住宅價格

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住宅價格(Housing Price)

　　住宅價格和住宅價值是二種不同程度的看法。所謂價格，是指一般財貨在市場上以貨幣或其他財貨所表現的交換價值(Change Value)。而根據美國房地產估價學會(American Institute of Real Estate Appraisers)對市場價值(Market Value)的定義：一項資產在公開市場上出售，經過一段合理期間，找到一位對該資產有使用知識和使用能力的購買者，並提出最高的買價，而這個價格通常是買賣雙方在無任何外在壓力下所議定的

　　故知所謂住宅價值應是在完全競爭市場中較可能出現，此時住宅價格即為住宅價值；而住宅市場事實上是一獨占性競爭市場不同的買賣雙方對住宅的價值會有不同的認定，因此要尋求一客觀的住宅價值，事實上並不可能，故在應用上則以比較客觀且易取得的成交價格，作為住宅價格的資訊。

　　以國內對住宅價格常見的分類，若以市場的觀點可分為供給價格(Supply Price)、需求價格(Demand Price)及市場價格(Market Price)。供給或需求價格是買賣雙方在市場上所願意買或賣的價格，它可能是一個固定的數值，也可以是一段數值，而對一特定的住宅來說，供給或需求價格必須達成交集，也就是說賣方所願意接受的最低價格，必低於或等於買方所願負擔的最高價格，該住宅始能成交 ,此時的成交價格即為市場價格。 由此看來，除了成交價格外，一般的供給或需求價格均不能作為衡量市場價格的基準，因為此類價格皆未在市場上達到交換價值的目的，且根據張金鶚(1991)的實證，一般預售屋表價與成交價皆有不小的差距；而由於時機、個人議價能力及不確定因素的影響，表價與成交價的差距也會呈現不穩定的現象。 同理，成屋市場應也會有類似的現象。

　　若以住宅市場的不同交易習慣來看，住宅價格可分為總價與單價二種不同的計價模式。總價一般而言即為住宅交易價格的總數，在反映住宅的價值上，較具完整的意義，在觀念上也較易理解；而單價從錶面上看來似乎只是總價的單位面積價格，但實則由於住宅的面積有著不同的內容，其個別成本也大不相同，故一般消費者在對此一問題認識不清的情形下，經常在購買住宅後，卻未能達到所預期的效用。事實上，從建物登記的角度來看，可以記載在建物登記簿中，受法律對所有權保障的「面積」，有主建物面積、附屬建物面積及公共設施面積等三項，而以成本來看，附屬建物面積所占的成本最低；以消費者效用來看，主建物面積的效用最高，最低應為公共設施面積，但一般住宅交易皆隱含將這些不同屬性面積的價值視為相同，其實是不合理的現象。

　　此外，若就物價指數衡量貨幣購買力的目的來看，單純住宅單價並不能反映貨幣的住宅購買力，因為指數衡量的對象是住宅，將住宅視為單一財貨，單價無法代表住宅的完整價值，必須觀察總價在不同時期的變動，並固定品質，方能達成住宅價格指數反映貨幣購買力的效果。

　　就住宅交易的特色及特征價格的角度來看，住宅的交易是將居住單元視為一個單位而進行移轉，各別的住宅特征無法獨立達成交易，因此以總價來作為住宅價格指數編製的價格資訊較具經濟意義。

　　由上述觀之，以成交價作為本研究的分析資料自然是最佳選擇，但在部分資料缺乏的情況下，以其他住宅價格資料或相關指標來替代也並非不可行，只要瞭解這些價格的特色和運用限制，以及相關指標與住宅價格的關係，再加以調整，控制誤差在容許的範圍內，應能令人接受。此外，就總價與單價的差異來看，應以總價所代表的經濟意義較為明確，尤其是在反映貨幣的住宅購買力及住宅不可分割交易的特性方面，更較單價為佳；雖然在運用某些統計方法時，有一些缺點。但總體來說，仍較單價為佳。

　　DUST模型，是指住宅價格是由住宅的需求(demand)、住宅所能提供的效用(utility)、住宅的稀缺性(scarcity)和住宅的可轉讓性 (transferability)所決定的。DUST即是這四個單詞的第一個字母的縮略詞。這四個變數是影響住宅價格的主要因素，但在分析中，每個要素又分成若幹次級要素，每個次級要素又分成若幹更次一級的要素，這樣，把影響住宅價格的各種因素幾乎全部考慮到了。其實，DUST模型本質上是供需關係的延伸。稀缺性可歸結為供給因素方面。

　　DUST模型中四個要素的主要含義簡述如下： 　　

• 需求指有購買力的需求，是消費者的欲望、預期和支付能力等。分析包括人口和結構、收入和市場細分等。 　
• 效用指住宅為需求者提供的利益或滿足。分析住宅的特征，並改善某些特征以更好地滿足購買者的需求，是個重點。 　　
• 稀缺指可以滿足需求的供給的水平。這涉及競爭性市場、替代產品的分析。 　　
• 可轉讓性指住宅產權轉移的過程，包括營銷、談判簽約等交易活動以及產權的完備性、法律的完善程度等。這是因為房地產產權的特性，房地產產權的轉移是複雜的過程。

　　住房作為一種商品，同樣要遵守價值規律，受供求關係的影響，但在價格構成方面也有自己的特殊之處。

　　1.理論模式

　　根據價值規律理論，商品的價值量取決於生產該商品所消耗的社會必要勞動時間，一般來說，包括已消耗的物化勞動(C)和活勞動(V)，以及為社會所創造新價值(M )三部分，即W=C+V+M，

• W 為商品的價值量，商品價格是其價值的貨幣表現，同時受其供求關係與政策的制約。
• C--包括生產商品所使用的固定資產折舊費C₁和一次性轉移到商品中的原材料費C₂；
• V--是以貨幣形式表現的勞動者的工資、津貼、獎金等；
• C+V 構成了商品的成本；
• M--企業所創造的利稅。
• 故商品價格=生產成本+利稅。

　　對於進入流通領域中的商品住宅，成本中除了生產成本外，在交換過程中還會產生流通費用，因此，商品住宅的理論價格構成模式應為：住宅價格=生產成本十流通費用十稅金十利潤

　　這是確定商品住宅合理價格的理論基礎。為此，我們需要正確地確定其內涵與組成。

　　2.構成分析

　　目前，各地商品住宅價格的構成項目雖不同，但大同小異。商品住宅價格構成主要包括

　　(1)土地使用費

• 徵地拆遷費，包括土地補償費i青苗補償費和地上附著物補償費；安置補助費；繳納的耕地占用稅或城鎮土地使用稅、土地登記費及徵地管理費等：徵地動遷費；三通一平費等；
• 土地使用權出讓金。

　　(2)房屋開發費

• 建築安裝工程費；
• 附屬工程費，包括鍋爐房、變電站、路燈配電室、高壓水泵房、電話交接間、煤氣調壓站等項費用；
• 室外工程費，包括小區內電力、電信、熱力、煤氣、圍牆等工程費；
• 利息費用(融資成本)。

　　(3)各種配套及稅費

• 公共建築配套工程費；
• 環衛綠化工程費；
• 四源費(自來水、污水、煤氣或天然氣、熱力)；
• 大市政費；
• 營業稅和城市建設維護稅及教育附加費；
• 限帶粘土磚使用保證金；
• 管理費，一般按合同中規定的(土地開發費+房屋開發費+公建配套工程)乘以一個百分比計算收取。

　　(4)開發商利潤

　　房地產價格各構成部分所占的比例，在不同城市、不同房地產開發項目中表現各異。從全國城鎮的商品房價格構成平均狀況來看，各種費用比例大致為：土地費用占20% ，建築安裝工程費占40% ，市政公共設施費占20～30% ，各種稅費占l0～20%。

　　在分析了住宅價格的構成與形成之後，對價格構成當中的每一部分對總價格的影響進行分析。由已經得出的結論，即住宅價格=生產成本十流通費用十稅金十利潤，我們對住宅價格的影響因素逐項進行分析。

　　(一)生產成本

　　住宅的生產成本主要分為兩大塊，即土地使用費和房屋開發費。

　　1.土地使用費

　　土地開發費用是生產成本中的重要組成部分，對價格的影響程度相當大，尤以拆迂房為甚，我們可以從表l看出，與國外相比，我國的土地費用可以占到總房價的很大一部分。

　　由此可見，我國住宅的房價當中地價與稅費平均占到40% ，而在各個大城市這個數字還要高一些。下麵列出一個上海某著名住宅項目的投資估算表(見表2)以驗證這一點。

　　我們可以從表中看出，僅僅土地費用一項就已經占到總投資的38.8% ，考慮到建安費用在短期內變化較小，而且在市場上各項的價格也較為明朗，因此認為土地費用是影響住宅價格的最重要因素並不為過。

　　總的說來，土地開發費主要高在徵地費用、拆遷費用；另外由於信息的不完全和非市場因素，還存在不少土地交易成本。總之，土地開發費是生產成本中的重要組成部分，對住房價格的影響程度相當大。

　　2.房屋開發費

　　房屋開發費的部分相對於土地開發費來說，通常是剛性的，不可能有太多的節省，與房屋質量直接掛鉤。與國外的住房成本進行比較，我國的此部分費用僅為30% ～40%，這樣低的比例也難以保證房屋的質量，但隨著新型建材行業的發展，各種新材料的應用使房屋建設費用的構成發生了重大變化。此外，建築安裝工程費用還包括商業網點設施配套費、非盈利公共建築建設等。配套建設成本的上升，不僅會對同樣地塊的建築容積產生重要影響，而且會直接影響房屋的造價，併進而對房價形成重要影響。

　　房屋開發費當中另一個不可忽略的部分就是融資成本，而且融資成本部分也是總成本中不可忽略的部分。對於絕大多數的房地產企業來說，主要還是依靠銀行貸款這條渠道，有的企業的資產負債率在80% 以上，擔負了大量的貸款利息。對於同時投資於多個房地產開發項目即所謂多項目運作的房地產企業來說，實行的是滾動開發，在總的開發過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金，即所謂的利用銷售款回籠資金，有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，如對整個開發過程的資金收支情況有個很準確的預計，何時投入多少，何時收回多少，可以根據具體情況選擇變額年金償還的辦法。採用變額年金償還的辦法是基於對本企業的資金運作情況比較清晰瞭解的基礎之上，制定最佳償還方案，從而把企業資金的利息損失降低到最小。由於房地產企業是依賴資金鏈生存的資金密集型企業，因此，通過降低融資成本或者說財務成本達到降低成本也是不可忽視的一部分。

　　(二)流通費用

　　流通費用同樣對房價有著一定的影響，是成本中重要構成部分，流通費用即商品房進入流通領域發生的費用，包括營銷策劃、廣告、市場調查、cI形象設計等方面的費用，這些費用可以有效地促進商品房銷售、加速開發商資金周轉和加強對消費者的引導。流通費用甚至可以包括商品房空置的那一部分損耗。隨著市場競爭的加劇以及整體營銷理念的推進，流通費用的投入有上升的趨勢。

　　(三)稅金費用對住宅價格的影響

　　稅費負擔過重，房屋項目的成本、費用、利潤比例不合理是當前各方探討最多的。據調查，僅在土地出讓和開發過程中，各種稅費就達20多種，一般地產商承受稅費都在100種以上，在最後的房屋售價中真正的房屋建造成本只占三分之一強。在商品房的價格當中存在相當的不合理的重覆性的收費以及亂攤派的費用，開發商為了保持企業不虧損，毫不遺漏地將此費轉嫁到購房者的頭上，當然就使得房價居高不下，甚至有上漲趨勢。稅費對住宅價格的影響與其所占比例是正相關的。表3是根據國家建設部住宅與房地產業司的資料估計出的各種稅費占住宅成本的大致比重。

　　註：表中資料來源於《中國房地產業發展的理論與政策研究》(孟曉蘇等)

　　如果再考慮不可預見費用，各種稅費要占到30%～40%，如此高的比例也說明瞭稅費對於住宅價格的影響力。

　　(四)開發商利潤

　　開發商的利潤是房價的重要組成部分，對其有很重要的影響，就國際上而言，房地產開發商正常的利潤率在6% ～8% 之間，而我國的開發商絕大多數處在這個水平之上。有的研究者曾對1996、1997年深滬兩市12個行業的上市公司的凈資產利潤率作過統計，房地產行業利潤率為10%～12%，名列第6，在高科技、電子、家用電器、汽車製造和化工五個行業之後，結論是房地產利潤率處於社會中等略上的水平。開發商總是以逐利為目的的，並且希望收益最大化而成本最小化，但是我國目前房地產市場正常的競爭機制尚未形成，開發商獲取的利潤中夾雜著若幹非市場因素，其在房價中所占的比例被不適當地放大了。

　　(五)其它因素

　　以上的分析都是基於開發商的開發成本，實際上，除此之外的一些因素如社會因素、環境因素、人們的偏好和心理預期等對房價都有很大的影響。① 巨集觀經濟因素，包括國民經濟發展水平、通貨膨脹、供求關係、匯率利率政策等。② 社會環境因素，包括人口因素、居民收入水平、消費行為心理、社區環境的選擇、地理位置、日照、通風、污染程度等。

　　影響住宅價格環境因素還很多，所有這些因素，那是需要在住宅價格制定或評估工作中，必須全面考慮的。隨著市場經濟的發展，小康社會的全面建設，社會的文明與進步，人們轉向追求寬敞、明亮、舒適、環境優美的小康居住條件。環境因素對住宅價格的影響將會越來越大。綜上所述，影響房價的因素是方方面面的，包括開發商的直接投入、利潤、社會、環境因素等，單單開發商或者政府都不能完全起到從總體上降低房價的問題，必須要全社會各界一起努力，才能真正提高民眾的居住水平。

　　調控住宅價格的必要性

　　如果沒有外來力量的干涉，住宅價格在土地成本的推動和投機性需求的拉動下將持續走高，其後果是相當嚴重的。第一，住宅價格持續走高，會遠遠超出人們的實際承受能力，導致城市居住水平長期難以提高，這與社會主義“不斷滿足人民日益增長的物質和精神生活的需要”的目標是完全背道而馳的。第二，住宅價格持續上漲拉動土地價格上漲，會增加土地囤積的動力，造成土地資源的閑置和浪費。第三，住宅價格持續上漲會增加投機性需求，而投機性需求又反過來拉動住宅價格繼續上漲，使住宅價格越來越偏離其有市場基礎的真實價值，形成房地產泡沫。泡沫不斷增大遲早必將破滅。由於以住宅為主的房地產業屬於資金密集型行業，對銀行的依賴度很高，房地產泡沫破滅必將引發金融危機，最後可能會給整個國民經濟帶來毀滅性的打擊。因此，發揮政府“有形之手”調控住宅價格，十分必要。

　　調控住宅價格的對策

　　在市場經濟條件下，政府不宜採取直接管制價格的方法，而應該對症下藥，針對引起住宅價格持續上漲的原因，採取相應的措施。

　　1.引導居民合理消費，避免居住性需求盲目擴張。從全國總體來看，居住性需求一直占據住宅需求的絕大部分。雖然居住性需求增長是城市化發展和人們收入水平提高的必然要求，但需要正確引導。例如，應打消人們對房價還會大幅上漲的顧慮，使之按自身的經濟能力有序購房，而不是一窩蜂式的提前借款貸款搶購。同時，應使人們樹立租房及多次購房換房的觀念，扭轉人們不切實際的只購不租及一步到位的思想。這樣才能形成住房一、二級市場的聯動，形成合理的消費梯度。

　　2.適當擴大土地供應量，控制土地價格上漲速度。土地需求是一種引致需求，隨著房地產增量市場的日益活躍，對土地的需求也逐漸增大，如果一味控制土地供應量，在實行招、拍、掛的制度下，其價格上升是必然的。因此，在規範土地開發制度避免囤積閑置的前提下，適當擴大土地供應量，控制土地價格上漲速度，有利於緩減住宅價格上漲的壓力。

　　3.打擊炒房行為，抑制投機性需求。資本的逐利性決定投機倒把等擾亂市場行為的存在，這是市場失靈的表現，因此需要政府發揮“裁判員”的作用，調節和規範市場。雖然房地產的投機性需求從短期看具有激活落後地區房地產市場的作用，但從總體和長期看，弊大於利，應該採取措施加以調節和控制。在具體方法上，國外有許多現成的經驗可供參考，我國一些城市的經驗也值得借鑒，如南京市於2004年4月出台的“禁炒令”，對打擊期房炒作哄抬房價的行為取得了較好成效。但從長遠看，應出台全國統一的政策法規，從根本上杜絕對房價的惡意炒作。