租金标准

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　　租金标准是指房产经营部门向承租人计收房租的具体实施准则。

　　租金标准具有以下特点：

　　(1)以同一类型的房屋平均租价水平，即租金基数为基础，再结合房屋的自身特点调整租价后的标准。

　　(2)租金标准虽然以价值为基础制定，但更多地考虑了房屋的使用价值。

　　(3)租金标准在一定程序上反映了房屋供求关系。租金标准一般由房屋的租金系数和调剂因素两部分构成。

　　房租改革应以住房租金的构成因素为基础。它是确定住房租金的依据，不同的构成因素，形成不同的租金标准。租金标准有：

　　(1)商品房租。即住房的理论价格，它是体现住房的商品价值的租金，由折旧费、维修费，管理费、税金、投资利息、保险费。地租、利润等八项因素构成。这种租金标准不仅能实现住房的扩大再生产，而且能使经营者获得一定利润而提高住房经营的活力。

　　(2)市场租金。是在商品租金的基础上，反映住房供求关系而出现的一种租金。这个租金围绕着商品租金上下波动，从而调节住房供求关系。当市场上住房紧缺时，它的价格可以高于它的价值，从而起到限制消费，促进生产的作用；当市场上住房过剩，它的价格可以低于它的价值，从而达到刺激消费，限制生产的目的。因此，市场租金主要是在一定时期内，起调节生产和消费的作用，从而达到供需的相对平衡。

　　(3)成本租金。体现住房价值的最低经济界限，它由折旧费，维修费，管理费、投资利息、税金等五项因素构成。成本租金只能实现住房的简单再生产。

　　(4)决策租金。是国家根据当时的政治、经济的需要，职工的承受能力或其他因素而决定实际执行的租金。决策租金根据政策的变化而变化，可高可低。目前的低房租可以说是国家福利政策下的决策租金。又如烟台市在住房改革中测算出的(1987年)成本月租金每平方米为1.53元。市政府考虑到财政、企业、个人的承受能力；确定月租金1.17元，为成本租金的83.7%。目前试点城市实施的准成乍租金，实际上也是决策租金的一种。

　　各类住房租金标准与人们对住房的需求千子接关系，租金标准越高，人们对住房的需求越低，租金的标准越低，人们对住房的需求越高。我们要正确运用租金标准这个经济杠杆争调节人们对住房的需求。

　　在我国，租金标准的调剂因素有三种：

　　(1)主要是体现房屋价值和使用价值的因素，如房屋的保暖隔热性能，墙体结构的质量，附属设施包括水，电、卫生、煤气等等是否完备，以及地面、门窗。室高的情况。

　　(2)主要是体现使用价值的因素，如楼层、朝向，环境等因素。

　　(3)体现供求关系的因素，如房屋所处位置、房屋之间的距离等等。总之,租金标准应以房屋的价值为基础，体现以租养房，按质论价和协调供求关系等原则。

　　我国的住宅租金标准，是按城镇职工实际住宅使用面积和发放的住宅券，再加上现行的租金标准计算出来的：其计算公式如下：

　　住宅租金标准=现行平均每平方米月租金标准+租用住宅的职工平均发放的住房券／职工住宅使用面积标准其中，住宅使用面积标准=住宅使用面积总和／职工人数。

　　制定租金标准应遵脉以下基本原则：

　　1．符合价值规律的要求，价格要反映价值

　　价格是一切商品价值的货币表现、价格的制定是以价值为基础。价格要包括物资消耗费用，劳动报酬和利润三部分。这样才能使生产者和经营者在出售商品后不仅补偿支付的物资和劳动消耗而且能获得利润。

　　2．反映市场要求，调剂供需关系

　　价格必须以价值为基础，但两者也绝不是永远完全符合。由于受着供需关系等因素的影响，价格总是以价值为中心上下波动，对于计划价格来说，如果价格长期不变，一则并不符合价值规律的要求，二则也起不到调节供需关系的作用，尤其在房屋供应不足的情况下，有的人本来住房就不少，还老想多要房。其原因就是因为房租偏低。因此，在保证广大群众拥有现阶段居住水平的住房的同时，可以通过房租的调整来抑制住房的过量要求，从而缓和房屋供应不足的情况。

　　3．按质论价，制定不同标准的房租

　　在制定房屋租金标准时，还应体现按质论价的原则，不同质的房屋应收取不同标准的房租，除了根据房屋结构、装修和设备的不同而制定不同的阶格外，对同样结构的房屋也要考虑房屋的朝向、层次、施工质量和它处的地区等因素来制定不同的房租。

　　4．考虑企业利益、促进房产经营

　　房产经营单位是经营出租房屋的单位，在制定房屋租金标准时，还必须有利于促进房产经营的积极性。在房租构成因素中，必须有经营利润。利润是综合核算企业的经营效果的经济指标，可以使经营单位增加收入，从而能及时对房屋进行维作养护，使房屋在耐用年限内充分发挥使用效能，同时减少各种消耗，才能促进房产经营企业改善经营管理，加强经济核算，提高经济效益和社会效益。

　　根据《城市私有房屋管理条例》，房屋租金应由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他额外费用。承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。