公租房

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　　公租房是指通過租住低價公房保障青年人群和特殊貢獻人群住有所居的短期性制度安排，包括租住政府公房和單位公房等方式，其主要包括公房、宿舍等。

　　公租房的主要特征有：

　　①覆蓋特殊人群，通常是具有特殊貢獻的人群；

　　②可租住的公房由地方政府提供公房或者由用人單位提供；

　　③公房出租屬於短期性、過渡性住房保障措施。

　　一般來說，公租房租賃期限最長為5年，合同期滿承租家庭應當退出住房。承租家庭需要續租的，應在合同期滿前3個月內提出申請，由產權單位會同相關單位覆核，符合條件的續簽租賃合同；承租家庭不符合承租條件暫時不能騰退承租住房的，租賃合同期滿後給予2個月過渡期，過渡期內按同類地段類似房屋市場租金收取租金。過渡期屆滿後承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋產權單位規定的標準收取租金，具體在租賃合同中約定，拒不退出行為記入信用檔案。

　　承租家庭有下列行為之一的，產權單位可與承租家庭解除租賃合同，收回住房：

　　(1)將承租住房轉借、轉租的；

　　(2)擅自改變承租住房居住用途的；

　　(3)連續6個月以上未在承租住房內居住的；

　　(4)連續3個月以上未按期交納租金的；

　　(5)獲得其他形式政策性住房保障的；

　　(6)其他違反租賃合同行為。

　　我國住房改革利益非公平分享，進一步導致了社會利益關係惡化，由此，近年在各地形成了一股巨大的改革創新動力。重慶的“公租房”制度建立，就是最有代表性的改革創新。

　　“公租房”即公共租賃房，是以城鎮最需要住房居住群體為目標，由政府直接組織修建，按照一定條件出租，並實行只租不售的具有社會福利性質的住房保障制度。從制度功能與制度目標角度分析，“公租房”制度的作用與功能，並沒有什麼創新之處，現行的廉租房、經濟適用房和商品房分類供應制度體系，完全能夠解決社會所需要解決的問題。廉租房制度，就是專門為生活在城鎮最底層的家庭設置的，具有較高福利性質的保障性住房制度。它以保障基本居住條件和水平為指導思想，奉行只租不售原則。經濟適用房制度，是為城鎮中低收入家庭設計的，具有一定福利性質的保障性住房制度。它仍然以保障基本居住條件與水平為指導，以實際需要為原則，實行政府回購，不允許進入市場轉讓盈利。商品房制度是專門為少數有錢人設計的，純市場性質的住房供應制度，它完全由市場供求關係調整。

　　既然現行的制度設計已經完全能夠滿足現實社會的需要，為什麼還要另起“爐竈”，建立“公租房”制度呢?道理其實很簡單：現行的廉租房和經濟適用房制度，已經在長達十多年的錯誤運行中，形成了難以逆轉的觀念和路徑依賴，希望通過修補與校正的辦法實難奏效。相反，“公租房”制度一開始就在吸取既有教訓的基礎上，嚴格關註制度作用機制的關鍵點，其制度績效與難度，顯然比對制度進行正本清源要好得多。因此，以重慶“公租房”為代表的住房民生工程，它不僅會成為我國新一輪房改範例，而且可能成為中國特色的住房保障制度模式。要實現這一改革的制度目標，有必要在理論上作制度完善，併在具體運行中註意以下幾個方面：

　　1．以公共租賃房制度替代廉租房和經濟適用房制度

　　在公租房制度設計上，應全面取代原廉租房和經濟適用房保障性住房形式，建立以公租房核心理念為基礎的我國保障性住房法律制度。我國已有的住房制度的目標模式，實際上也是借鑒西方國家住房保障制度的結果：有錢人通過商品房市場滿足個性化的居住需要；中低收入家庭，由政府為其提供經濟適用房(這種房屋在建築設計和價格上是，有錢的人看不上，很窮的人還買不起)；城鎮低收入家庭，由政府為其提供廉租房。廉租房和經濟適用房都屬於保障性住房，是任何一個國家都有的一項大型國家福利計劃，以實現“居者有其屋”的居住保障目標。客觀地講，這項住房制度改革的本身是沒有問題的，只不過在長達10年的實施中，因為執行問題使這項本來有效的制度被異化了。由於該項制度已經產生路徑依賴，通過糾偏的方式已經不能解決問題，因此，只能由公租房制度替代廉租房和經濟適用房制度，建立以公租房核心制度理念為基礎的有中國特色的保障性住房法律制度。

　　2．公租房與廉租房和經濟適用房的關係

　　公租房屬於保障性住房，是任何一個國家都有的住房福利政策的具體表現。公租房奉行“需要就是權利”的社會保障理念，並以是否實際“需要”作為享受或者取消這項保障性權利的唯一依據。一些地方的公租房包括廉租房和經濟適用房。公租房的建設標準與條件並不因廉租房或者經濟適用房有所差別。所不同的是：廉租房只租不售，而公租房主要是租賃，但5年之後也允許有條件的購買；廉租房享受對象只能是城鎮低收入家庭，而公租房供應對象涵蓋了廉租房與經濟適用房兩類社會群體。公租房對城鎮低收入困難家庭更加優惠的區別租金政策，既實現了廉租房的制度目標，也避免了過去廉租房“貧民窟”城市病社會問題。公租房制度在允許承租人5年後可以購買的同時，還應規定購買的公租房只限於自己居住，並禁止出租、轉讓、抵押、贈與、繼承等，如果確實不再需要，只能由政府原價回購。這樣就可以實現過去經濟適用房制度希望實現而又未能實現的制度目標。

　　3．通過公租房制度推動住房觀念轉變

　　造成目前市場房價過高和住房社會問題，除了社會通常所說的原因之外，還與人們住房消費觀念進入誤區相關。十年前，幾乎所有職工都沒有自己擁有產權的房屋。我國從1998年正式取消住宅實物性福利和單位建造職工住宅市場主體資格開始到現在，僅僅不過10年多時間，就要實現我國城鎮居民有產權的“居者有其屋”，且不說我國經濟水平不允許，即便經濟高度發達，短短的10年要建造這麼多出來也是沒有可能的事情。國家保障“居者有其屋”，並非是有產權保障，通過租賃市場滿足居住需要，可以消除一次性購房的經濟壓力，節約社會資源。有統計數據表明，西方主要發達國家在2000年左右私有住宅和租賃住宅的比例關係，美國為66：34，英國為68：32，德國為44：56，日本為62：38。大都市租賃住房的比重，2000年紐約為69．8％，洛杉磯61．4％，1998年的東京為57．2％，大阪為49．4％。而我國以1998年住房商品化改革為界，1998年自有住房比例北京為20．2％，上海為31．20％，2005年兩地分別增加為74．17％和73．33％。另有統計稱目前我國城鎮住房自有率已超過70％，並且僅僅用了不到十年時間。美國“二戰”結束初期(1944～1960)住房自有率增長最快，但從42％到60％卻用了15年；從1967年的64％到2008年的67％則用了30年時間。因此，公租房制度可以推動我國住房消費觀念的轉變，促進房屋租賃市場發育和繁榮。為了有助於實現這一目標，建議政府建造和提供裝修好的公租房，並加大對承租人法律保護力度，穩定租賃關係，促進房屋租賃市場繁榮。

　　4．享受公租房對象範圍

　　確定公租房對象範圍，需要特別弄清保障性住房應當優先保障的社會群體。城鎮低收入家庭(特別是符合廉租房條件的家庭)當然應當納入範圍並予以優先考慮。除此之外的“打工族”(包括剛就業的高校畢業生、外來打工者、進城農民工)，也應當納入範圍。即便是剛就業的博士或者進入公務員隊伍的研究生，也不能將其排除在公租房範圍之外。以保障“居者有其屋”的“實際需要”標準判斷，目前最需要給予住房保障的，除了城鎮低收入家庭外，就是新生代就業群體。凡是擁有一定工作年限的勞動者，特別是在機關、國企、事業單位工作人員，大都通過我國住房制度改革的優惠售房，或者被異化了的經濟適用房政策，解決了基本的居住問題。而新生代就業者，這些獲取居住保障的途徑已經完全不存在了，他們在就業、生存生活、無積蓄、創業等多重壓力下，更需要政府給予關註和獲得住房保障。這個群體是一個非常活躍的群體，也有一定的知識和話語能力，從住房保障方面穩定這一群體，對於構建和諧社會具有特別重要的意義。

　　5．享受公租房的標準與條件

　　公租房的保障性和優惠特點，決定了享受該項保障性權利應有嚴格的標準與條件。報酬高低，無疑應當成為一個核心標準，但是如何確定?是月收入個人2000元、家庭3000元，還是一個更高一些或者更低一些的標準?總之，無論是一個什麼標準，都可能在表象上存在不科學、不合理的問題。因為按照2000、3000的標準，會將碩士以上學歷的研究生新生代就業群體排除在公租房之外；如果確定再高一些將包括博士新就業群體納入在內，是否會存在公租房又被“異化”之嫌。為此，建議一方面以月收入個人2000，家庭3000甚至還可以再降低一點確定一個標準；另一方面以高校畢業新就業對象作為享受公租房條件。即只要符合這個條件，就可以享受，並同時規定新就業研究生最長只能享受5年。5年期滿，強制退出。此外，我們也不宜太過分地看重標準條件，只要公租房的限制條件嚴格、退出機制設置科學恰當、執行機制有效，就會大大降低標準高低方面的壓力和矛盾。

　　6．由誰建設與供應

　　實事求是地講，以廉租房、經濟適用房和商品房為基本形式的我國現行的住房制度模式，已經完全覆蓋了所有的城鎮居民，從制度上講是可以實現“居者有其屋”社會目標的。只是因為政府責任缺位、保障性住房的修建與提供通過市場機制、經濟適用房被異化，才導致了目前未能有效實現“居者有其屋”社會目標的問題。廉租房由政府修建和提供，即便是西方自由經濟制度國家，也是一個通行的做法，更何況我們社會主義性質國家。當然也有諸如美國等國家通過市場機制路徑推動保障性住房的範例，但這些國家的徵信體系健全、稅收的規範、社會管理水平等都是我們現在不具備的。我國經濟適用房不“經濟”的核心原因，就是錯誤地通過市場路徑推動。因此，重慶公租房成功關鍵，應當是政府修建與提供。

　　綜上所述，我們可以得出以下結論：

　　一是勞動者利益的公平分享不能單純從分配領域著手，如此只會事倍功半，應當將之納入整個社會系統去考慮。解決勞動者利益的公平分享，尤其應將平等就業權及其法制建構置於優先考慮的地位。這不僅緣於就業是勞動者獲取勞動報酬的根本性前提，也緣於我國就業形勢嚴峻的現實。健全的平等就業權法制及其切實施行，將會給廣大人民群眾帶來普遍的公平感受。另需特別指出的是，就業問題與社會保障體系猶如天平的兩端，若社會保障制度健全、保障水平較高，就業壓力則比較小，反之則會使就業矛盾逐步向尖銳化方向發展。

　　二是通過對我國工資制度歷史演進的考察，發現我國從低工資模式向高工資模式的轉化過程中，歷史地形成了退休時間早的群體普遍退休金較低。若認為勞動者是弱勢群體，則退休時間早的勞動者更是弱勢中的弱勢。這顯示出他們成為我國改革發展成果分享中的“路人”。從公平角度考慮，應承認他們在高積累、低工資模式下的歷史貢獻。由於他們退休金基數小，因此應區別退休時間，以退休越早退休金增長的百分比越高、甚至直接確定增長數額為基本規則。

　　三是勞動者利益分享之所以成為現在社會上的熱門話題，其根本原因在於人們對公平有了更為強烈的訴求。而勞動者利益分享中最明顯的問題就是低端勞動者報酬太低，需要國家從巨集觀上思考並把握高低端之間的合理比差。低端勞動者是最無話語權的群體，因此未來工資改革尤其應關註他們。2009年以來全國各地最低工資標準的普遍提高並非特別值得慶賀，最低工資制度的法制化、規範化方為根本。

　　由於居高不下的房價收入比，是否公平享受到住房制度改革利益對勞動者個人影響很大。我國曾形成了以“勞動”和“勞動者”為基礎的住房分配與住房福利制度體系，現今其仍以單位集資建房、委托代建、定向開發以及團購等形式變相地存在。因此，總結住房制度改革的得失成敗，對科學地構建我國房地產市場、富有成效地發揮公租房作用，具有重要價值。