土地开发费

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土地开发费(land development fee)

　　土地开发费是每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。

　　土地开发费主要包括：

　　(1)“三通一平”费或“七通一平”费。“三通一平”费是指临时施工道路、施工用电、施工用水的安装和修建以及平整场地的费用，“七通一平”比“三通一平”要求更高，其费用还包括施工排水、通煤气、通热力、通邮电的费用。“三通一平”费或“七通一平”费一般依据设计概算计算。

　　(2)市政基础设施工程费。土地投资中用于平整土地、修筑道路、桥涵、地下管道、园林绿化等基础设施兴建部分的费用，是土地开发费用的一部分，应在土地转让中得到补偿，应计人地价中，市政基础设施工程费主要指这部分土地投资。而用于通水、通电、通气、电讯等投资形成的基础设施，由于它们本身具有经营性，应通过自身的营运收回投资，不应计入地价中。

　　(3)利息和税金。利息是指土地开发投资的利息，税金是土地开发企业上缴国家财政的各种税收。对于土地开发企业来说，利息和税金是进行土地开发过程中实际发生的费用，应列入土地开发费中。

　　(4)利润。利润和其他土地开发费一样，是土地增值部分。利润是土地开发企业对土地进行开发利用而应获得的报酬，在土地使用权转让中，这部分利润应计入地价。

　　在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。“七通一平”的说法实际上最早来源于房地产开发和土地开发区的开发，比如在开发区的开发建设过程中，政府或开发商通常应实现开发区内的“三通一平”“五通一平”或“七通一平”等，但这种开发程度对开发区来说。是指区内的“通”和“平”，而具体对于开发区内某一块地(宗地)来说，各种设施一般只建设到宗地红线外，而宗地内若还没有建成房屋等建筑物的话，一般来说是不通的，但通常应达到平整。这是指在正式的开发区内，土地开发程度一般来说比较容易分析，而在一般地区。尤其是独立工矿区的土地开发程度没定通常就比较困难了。在实践中确定土地开发程度，主要应注意如下两方面问题。

　　(1)应准确区分宗地内和宗地外的开发程度

　　对于一般地区来说，由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设的，因此．许多开发设施并没有真正建设到宗地红线，有的可能距离几十米．有的距离几千米、十几千米、甚至几十千米，在这种情况下，一般企业要进行生产和建设，通常由企业自行将这部分没有到达宗地红线的设施建设到红线及红线内。在这种情况下，一般可以根据投资主体的不同区分宗地内外的设施状况，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建没的应属于宗地内。

　　(2)宗地红线内外的开发程度不一致

　　由于在土地估价中没定土地开发程度应区分宗地红线内外，因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象，尤其是独立工业(矿)区。通常有以下几种情况：A．红线外建筑密度比红线内高；B．红线外开发程度比红线内低；C．红线外开发程度比红线内高；D．红线内外开发程度一致；E．红线外建筑密度比红线内低。

　　①红线外开发程度比红线内低：这种情况主要是由于有的设施是企业自建的，如供水设施为企业自建的水井，而宗地所处区域又没有供水设施，这就是宗地内有供水，而宗地外无供水。

　　②红线外开发程度比红线内高：这主要是宗地所处区域(红线外)有各种设施，但该宗地内没有用，如煤矿的矸石山，其红线外可能有通讯、供水设施，但矸石山不用，内部也没建设。

　　③某种没施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的，如某位于北方城市市中心区的大酒店，该酒店为了满足经营的需要，其供暖设施是企业自建的，而该宗地所处区域也有市政供暖设施，可是红线内外就是不搭界，在这种情况下，按照客观估价的原则，应确定宗地红线内外均有该设施。

　　确定了土地开发程度后，应根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。这里需要注意的是土地开发费用的分摊问题。如道路不是只让某个项目使用，其他行业可能也会受益，绿地、公园是周围的单位和个人共同受益，因此要根据实际受益程度进行必需的费用分摊。分摊的基本原理为：应分摊费用=受益程度×设施总费用。

　　企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户核算。分别按照“自用土地开发成本”、“商品性土地开发成本”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

　　1．土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费的归集与分配

　　这些费用一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发成本”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。

　　2．开发间接费用的归集与分配

　　企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发成本”账户。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计入有关土地开发成本的开发间接费用项目内。

　　土地开发费是对土地开发或再开发的投资资金部分的补偿，是使用土地者为了取得经过开发的城市土地使用权而支付的一次性费用。土地使用费(税)则是使用国有土地者向国家缴纳的租金，它是土地所有权在经济上的实现。因此，土地使用者在缴纳土地开发费，取得土地使用权之后，为了在一个较长时期内拥有土地使用权，还要按年(或季)缴纳土地使用费(税)。