租金標準

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　　租金標準是指房產經營部門向承租人計收房租的具體實施準則。

　　租金標準具有以下特點：

　　(1)以同一類型的房屋平均租價水平，即租金基數為基礎，再結合房屋的自身特點調整租價後的標準。

　　(2)租金標準雖然以價值為基礎制定，但更多地考慮了房屋的使用價值。

　　(3)租金標準在一定程式上反映了房屋供求關係。租金標準一般由房屋的租金繫數和調劑因素兩部分構成。

　　房租改革應以住房租金的構成因素為基礎。它是確定住房租金的依據，不同的構成因素，形成不同的租金標準。租金標準有：

　　(1)商品房租。即住房的理論價格，它是體現住房的商品價值的租金，由折舊費、維修費，管理費、稅金、投資利息、保險費。地租、利潤等八項因素構成。這種租金標準不僅能實現住房的擴大再生產，而且能使經營者獲得一定利潤而提高住房經營的活力。

　　(2)市場租金。是在商品租金的基礎上，反映住房供求關係而出現的一種租金。這個租金圍繞著商品租金上下波動，從而調節住房供求關係。當市場上住房緊缺時，它的價格可以高於它的價值，從而起到限制消費，促進生產的作用；當市場上住房過剩，它的價格可以低於它的價值，從而達到刺激消費，限制生產的目的。因此，市場租金主要是在一定時期內，起調節生產和消費的作用，從而達到供需的相對平衡。

　　(3)成本租金。體現住房價值的最低經濟界限，它由折舊費，維修費，管理費、投資利息、稅金等五項因素構成。成本租金只能實現住房的簡單再生產。

　　(4)決策租金。是國家根據當時的政治、經濟的需要，職工的承受能力或其他因素而決定實際執行的租金。決策租金根據政策的變化而變化，可高可低。目前的低房租可以說是國家福利政策下的決策租金。又如煙臺市在住房改革中測算出的(1987年)成本月租金每平方米為1.53元。市政府考慮到財政、企業、個人的承受能力；確定月租金1.17元，為成本租金的83.7%。目前試點城市實施的準成乍租金，實際上也是決策租金的一種。

　　各類住房租金標準與人們對住房的需求千子接關係，租金標準越高，人們對住房的需求越低，租金的標準越低，人們對住房的需求越高。我們要正確運用租金標準這個經濟杠桿爭調節人們對住房的需求。

　　在我國，租金標準的調劑因素有三種：

　　(1)主要是體現房屋價值和使用價值的因素，如房屋的保暖隔熱性能，牆體結構的質量，附屬設施包括水，電、衛生、煤氣等等是否完備，以及地面、門窗。室高的情況。

　　(2)主要是體現使用價值的因素，如樓層、朝向，環境等因素。

　　(3)體現供求關係的因素，如房屋所處位置、房屋之間的距離等等。總之,租金標準應以房屋的價值為基礎，體現以租養房，按質論價和協調供求關係等原則。

　　我國的住宅租金標準，是按城鎮職工實際住宅使用面積和發放的住宅券，再加上現行的租金標準計算出來的：其計算公式如下：

　　住宅租金標準=現行平均每平方米月租金標準+租用住宅的職工平均發放的住房券／職工住宅使用面積標準其中，住宅使用面積標準=住宅使用面積總和／職工人數。

　　制定租金標準應遵脈以下基本原則：

　　1．符合價值規律的要求，價格要反映價值

　　價格是一切商品價值的貨幣表現、價格的制定是以價值為基礎。價格要包括物資消耗費用，勞動報酬和利潤三部分。這樣才能使生產者和經營者在出售商品後不僅補償支付的物資和勞動消耗而且能獲得利潤。

　　2．反映市場要求，調劑供需關係

　　價格必須以價值為基礎，但兩者也絕不是永遠完全符合。由於受著供需關係等因素的影響，價格總是以價值為中心上下波動，對於計劃價格來說，如果價格長期不變，一則並不符合價值規律的要求，二則也起不到調節供需關係的作用，尤其在房屋供應不足的情況下，有的人本來住房就不少，還老想多要房。其原因就是因為房租偏低。因此，在保證廣大群眾擁有現階段居住水平的住房的同時，可以通過房租的調整來抑制住房的過量要求，從而緩和房屋供應不足的情況。

　　3．按質論價，制定不同標準的房租

　　在制定房屋租金標準時，還應體現按質論價的原則，不同質的房屋應收取不同標準的房租，除了根據房屋結構、裝修和設備的不同而制定不同的階格外，對同樣結構的房屋也要考慮房屋的朝向、層次、施工質量和它處的地區等因素來制定不同的房租。

　　4．考慮企業利益、促進房產經營

　　房產經營單位是經營出租房屋的單位，在制定房屋租金標準時，還必須有利於促進房產經營的積極性。在房租構成因素中，必須有經營利潤。利潤是綜合核算企業的經營效果的經濟指標，可以使經營單位增加收入，從而能及時對房屋進行維作養護，使房屋在耐用年限內充分發揮使用效能，同時減少各種消耗，才能促進房產經營企業改善經營管理，加強經濟核算，提高經濟效益和社會效益。

　　根據《城市私有房屋管理條例》，房屋租金應由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準，協商議定；沒有規定標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協商議定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他額外費用。承租人應當按照合同規定交租，不得拒交或拖欠。