炒房

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什麼是炒房

  炒房是伴隨著房地產業的發展而產生的投資行為。由於政策影響,房市攀升,一些人藉機囤積房源,轉手獲利,這一類的特殊投資行為被稱為炒房。炒房是市場經濟發展到一定時期的產物,它不能套用任何一種法律上已知的定義進行界定。

炒房的一般規律

  炒家購房有個規律,那就是有新項目剛一開盤他們就會去踩盤,由於他們每次都以團購的身份出現,所以能拿到相對較低的價格。基本是找一個項目中很好的房源,無論是面積、朝向、層數,都是眾多購房者最想得到的那種。這種房子升值速度最快,升值潛力最大,轉手更容易。

炒房的分類

  目的不同的炒房團和炒房者其炒房行為方式也必然不同。炒房的主要目的是獲利,因此如何獲利,應成為劃分炒房行為的一個基本標準,從牟利方式看,主要有以下幾種炒作房屋的行為:

  一是通過團體購房

  以團購形式增強和開發商談判的能力,壓低價格整體買入,之後再以零售價格獲得回報。它類似於商品買賣中的批發與零售,其購房的目的是賺取零售時的差價

  二是通過新聞炒作、散佈、傳播消息等手段形成房價上漲的假象,造成虛假的供求不平衡,影響房地產市場價格,再通過房地產交易獲取利潤。

  這與房地產市場不規範,市場信息不透明,缺乏必要的監管機制,對虛假廣告打擊不力密切相關。一些媒體、開發商為牟利而聯合炒作,也讓這種行為屢能得逞。將市場即將發生變動的意思向不特定的人傳播是這種行為必要的構成要件。它的行為特征和目的與證券市場中惡意散佈、製造虛隔信息操縱市場行為類似,並違背《廣告法》和《房地產廣告發佈暫行規定》等法律的規定,應當用法律對其進行制約。

  三是虛假交易。

  包括開發商的洗售行為以及炒房團的相對委托行為。開發商的洗售行為是指開發商以獲取利益為目的,由其內部人員或雇佣外部人員,以炒房者名義通過虛假交易製造房地產市場假象、誘騙他人作出錯誤的房產投資。

  其手法是開發商先預售或銷售部分商品房期房),由預先安排好的同伙(炒房者)配合買進,繼而退還開發商,取回價款。這種行為是一種不改變實質所有人而對同一商品房(期房)賣出後又買回的操縱行為。所謂實質所有權人是相對於名義所有權人的一個概念,它是指儘管商品房(期房)並非以自己的名義持有,但是以自己的資金購買的商品房(期房)在自己的控制之下,享有該商品房(期房)的權益的人。他們的行為或許會在開發商和炒房者的產權登記上發生移轉,但事實上依然是由開發商控制與支配,這種情況下只是名義所有權的轉讓或名義所有權人的變更,不屬於轉移實質所有權的商品房買賣。開發商的這種行為與《證券法》中的操縱市場行為中的洗售(washsale)十分相似,也稱為“沖洗買賣”。

  四是一些炒房團(包括個別炒房者)以實際交易操縱的方式炒高房地產。

  炒房團利用其資金優勢買進某一樓盤,使散戶產生錯覺,誤以為交易活躍、房地產市場價格上漲,盲目跟進;而炒房團趁機拋售從中牟取暴利。其行為方式類似於證券法的實際交易型的操縱市場行為

  結合對炒房團特征與類型的分析,以第一種方式炒作房屋的應視為一般性炒房,以第二、三、四種方式進行房地產炒作的應視為違法性炒房。同時這三種行為也是炒房團(炒房者)利用其資金、信息等優勢操縱市場,影響房地產市場價格的集中表現,它們影響了房地產市場的正常秩序。因此無論是炒房團還是一般炒房者,只要有第二、三、四種行為的,都應當制定相應法律,要求其承擔法律責任。即認為一般炒房團及其炒房行為是具有合法性,採取實際交易、散佈虛假信息等行為操縱市場的炒房團及其炒房行為應認定違法。

炒房的特點

  炒房者是在全國房地產市場上進行炒房投資,併在一定程度上對商品房價格產生影響的全國各地購房者組成的團隊的一種投資行為。主要表現為以下特征:

  民間性:參與炒房行為的公民自願組成的,以實現團體成員共同願望(購房牟利)為宗旨的組織。它不隸屬於政府部門,在資金來源、人事組織、事務內容等方面獨立存在於政府體制之外,是民間組織。炒房行為是一種在民間進行的投資行為,它不受官方保護,也不受政府提倡。

  贏利性:炒房的目的即為牟取更多的利潤。炒房團以贏利為目的,是它與社會團體相區別的重要標誌。在實踐中,由於炒房種類不同,其贏利的方式也不同:一種類型的炒房不以影響房地產市場價格為目的,通過持有購進的房屋,待房地產價格上漲後,再行賣出牟利;另一種類型的炒房,主觀上具有影響房屋價格的故意,通過實施虛假交易、散佈虛假信息等方式,炒作房地產,牟取暴利。

  自主性:自主性是指炒房團內部實行自主管理的原則。這集中體現在炒房行為、宗旨、重大活動等重大問題均由其自主決定,不受外部組織控制。它可以是隨時的買賣,只要看準時機,將房子買進,囤積房源,然後在適當的時機轉手。

  法律邊緣性:高丙中教授將社會團體的合法性分為四種形式:一是社會合法性;二是行政合法性;三是政治合法性;四是法律合法性。因此有必要分析炒房是否具有合法性。就社會合法性而言,一直以來人們對炒房都是爭論不休,但是也並沒有明確的法律條文對此有明文規定,因此他們在一定程度上存在社會合法性。而政府對炒房也從未明確表態,其行政合法性不明。至於法律合法性,而且沒有一部法律對其有明文規定。綜上,無法認定炒房合法與否,因此認為炒房具有法律邊緣性。

  鬆散性:炒房一大特點是鬆散性。一是炒房成員往往不固定。通常炒房團的組織者通過新聞媒體或其他方式發佈消息,再將社會上報名的人組團,赴外地看房、購房。組團的方式決定了炒房團的組成人員通常是不固定的。二是無嚴密的組織結構。炒房團內部無明確分工,運作方式帶有隨機性。

  炒房是市場經濟發展到一定時期的產物,它不能套用任何一種法律上已知的定義進行界定。只能認為,炒房團是自由市場經濟下社會個體為追求自身經濟利益最大化而結成的鬆散聯盟,其內部聚集了大量資金,其目的均是通過投機房地產市場賺取利潤,在行動時成員之間彼此聯繫,對房地產市場造成的影響較一般炒房者要大。

炒房的成因

概述

  炒房行為的產生,是房地產泡沫經濟得產物。究其原因是一些地方政府,身居幕後縱容投機炒作,成為土地適度饑渴政策的制定者和執行者、土地開發權錢交易的參與者。一些地方政府公然違背國家政策,成為坐地經營的炒房勢力。雖然不能肯定最大的幕後炒房者是地方政府,不過地方政府絕對是中國炒房的核心組成部分,和開發商一樣是炒房大軍中的大贏家。各種炒房行為的產生是各個因素共同作用的結果。

政府難辭其咎

  地方政府賴以主動推動經濟增長並能夠獨立支配的只有土地這一項核心資源了。這意味著,房地產膨脹得越大,地方政府的收益就越大。與此同時,它的成本卻仍然是零,因為土地的減少,銀行的壞賬、資源的衰竭幾乎都不是由地方政府來承擔最終責任的。地方政府作為最大的受益者是難辭其咎的,因為是受益者,在穩定房價等工作中就無法堅定的執行國家的一系列指令,對房價的上升或明或暗的起了包庇的作用,從而給炒房行為的產生提供了政治環境,或者說是一個溫床。

開發商是始作俑者

  房地產商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計,深諳開發商做假賬的需要,可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一個億的樓盤,可以處理成只賺四千萬或者更低,給外界造成樓盤成本越來越高不得不提高售價的假相。也有地產商採取更直接的騙人手段如捂盤惜售、炮製地荒論、安排民工排隊製造虛假繁榮等假相。

  一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間,合謀製造虛假信息,相互聯手抬價,逐層加碼,利益共用。另一方面,價格同盟在所謂的"定價策略"方面也有體現,幾乎所有新樓盤開盤,都會以周邊已售或待售房價作為定價參照,相互競價。

炒房的治理對策

  稅收征收到位

  加強稅收徵管,確保征收到位,通過相關調查和測算後發現,如果購房環節的所有稅收都依法征收到位,即使房產出手價格比購入價翻兩倍,炒房者至多只能賺到現在毛利的1/3。但實際情形是,多數購房環節稅收都因為各種原因存在“優惠”,距徵管到位差距很大,從而給炒房者留下不小“博利”空間。

  單是依靠現有稅種設置,就有足夠空間可以對房地產市場進行有效的調節。例如:七部委新規中進行調整的營業稅只是房地產交易環節的稅種之一。所謂調整,也不過是取消了之前為鼓勵房地產市場發展而給予的部分稅收優惠。而在房地產交易環節還有個人所得稅土地增值稅契稅印花稅等多個稅種,其中除印花稅外,其他都有優惠。僅簡單地取消“優惠”,稅收調節空間就非常大。

  國家稅務總局發出《關於進一步加強房地產稅收管理的通知》,要求對房地產業稅收實施一體化管理。總體要求包括,整合徵管資源,以契稅管理先繳納稅款、後辦理產權證書(先稅後證)為關鍵,以信息共用、數據比對為依托,加強部門協調配合,搞好各徵管環節連接,實現房地產業諸稅種間的有機銜接,加強諸稅種的稅收管理。

  調控需治本

  持有環節稅收積極推進,七部委新政中全額征收營業稅只是一個便於操作的“應急”對策。只能抑制短期炒作的資金,有大量閑置資金的炒房客不會受到較大影響。另一方面,由於中國經濟穩步增長預期,長期來看,炒房者對房價上漲的預期不會降低。加上“兩年內交易”期限設置以及對開發商實際難以監控,實際操作中有很多空子可鑽,從而削弱了其打擊和調控樓市的實際力度。基於此,利用稅收杠桿調節樓市必須繼續進行。

  中國房地產市場稅收主要還都集中在交易環節,而持有環節稅負偏輕:企事業單位持有房產稅收很少,個人名下房產的保有過程則幾乎沒有任何稅收。由於購買、投資房地產有很高的預期收益,直接拉動了投資不斷升溫。

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