住宅价格

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住宅价格(Housing Price)

　　住宅价格和住宅价值是二种不同程度的看法。所谓价格，是指一般财货在市场上以货币或其他财货所表现的交换价值(Change Value)。而根据美国房地产估价学会(American Institute of Real Estate Appraisers)对市场价值(Market Value)的定义：一项资产在公开市场上出售，经过一段合理期间，找到一位对该资产有使用知识和使用能力的购买者，并提出最高的买价，而这个价格通常是买卖双方在无任何外在压力下所议定的

　　故知所谓住宅价值应是在完全竞争市场中较可能出现，此时住宅价格即为住宅价值；而住宅市场事实上是一独占性竞争市场不同的买卖双方对住宅的价值会有不同的认定，因此要寻求一客观的住宅价值，事实上并不可能，故在应用上则以比较客观且易取得的成交价格，作为住宅价格的资讯。

　　以国内对住宅价格常见的分类，若以市场的观点可分为供给价格(Supply Price)、需求价格(Demand Price)及市场价格(Market Price)。供给或需求价格是买卖双方在市场上所愿意买或卖的价格，它可能是一个固定的数值，也可以是一段数值，而对一特定的住宅来说，供给或需求价格必须达成交集，也就是说卖方所愿意接受的最低价格，必低于或等于买方所愿负担的最高价格，该住宅始能成交 ,此时的成交价格即为市场价格。 由此看来，除了成交价格外，一般的供给或需求价格均不能作为衡量市场价格的基准，因为此类价格皆未在市场上达到交换价值的目的，且根据张金鹗(1991)的实证，一般预售屋表价与成交价皆有不小的差距；而由于时机、个人议价能力及不确定因素的影响，表价与成交价的差距也会呈现不稳定的现象。 同理，成屋市场应也会有类似的现象。

　　若以住宅市场的不同交易习惯来看，住宅价格可分为总价与单价二种不同的计价模式。总价一般而言即为住宅交易价格的总数，在反映住宅的价值上，较具完整的意义，在观念上也较易理解；而单价从表面上看来似乎只是总价的单位面积价格，但实则由于住宅的面积有着不同的内容，其个别成本也大不相同，故一般消费者在对此一问题认识不清的情形下，经常在购买住宅后，却未能达到所预期的效用。事实上，从建物登记的角度来看，可以记载在建物登记簿中，受法律对所有权保障的「面积」，有主建物面积、附属建物面积及公共设施面积等三项，而以成本来看，附属建物面积所占的成本最低；以消费者效用来看，主建物面积的效用最高，最低应为公共设施面积，但一般住宅交易皆隐含将这些不同属性面积的价值视为相同，其实是不合理的现象。

　　此外，若就物价指数衡量货币购买力的目的来看，单纯住宅单价并不能反映货币的住宅购买力，因为指数衡量的对象是住宅，将住宅视为单一财货，单价无法代表住宅的完整价值，必须观察总价在不同时期的变动，并固定品质，方能达成住宅价格指数反映货币购买力的效果。

　　就住宅交易的特色及特征价格的角度来看，住宅的交易是将居住单元视为一个单位而进行移转，各别的住宅特征无法独立达成交易，因此以总价来作为住宅价格指数编制的价格资讯较具经济意义。

　　由上述观之，以成交价作为本研究的分析资料自然是最佳选择，但在部分资料缺乏的情况下，以其他住宅价格资料或相关指标来替代也并非不可行，只要了解这些价格的特色和运用限制，以及相关指标与住宅价格的关系，再加以调整，控制误差在容许的范围内，应能令人接受。此外，就总价与单价的差异来看，应以总价所代表的经济意义较为明确，尤其是在反映货币的住宅购买力及住宅不可分割交易的特性方面，更较单价为佳；虽然在运用某些统计方法时，有一些缺点。但总体来说，仍较单价为佳。

　　DUST模型，是指住宅价格是由住宅的需求(demand)、住宅所能提供的效用(utility)、住宅的稀缺性(scarcity)和住宅的可转让性 (transferability)所决定的。DUST即是这四个单词的第一个字母的缩略词。这四个变量是影响住宅价格的主要因素，但在分析中，每个要素又分成若干次级要素，每个次级要素又分成若干更次一级的要素，这样，把影响住宅价格的各种因素几乎全部考虑到了。其实，DUST模型本质上是供需关系的延伸。稀缺性可归结为供给因素方面。

　　DUST模型中四个要素的主要含义简述如下： 　　

• 需求指有购买力的需求，是消费者的欲望、预期和支付能力等。分析包括人口和结构、收入和市场细分等。 　
• 效用指住宅为需求者提供的利益或满足。分析住宅的特征，并改善某些特征以更好地满足购买者的需求，是个重点。 　　
• 稀缺指可以满足需求的供给的水平。这涉及竞争性市场、替代产品的分析。 　　
• 可转让性指住宅产权转移的过程，包括营销、谈判签约等交易活动以及产权的完备性、法律的完善程度等。这是因为房地产产权的特性，房地产产权的转移是复杂的过程。

　　住房作为一种商品，同样要遵守价值规律，受供求关系的影响，但在价格构成方面也有自己的特殊之处。

　　1.理论模式

　　根据价值规律理论，商品的价值量取决于生产该商品所消耗的社会必要劳动时间，一般来说，包括已消耗的物化劳动(C)和活劳动(V)，以及为社会所创造新价值(M )三部分，即W=C+V+M，

• W 为商品的价值量，商品价格是其价值的货币表现，同时受其供求关系与政策的制约。
• C--包括生产商品所使用的固定资产折旧费C₁和一次性转移到商品中的原材料费C₂；
• V--是以货币形式表现的劳动者的工资、津贴、奖金等；
• C+V 构成了商品的成本；
• M--企业所创造的利税。
• 故商品价格=生产成本+利税。

　　对于进入流通领域中的商品住宅，成本中除了生产成本外，在交换过程中还会产生流通费用，因此，商品住宅的理论价格构成模式应为：住宅价格=生产成本十流通费用十税金十利润

　　这是确定商品住宅合理价格的理论基础。为此，我们需要正确地确定其内涵与组成。

　　2.构成分析

　　目前，各地商品住宅价格的构成项目虽不同，但大同小异。商品住宅价格构成主要包括

　　(1)土地使用费

• 征地拆迁费，包括土地补偿费i青苗补偿费和地上附着物补偿费；安置补助费；缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等：征地动迁费；三通一平费等；
• 土地使用权出让金。

　　(2)房屋开发费

• 建筑安装工程费；
• 附属工程费，包括锅炉房、变电站、路灯配电室、高压水泵房、电话交接间、煤气调压站等项费用；
• 室外工程费，包括小区内电力、电信、热力、煤气、围墙等工程费；
• 利息费用(融资成本)。

　　(3)各种配套及税费

• 公共建筑配套工程费；
• 环卫绿化工程费；
• 四源费(自来水、污水、煤气或天然气、热力)；
• 大市政费；
• 营业税和城市建设维护税及教育附加费；
• 限带粘土砖使用保证金；
• 管理费，一般按合同中规定的(土地开发费+房屋开发费+公建配套工程)乘以一个百分比计算收取。

　　(4)开发商利润

　　房地产价格各构成部分所占的比例，在不同城市、不同房地产开发项目中表现各异。从全国城镇的商品房价格构成平均状况来看，各种费用比例大致为：土地费用占20% ，建筑安装工程费占40% ，市政公共设施费占20～30% ，各种税费占l0～20%。

　　在分析了住宅价格的构成与形成之后，对价格构成当中的每一部分对总价格的影响进行分析。由已经得出的结论，即住宅价格=生产成本十流通费用十税金十利润，我们对住宅价格的影响因素逐项进行分析。

　　(一)生产成本

　　住宅的生产成本主要分为两大块，即土地使用费和房屋开发费。

　　1.土地使用费

　　土地开发费用是生产成本中的重要组成部分，对价格的影响程度相当大，尤以拆迂房为甚，我们可以从表l看出，与国外相比，我国的土地费用可以占到总房价的很大一部分。

　　由此可见，我国住宅的房价当中地价与税费平均占到40% ，而在各个大城市这个数字还要高一些。下面列出一个上海某著名住宅项目的投资估算表(见表2)以验证这一点。

　　我们可以从表中看出，仅仅土地费用一项就已经占到总投资的38.8% ，考虑到建安费用在短期内变化较小，而且在市场上各项的价格也较为明朗，因此认为土地费用是影响住宅价格的最重要因素并不为过。

　　总的说来，土地开发费主要高在征地费用、拆迁费用；另外由于信息的不完全和非市场因素，还存在不少土地交易成本。总之，土地开发费是生产成本中的重要组成部分，对住房价格的影响程度相当大。

　　2.房屋开发费

　　房屋开发费的部分相对于土地开发费来说，通常是刚性的，不可能有太多的节省，与房屋质量直接挂钩。与国外的住房成本进行比较，我国的此部分费用仅为30% ～40%，这样低的比例也难以保证房屋的质量，但随着新型建材行业的发展，各种新材料的应用使房屋建设费用的构成发生了重大变化。此外，建筑安装工程费用还包括商业网点设施配套费、非盈利公共建筑建设等。配套建设成本的上升，不仅会对同样地块的建筑容积产生重要影响，而且会直接影响房屋的造价，并进而对房价形成重要影响。

　　房屋开发费当中另一个不可忽略的部分就是融资成本，而且融资成本部分也是总成本中不可忽略的部分。对于绝大多数的房地产企业来说，主要还是依靠银行贷款这条渠道，有的企业的资产负债率在80% 以上，担负了大量的贷款利息。对于同时投资于多个房地产开发项目即所谓多项目运作的房地产企业来说，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金，即所谓的利用销售款回笼资金，有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，如对整个开发过程的资金收支情况有个很准确的预计，何时投入多少，何时收回多少，可以根据具体情况选择变额年金偿还的办法。采用变额年金偿还的办法是基于对本企业的资金运作情况比较清晰了解的基础之上，制定最佳偿还方案，从而把企业资金的利息损失降低到最小。由于房地产企业是依赖资金链生存的资金密集型企业，因此，通过降低融资成本或者说财务成本达到降低成本也是不可忽视的一部分。

　　(二)流通费用

　　流通费用同样对房价有着一定的影响，是成本中重要构成部分，流通费用即商品房进入流通领域发生的费用，包括营销策划、广告、市场调查、cI形象设计等方面的费用，这些费用可以有效地促进商品房销售、加速开发商资金周转和加强对消费者的引导。流通费用甚至可以包括商品房空置的那一部分损耗。随着市场竞争的加剧以及整体营销理念的推进，流通费用的投入有上升的趋势。

　　(三)税金费用对住宅价格的影响

　　税费负担过重，房屋项目的成本、费用、利润比例不合理是当前各方探讨最多的。据调查，仅在土地出让和开发过程中，各种税费就达20多种，一般地产商承受税费都在100种以上，在最后的房屋售价中真正的房屋建造成本只占三分之一强。在商品房的价格当中存在相当的不合理的重复性的收费以及乱摊派的费用，开发商为了保持企业不亏损，毫不遗漏地将此费转嫁到购房者的头上，当然就使得房价居高不下，甚至有上涨趋势。税费对住宅价格的影响与其所占比例是正相关的。表3是根据国家建设部住宅与房地产业司的资料估计出的各种税费占住宅成本的大致比重。

　　注：表中资料来源于《中国房地产业发展的理论与政策研究》(孟晓苏等)

　　如果再考虑不可预见费用，各种税费要占到30%～40%，如此高的比例也说明了税费对于住宅价格的影响力。

　　(四)开发商利润

　　开发商的利润是房价的重要组成部分，对其有很重要的影响，就国际上而言，房地产开发商正常的利润率在6% ～8% 之间，而我国的开发商绝大多数处在这个水平之上。有的研究者曾对1996、1997年深沪两市12个行业的上市公司的净资产利润率作过统计，房地产行业利润率为10%～12%，名列第6，在高科技、电子、家用电器、汽车制造和化工五个行业之后，结论是房地产利润率处于社会中等略上的水平。开发商总是以逐利为目的的，并且希望收益最大化而成本最小化，但是我国目前房地产市场正常的竞争机制尚未形成，开发商获取的利润中夹杂着若干非市场因素，其在房价中所占的比例被不适当地放大了。

　　(五)其它因素

　　以上的分析都是基于开发商的开发成本，实际上，除此之外的一些因素如社会因素、环境因素、人们的偏好和心理预期等对房价都有很大的影响。① 宏观经济因素，包括国民经济发展水平、通货膨胀、供求关系、汇率利率政策等。② 社会环境因素，包括人口因素、居民收入水平、消费行为心理、社区环境的选择、地理位置、日照、通风、污染程度等。

　　影响住宅价格环境因素还很多，所有这些因素，那是需要在住宅价格制定或评估工作中，必须全面考虑的。随着市场经济的发展，小康社会的全面建设，社会的文明与进步，人们转向追求宽敞、明亮、舒适、环境优美的小康居住条件。环境因素对住宅价格的影响将会越来越大。综上所述，影响房价的因素是方方面面的，包括开发商的直接投入、利润、社会、环境因素等，单单开发商或者政府都不能完全起到从总体上降低房价的问题，必须要全社会各界一起努力，才能真正提高民众的居住水平。

　　调控住宅价格的必要性

　　如果没有外来力量的干涉，住宅价格在土地成本的推动和投机性需求的拉动下将持续走高，其后果是相当严重的。第一，住宅价格持续走高，会远远超出人们的实际承受能力，导致城市居住水平长期难以提高，这与社会主义“不断满足人民日益增长的物质和精神生活的需要”的目标是完全背道而驰的。第二，住宅价格持续上涨拉动土地价格上涨，会增加土地囤积的动力，造成土地资源的闲置和浪费。第三，住宅价格持续上涨会增加投机性需求，而投机性需求又反过来拉动住宅价格继续上涨，使住宅价格越来越偏离其有市场基础的真实价值，形成房地产泡沫。泡沫不断增大迟早必将破灭。由于以住宅为主的房地产业属于资金密集型行业，对银行的依赖度很高，房地产泡沫破灭必将引发金融危机，最后可能会给整个国民经济带来毁灭性的打击。因此，发挥政府“有形之手”调控住宅价格，十分必要。

　　调控住宅价格的对策

　　在市场经济条件下，政府不宜采取直接管制价格的方法，而应该对症下药，针对引起住宅价格持续上涨的原因，采取相应的措施。

　　1.引导居民合理消费，避免居住性需求盲目扩张。从全国总体来看，居住性需求一直占据住宅需求的绝大部分。虽然居住性需求增长是城市化发展和人们收入水平提高的必然要求，但需要正确引导。例如，应打消人们对房价还会大幅上涨的顾虑，使之按自身的经济能力有序购房，而不是一窝蜂式的提前借款贷款抢购。同时，应使人们树立租房及多次购房换房的观念，扭转人们不切实际的只购不租及一步到位的思想。这样才能形成住房一、二级市场的联动，形成合理的消费梯度。

　　2.适当扩大土地供应量，控制土地价格上涨速度。土地需求是一种引致需求，随着房地产增量市场的日益活跃，对土地的需求也逐渐增大，如果一味控制土地供应量，在实行招、拍、挂的制度下，其价格上升是必然的。因此，在规范土地开发制度避免囤积闲置的前提下，适当扩大土地供应量，控制土地价格上涨速度，有利于缓减住宅价格上涨的压力。

　　3.打击炒房行为，抑制投机性需求。资本的逐利性决定投机倒把等扰乱市场行为的存在，这是市场失灵的表现，因此需要政府发挥“裁判员”的作用，调节和规范市场。虽然房地产的投机性需求从短期看具有激活落后地区房地产市场的作用，但从总体和长期看，弊大于利，应该采取措施加以调节和控制。在具体方法上，国外有许多现成的经验可供参考，我国一些城市的经验也值得借鉴，如南京市于2004年4月出台的“禁炒令”，对打击期房炒作哄抬房价的行为取得了较好成效。但从长远看，应出台全国统一的政策法规，从根本上杜绝对房价的恶意炒作。