地產收益權、房地產處分權、房地產售賣權、房地產租賃權、房地產抵押權、房地產典當權、房地產留置權、房地產贈與權、房地產繼承權等。

　　房地產產權可以分割、分解、複合，而且會隨著科學技術的進步、供求關係的變化不斷形成新的產權權能，包括結構的重組。

　　房地產產權在市場上可以按商品競爭原則進行交易、流轉。房地產產權需人格化．並有相關法律、法規的界定、規範、確認和保障。

　　房地產產權由於形態和構成的不同，具有一系列特殊性質和特征。

　　(1)房地產產權屬於物權的一部分。《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)明確規定：“本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”

　　(2)房地產產權屬於不動產產權。物權包括不動產和動產，房地產產權歸屬於不動產產權。

　　(3)房地產產權的權益性。由於房地產本身空間上的固定性和不可移動性，房地產買賣轉讓並不發生位移，而只是權利關係的轉移，因而必須通過房地產產權登記、發放產權證件來確權。

　　房地產產權可以從不同角度劃分類型。

　　從城市建設用地的性質劃分，城市土地屬於國家所有，土地使用權可以轉讓，實行土地所有權和使用權相分離的制度。《物權法》明確了關於土地國家所有權的行使問題，依據憲法規定，全國人民代表大會是最高國家權力機關，國務院是最高國家權力機關的執行機關。全國人民代表大會行使權力，體現在依法就關係國家全局的重大問題作出決定，而具體執行機關是國務院。因此，具體行使國家所有權的是政府，而不是人大。《物權法》第45條規定：“國家財產由國務院代表國家行使所有權。”城市建設用地使用權可以通過批租、租賃、招標、拍賣、掛牌等形式，有償有期限地轉讓給企業和個人，如住宅土地使用權在居民購房後，連房帶地一起轉讓給個人，其購買的房屋也就成為私人財產。

　　從房地產產權的所有權主體來劃分，可分為國家所有、集體所有、個人所有和共有四類。

　　生產資料類房地產中，國有工商企業的房地產、國家事業單位(學校、科研機構等)的房地產以及國家政府機關的房地產，所有權屬於國家。集體企事業單位中的房地產，屬於集體所有。私營企事業單位的房地產屬於個人所有。股份制企業的房地產產權屬於按股共有。

　　生活資料類的房地產主要是住宅，其所有權比較複雜。其中，由國家籌建的公共租賃住房，包括公房、廉租住房和出租的經濟適用房屬於國家所有。居民購買或自建的商品住宅，房屋建築物所有權和一定年限的土地使用權屬於個人所有。按《物權法》關於住宅小區內業主的建築物區分所有權的規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。又規定，“建築區劃內的道路，屬於業主共有，建築區劃外的綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有”。

　　從房地產產權的客體劃分，可分為生產資料房地產和生活資料房地產兩大類。生產資料房地產包括工業廠房、倉庫、場地、商業用房、辦公用房，以及文化、教育、科技、體育等用房。生活資料類房地產，主要是住宅，又可細分為別墅、豪宅、高檔公寓、普通商品房以及社會保障性住房等。

　　作為物權的房地產，依照《物權法》的規定，可以把房地產產權結構劃分為房地產所有權、房地產用益物權和房地產擔保物權三類。

　　1．房地產所有權

　　所謂房地產所有權是指房地產所有權人對自己的房地產，依法享有占有、使用、收益和處分的排他性權利。所有權人有權在自己的房地產上設定用益物權和擔保物權。

　　按照所有權性質的不同，主要有國家所有房地產、集體所有房地產、公民個人所有房產和共有房產等。

　　2．房地產用益物權

　　房地產用益物權是指對他人所有的房地產，依法享有占有、使用和收益的權利，如土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權等。

　　(1)土地承包經營權。農村集體經濟組織實行家庭聯產承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。

　　(2)建設用地使用權。建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。

　　(3)宅基地使用權。宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

　　(4)地役權。地役權人有權按照合同規定，利用他人的房地產，以提高自己的房地產的效益。他人的房地產為供役地，自己的房地產為需役地。

　　3．房地產擔保物權

　　擔保物權是指債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障其債權，需要擔保的，可以依照物權法和其他法律的規定設立擔保物權。

　　擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實行擔保物權的情形時，依法享有就擔保財產優先受償的權利。

　　抵押權是為獲得某種貸款而以房地產為抵押物產生的一種權益。例如，購房者為獲得貸款以自身所有的建築物為抵押，這種貸款稱之為抵押貸款。《物權法》規定：“以建築物抵押的，該建築物占有範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。”

　　房地產產權取得主要有兩種方式：原始取得和繼受取得，可見圖1。

　　圖1　　房地產產權結構關係

　　物權法是規範財產關係的民事基本法律，調整因物的歸屬和利用而產生的民事關係，包括明確國家、集體、私人及其他權利人的物權以及物權的保護。而房地產產權作為不動產是物權中的主體部分，對其產權進行規範，進一步明確房地產物的歸屬，定紛止爭，發揮房地產的效用，保護權利人的物權，具有重要意義和作用。

　　首先，明晰房地產產權有利於堅持社會主義基本經濟制度。房地產作為物權的主要財產權，也是所有制的重要內容。明確作為生產資料的房地產的歸屬，明晰國有房地產產權、集體企業的房地產產權，加強對所有房地產產權的保護，有利於鞏固和發展公有制經濟；明確住房等私有房地產產權，依法對私有財產給予保護有利於鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展，有利於完善以公有製為主體、多種所有制共同發展的基本經濟制度。

　　其次，理清房地產產權關係，有利於規範房地產市場秩序。明確房地產的所有權、占有權、使用權、收益權和處分權及其相互關係，進行房地產登記，確認房地產權屬、界址、面積等，為房地產產權轉讓提供了客觀依據，有利於房地產市場交易規範化。

　　再次，明確房地產產權結構，有利於維護廣大人民群眾合法的私有房產權。隨經濟發展、收入增加以及住房制度改革的深化，80％以上的城鎮居民家庭擁有住房資產，迫切要求切實保障他們通過辛勤勞動積累的合法房產，保護依法享有的房地產所有權、經營權等合法權益。通過明確房地產產權結構，有利於維護其切身利益，激發人們創造財富的活力，促進社會和諧。