保障性住房

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保障性住房(security housing)

　　保障性住房是政府在对中低收人家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括两限商品房、经济适用房、政策性租赁以及廉租房。

　　1.经济适用房

　　指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的，具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。

　　2.政策性租赁房

　　指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

　　3.廉租房

　　指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

　　4.限价房

　　指限制开发商拿地价格，同时限制其房价的一种面向城市中低收入者的商品房，限价房政策出台的一个目的是为平抑不断高涨的房价。限价房属于社会保障性住房，政府会对其购买和转让条件作出限制，不宜投资。

　　保障性住房是国家对人权的保护，就像中国有城市对流浪者救济的制度一样，是对人权的保护，也包括提供政府买单的免费食宿。但财产权则是非政府买单的另一类法律保护，由政府埋单所提供的居住权利，并不直接与完整的财产权相关。

　　政府当然可以用市场化的方式建设社会保障性住房，但并不等于凡是市场化的住房都成了社会保障陛住房。尤其凡是交纳了土地出让金的商品房都不能列入保障性住房的范畴，更不能认为政府建设保障性住房的目的是削弱市场经济中的商品房。

　　中国实行的是土地有偿出让制度。一条划分保障与非保障性住房的分水岭就是土地的使用性质是出让还是划拨。出让土地中的商品房不管有什么样的差别与限制都是私有财产的部分，是个人财产权利与实体财产的结合，是一种财富的概念。中国物权法中所保护的这种用益物权，就是对私人或法人财产权的一种保护。

　　划拨土地上的住房，其土地的财产权利归国家所有。购买经济适用住房者只拥有房屋的实体财产，但并不拥有土地的财产权利。而土地非出让的划拨则是政府的埋单部分或财产收入的转移部分。这就是住房保障性质的最基本特征。

　　保障性住房运行机制是我们在对我国保障性住房的运行体系深入研究的基础上，对保障性住房的运行机理进行分析。完整的保障性住房运行机制包括经济适用房和廉租房的供应规划体系、进退管理体系、支持保障体系和资金运作体系。供应规划体系是保障性住房运行机制的前提和基础，进退管理体系则处于保障性住房运行体系的核心地位，无论是配租体系还是退出、管理体系都为保障性住房的顺利运行提供制度的安排，支持保障体系和资金运作体系是保障性住房运行体系的重要保障，处于保障性住房不可或缺的辅助性作用。这4个部分是有机统一的整体，缺少任何一个部分都会影响保障性住房制度的推行，都会降低保障性住房政策的积极效应，从而影响政策目标的实现。保障性住房运行的机制如图1。

　　图1　　保障性住房运行机制

　　1)为保障性住房对象提供生活配套

　　保障性住房建设，是我国构建和谐社会、解决民生问题的重要手段之一，生活配套设施是居民能在城市安定生活的重要保障，这就从本质上决定了保障性住房建设所提供的生活配套设施必须是完善的。居民在保障性住房这一范围内，就能满足生活所产生的各种基本社会需求，这必须要通过规划布局生活配套所需各种要素来实现。

　　2)为住房对象提供就业岗位

　　保障性住房的居住对象大多没有稳定的工作，也就没有稳定的收入来源，如果不能为这一群体创造就业机会，仍然不能解决他们生活的基本需要，从而带来社会不稳定等诸多问题。

　　保障性住房产业布局建设带动相关联产业的发展，从而将为居住在此区域的居民提供不同的就业机会。对此进行合理规划，可以解决一部分住房对象的就业问题。同时，也应对体系建设后的产业发展做出详尽规划，使保障性住房体系成为一个可持续发展的循环体。

　　3)为住房对象提供教育支持

　　教育是一个国家的立国之基，教育资源的合理分布很大程度上决定了一个国家的教育水平。保障性住房体系建成后，如果没有适当的教育资源分布，将产生严重的社会问题。首先，保障性住房居住对象普遍收入和受教育程度不高，如果周围没有便利的教育资源，造成送孩子入学的高昂成本，不能保证所有中低收人家庭儿童都能入学，这将对居住家庭乃至整个保障性住房体系产生重要不良影响，不利于其长远发展，难以避免地出现发达国家的“贫民窟”现象。

　　4)社会良性互动需要

　　住房的寿命很长，保障性住房通常成片集中规划。居住家庭在一个相当长的时问内居住在一固定区域，会形成一定的地缘文化特征，使居住者在经济收入、价值观念、生活方式、工作状况、思想意识等方面都趋于一致。长期成片的居住，会造成社会流动性的减弱甚至停滞，进一步阻碍社会阶层的理解、沟通和融合。因此，必须通过合理产业布局规划，使多元化的社会元素进入保障性住房体系，与其他社会元素进行充分交流和融通，促进社会良性互动。

　　保障性住房并非是为了平抑市场中的房价力

　　有人有一种误解，认为增加政府的社会保障性住房是为了平抑市场中的房价，这是错误的。政府埋单的保障性住房是针对于买不起商品房和无能力自行解决住房问题(包括无能力租市场价的住房)的贫困家庭或中低收人家庭的人群的住房需求。正因为自身无能力解决，才用政府埋单的方式保障。而市场中的商品房则是针对于有能力自行解决住房问题的家庭与人群的。这是两个完全不同的有严格限制差别的消费群体。

　　商品是针对于有购买能力的人群，而保障则是针对于无消费能力却又从人权的角度必须由政府来承担责任的部分。

　　因此，房价的高低与保障性住房的多少无关，也与保障性质无关。试图用市场化商品住宅来提供社会保障，不但在恩格斯的文章中，也在凯恩斯的文章中早就已有明确的说明了。这不但是不可能实现的，也是错误的。也恰恰是政府不应和无能力限制市场中的价格变化时，才必须用保障性住房解决社会矛盾和保护人权的基础理论。

　　英国从1914年开始了近100年的住房市场供给，但仍然要用政府的保障性住房来解决中低收入家庭的住房，也因此才保证了市场化的运行和在房价增长的情况之下的社会稳定与安全。也正因为这种保障性住房的存在才使市场没有出现走回头路的预期。