保障性住房

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保障性住房(security housing)

　　保障性住房是政府在對中低收人家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房，包括兩限商品房、經濟適用房、政策性租賃以及廉租房。

　　1.經濟適用房

　　指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的，具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建築標準上強調住房的使用效果，而不是降低建築標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低於普通商品房，故又稱為經濟適用房。

　　2.政策性租賃房

　　指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高於享受廉租房標準而又無力購買經濟適用房的低收入家庭的住房困難。

　　3.廉租房

　　指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低收入且住房困難的家庭提供的社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。

　　4.限價房

　　指限制開發商拿地價格，同時限制其房價的一種面向城市中低收入者的商品房，限價房政策出台的一個目的是為平抑不斷高漲的房價。限價房屬於社會保障性住房，政府會對其購買和轉讓條件作出限制，不宜投資。

　　保障性住房是國家對人權的保護，就像中國有城市對流浪者救濟的制度一樣，是對人權的保護，也包括提供政府買單的免費食宿。但財產權則是非政府買單的另一類法律保護，由政府埋單所提供的居住權利，並不直接與完整的財產權相關。

　　政府當然可以用市場化的方式建設社會保障性住房，但並不等於凡是市場化的住房都成了社會保障陛住房。尤其凡是交納了土地出讓金的商品房都不能列入保障性住房的範疇，更不能認為政府建設保障性住房的目的是削弱市場經濟中的商品房。

　　中國實行的是土地有償出讓制度。一條劃分保障與非保障性住房的分水嶺就是土地的使用性質是出讓還是劃撥。出讓土地中的商品房不管有什麼樣的差別與限制都是私有財產的部分，是個人財產權利與實體財產的結合，是一種財富的概念。中國物權法中所保護的這種用益物權，就是對私人或法人財產權的一種保護。

　　劃撥土地上的住房，其土地的財產權利歸國家所有。購買經濟適用住房者只擁有房屋的實體財產，但並不擁有土地的財產權利。而土地非出讓的劃撥則是政府的埋單部分或財產收入的轉移部分。這就是住房保障性質的最基本特征。

　　保障性住房運行機制是我們在對我國保障性住房的運行體系深入研究的基礎上，對保障性住房的運行機理進行分析。完整的保障性住房運行機制包括經濟適用房和廉租房的供應規劃體系、進退管理體系、支持保障體系和資金運作體系。供應規劃體系是保障性住房運行機制的前提和基礎，進退管理體系則處於保障性住房運行體系的核心地位，無論是配租體系還是退出、管理體系都為保障性住房的順利運行提供製度的安排，支持保障體系和資金運作體系是保障性住房運行體系的重要保障，處於保障性住房不可或缺的輔助性作用。這4個部分是有機統一的整體，缺少任何一個部分都會影響保障性住房制度的推行，都會降低保障性住房政策的積極效應，從而影響政策目標的實現。保障性住房運行的機制如圖1。

　　圖1　　保障性住房運行機制

　　1)為保障性住房對象提供生活配套

　　保障性住房建設，是我國構建和諧社會、解決民生問題的重要手段之一，生活配套設施是居民能在城市安定生活的重要保障，這就從本質上決定了保障性住房建設所提供的生活配套設施必須是完善的。居民在保障性住房這一範圍內，就能滿足生活所產生的各種基本社會需求，這必須要通過規劃佈局生活配套所需各種要素來實現。

　　2)為住房對象提供就業崗位

　　保障性住房的居住對象大多沒有穩定的工作，也就沒有穩定的收入來源，如果不能為這一群體創造就業機會，仍然不能解決他們生活的基本需要，從而帶來社會不穩定等諸多問題。

　　保障性住房產業佈局建設帶動相關聯產業的發展，從而將為居住在此區域的居民提供不同的就業機會。對此進行合理規劃，可以解決一部分住房對象的就業問題。同時，也應對體系建設後的產業發展做出詳盡規劃，使保障性住房體系成為一個可持續發展的迴圈體。

　　3)為住房對象提供教育支持

　　教育是一個國家的立國之基，教育資源的合理分佈很大程度上決定了一個國家的教育水平。保障性住房體系建成後，如果沒有適當的教育資源分佈，將產生嚴重的社會問題。首先，保障性住房居住對象普遍收入和受教育程度不高，如果周圍沒有便利的教育資源，造成送孩子入學的高昂成本，不能保證所有中低收人家庭兒童都能入學，這將對居住家庭乃至整個保障性住房體系產生重要不良影響，不利於其長遠發展，難以避免地出現發達國家的“貧民窟”現象。

　　4)社會良性互動需要

　　住房的壽命很長，保障性住房通常成片集中規劃。居住家庭在一個相當長的時問內居住在一固定區域，會形成一定的地緣文化特征，使居住者在經濟收入、價值觀念、生活方式、工作狀況、思想意識等方面都趨於一致。長期成片的居住，會造成社會流動性的減弱甚至停滯，進一步阻礙社會階層的理解、溝通和融合。因此，必須通過合理產業佈局規劃，使多元化的社會元素進入保障性住房體系，與其他社會元素進行充分交流和融通，促進社會良性互動。

　　保障性住房並非是為了平抑市場中的房價力

　　有人有一種誤解，認為增加政府的社會保障性住房是為了平抑市場中的房價，這是錯誤的。政府埋單的保障性住房是針對於買不起商品房和無能力自行解決住房問題(包括無能力租市場價的住房)的貧困家庭或中低收人家庭的人群的住房需求。正因為自身無能力解決，才用政府埋單的方式保障。而市場中的商品房則是針對於有能力自行解決住房問題的家庭與人群的。這是兩個完全不同的有嚴格限制差別的消費群體。

　　商品是針對於有購買能力的人群，而保障則是針對於無消費能力卻又從人權的角度必須由政府來承擔責任的部分。

　　因此，房價的高低與保障性住房的多少無關，也與保障性質無關。試圖用市場化商品住宅來提供社會保障，不但在恩格斯的文章中，也在凱恩斯的文章中早就已有明確的說明瞭。這不但是不可能實現的，也是錯誤的。也恰恰是政府不應和無能力限制市場中的價格變化時，才必須用保障性住房解決社會矛盾和保護人權的基礎理論。

　　英國從1914年開始了近100年的住房市場供給，但仍然要用政府的保障性住房來解決中低收入家庭的住房，也因此才保證了市場化的運行和在房價增長的情況之下的社會穩定與安全。也正因為這種保障性住房的存在才使市場沒有出現走回頭路的預期。