期房

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期房(Forward Delivery Housing)

　　期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產權證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。買期房在港澳地區稱為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。^[1]

　　買期房的優點

• 由於先期就購買，利於選擇戶型和位置。買的是未竣工的房子，銷售工作剛剛展開，一般開發商所能提供的較多的房源，朝向好的戶型也在其中，購房者就有了大量的選擇餘地。

• 買期房貸款最多可以達房價的80％。

• 期房的價格一般比現房價格優惠，房地產開發商對於一個房屋的開發一般需要二至三年的時間，甚至更長。為了及時收回資金，增加資金利用率和減少資金壓力，在銷售期房時讓利。正因為一般期房比現房便宜，所以很多“炒樓族”一般是買期房，賣現房，從中漁利。

　　買期房的缺點

• 期房合同上寫明的開發商哪一天交房，但是有的開發商往往逾期不能交房。不管是開發商原來有意欺騙或其他客觀原因，都給買房者帶來不利。

• 開發商前期過度炒作理念或帶有欺騙性所帶來的嚴重惡果，購房者買房時看了模型，其中綠地、景觀、整體規劃、戶型等各方面都覺得較理想，可等全部完工後再看，拿到手的房子和原來開發商介紹房地產投資和樓書上介紹的有很大差別。

• 開發商如在交房前倒閉，購房者會是最大經濟受害者，這種情況在90年代後半期我國許多城市時有發生。

　　期房的風險主要來自以下幾個方面：

　　1．房屋質量風險

　　在期房投訴中有關房屋的質量問題一直位居首位。由於消費者在與開發商簽訂購房協議時，自己所購買的房屋還沒有成型，不能看見房屋的實際情況(即便房屋交付後，對一些隱蔽工程質量問題也難以發現)，因此，消費者經常會因為房屋質量問題和開發商發生糾紛。一些開發商為追逐最大利潤，使用劣質材料或者是偷工減料，隨意降低工程質量標準，以致造成地基下沉，屋頂漏雨(水)、管道滲漏等嚴重的質量問題，給房屋質量和安全埋下了重大隱患。

　　防範措施：驗收房屋時，請專業的房屋檢測(監理)機構來進行檢測，對於一般的質量問題可以要求開發商限期整改，對於基礎工程和主體結構方面的質量問題，則一定要請專業檢測機構進行檢測、鑒定，以便根據具體情況進行處理(要求維修、退房、及時索賠)。

　　2．面積縮(漲)水風險

　　有些開發商為了謀取最大的商業利益，在進行實測時，有意改變建築面積、加大公攤面積，並且不明示公攤面積的數量和計算方法，以致商品房實際面積與銷售面積嚴重不符。

　　防範措施：收房或進行產權登記時，一定要註意查看房屋而積測繪技術報告書(俗稱“房屋面積測繪表”)，仔細核對相關數據並根據有關法規規定對可列入公攤的面積進行計算，看開發商公佈的各單元套內面積加公攤面積的數據與圖紙標明的建築物房屋總面積之和是否相等。如果不相等，就要查明原因或請開發商作出解釋，必要時要請專業測繪機構進行複測，以避免經濟損失。

　　3．虛假廣告宣傳的風險

　　開發商的售樓廣告經常是美麗動人的，如果僅憑售樓時開發商所作的宣傳買房，可以肯定地說多數時候都會令人感到失望。人住以後就會發現，開發商交付的房子與其宣傳的房屋品質大相徑庭。因此，如果對自己所購買的房子有環境、配套設施等社區品質方面的問題有特別的要求，並因此而選購開發商所宣傳的房子，就一定要在合同中對相關事項作出明確的約定，否則，以後發生糾紛就會在證據方面出問題。

　　4．規劃變更的風險

　　開發商擅自變更規劃設計，在配套設施、綠地、容積率、環境設施等方面隨意改動，將小區中本是綠地的地方改做他用，有的加建新樓，有的變成了停車場。為了規避責任，開發商在與消費者簽署合同時，往往對這些問題不做約定，或者有的是在約定中設置陷阱，有的甚至拒絕約定，嚴重侵害了消費者的知情權和公平交易權。

　　防範措施：消費者購房時，一定要認真審核開發商廣告中宣傳的內容是否真實，是否可以落到實處，對那些廣告下角字體極小的免責聲明，要予以特別註意。為此，消費者要特別註意審查合同內容的真實性，不僅要看大處，更要註意小處。在簽署合同時要求開發商將廣告中宣傳的內容寫到合同中去，唯有此，才有可能在開發商違背宣傳承諾時，追究其違約責任。

　　5．定金風險

　　在期房銷售中，多數開發商並不是直接出示購房合同，和購買者直接簽署購房合同，而是先簽訂購房協議、預售協議，在收取幾千、乃至幾萬元定金之後再給消費者看合同、簽合同。這時，如果消費者不滿意開發商提出的交易條件(合同條款)，開發商就拒絕退還定金，致使消費者陷入被動，蒙受損失。

　　防範措施：購房時，一定要求開發商提供擬簽署的合同文本以及相關補充協議，直接切入購房合同主體，審查合同具體內容並提出自己的意見。如果遇到開發商以文本為有關政府部門制定的制式合同、聲稱不能修改的情況，就更要警惕其中有關條款的合理性。如果一定要簽署認購協議，也要註意審查協議內容，對其中諸如“不能在約定的時間內簽署合同，定金不予退回”之類的條款，要提出修改意見。已經簽署了認購協議並交付了定金，則一定要在認購協議中約定的時間內，和開發商協商簽署合同的相關事宜並留好證據(如簽署備忘錄、攜證人到場、作現場錄音等)，以便一旦不能簽署合同時索回交付的定金。

　　6．產權風險

　　產權是所購商品房重要的法律依據，實踐中總有一些開發商以各種藉口拒絕、拖延辦理產權證，致使許多消費者入住後遲遲拿不到產權證。出現這些問題大約有以下幾種原因：開發商不具備開發商品房的資格(資質)、沒有辦理合法手續違規建房、將房屋抵押、以劃撥土地或集體所有土地等未繳納土地出讓金的土地來開發商品房，以致無法辦理產權證。

　　防範措施：在簽署購房合同時就要認真審查開發商的土地情況、房屋抵押情況、以及建房的相關法律手續(審查五證)，並約定不能及時辦理產權證的法律責任。

　　7．合同以及合同條款無效的風險

　　消費者因為信息不對稱，法律和合同知識缺乏，導致對合同條款中存在的違法問題無法察覺，以致在發生糾紛時被法院判定合同無效；還有一種情況是不認真審查合同條款，還沒有搞清條款含意就草率簽字，從而在發生糾紛時，使自己陷入被動，而遭受不應有的經濟損失。

　　防範措施：認真審查合同(包括補充協議)內容，明確每一個合同條款含意，對模糊不清的條款，一定要在明確其具體含意後再決定簽署與否。

　　鑒於購房活動和商品房買賣合同的複雜性，建議在購房、簽署購房合同時聘請專業律師協助把關，以更好維護自己的權利。

　　8．延期交房的風險

　　實踐中，因為開發商的資金問題(開發資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等)、工程管理問題等原因，有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發生，以致消費者的利益受損。

　　防範措施：在決定買房並簽署合同時，除例行審查開發商的有關情況、“五證”取得情況外，還要考察擬購房屋的施工進展情況。以前，國家有關法律法規規定住宅必須在主體結構完成四分之一工程量以後才可以銷售，目前的規定是必須主體結構封頂以後才可以銷售。我們建議消費者購買主體結構封頂的房子(期房)，以便對自己的人住計劃作出安排，避免(減少)風險。

　　一、預購商品房貸款抵押中的“抵押”是期權抵押1997年5月9日建設部發佈的《城市房地產抵押管理辦法》第3條第4款規定：“預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款後，由貸款銀行代其支付其餘的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”。其中使用的“抵押”一詞是否完全等同於通常所講演的房地產抵押，筆者認為值得商榷。

　　其一，從抵押物本身來看，按照《城市房地產抵押管理辦法》第46 條的規定：“房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償”。可見，抵押房地產必須是抵押人的合法的房地產，即在設定抵押權時，抵押物必須是實實在在存在的房地產，且權屬清楚，有權屬證書，無權屬爭議。預售商品房抵押也稱為房屋期權抵押，購房者在簽訂購房合同時，購房者與開發商之間只是產生了債務關係，購房者獲得的僅僅是債權，尚不是房屋所有權。也就是說，在設定抵押權時，該房地產正在建設卻尚未竣工，抵押物是在未來某時點建成的房地產，即房屋的期權。

　　其二，根據《中華人民共和國擔保法》中的規定，貸款銀行與抵押人簽訂抵押合同後，雙方必須辦理抵押物登記手續，抵押登記是抵押合同生效必備的一道手續。從抵押登記的形式來看，以取得房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關在原《房屋所有權證》上作他項權利記載後，由抵押人收執，並向抵押權人頒發《房屋他項權證》；以預售商品房抵押的，登記機關是在抵押合同上作記載。預售商品房在抵押權設定時，抵押人並未獲得《房屋所有權證》，抵押人對預購的商品房享有的權利是一種期權，因而，貸款銀行和抵押人可持依法生效的《商品房買賣合同》（期房）辦理事會抵押備案手續。在辦理抵押備案手續時，還應提供《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》及《商品房頂售許可證》。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，再正式辦理房地產抵押登記手續。

　　其三，從抵押涉及的法律關係來看，一般房地產抵押涉及的法律關係有：借款人與銀行之間的借貸關係，抵押人與貸款銀行之間的抵押關係；預售商品房抵押貸款涉及的法律關係較為複雜：購房者與房地產開發商之間的房地產預售合同關係，購房者與銀行之間的惜貸關係和擔保關係，即購房者向銀行貸款並以預購房地產向銀行擔保，開發商與銀行之間的擔保關係。在辦理預購商品房貸款抵押中，銀行為了減少自身的風險，通常要求開發商全程擔保貸款。開發商對借款人按期還款的擔保責任只存在於借款人辦理產權證書之前，而對借款人在辦理產權證書之後不能還款沒有設定任何義務。

　　其四，從抵押發生的階段來看，一般的房地產抵押發生於房地產建成後的任何階段；而預售商品房抵押則只能發生於房地產的預售階段。在商品房竣工後，房屋期權的抵押就轉化為現房的抵押。

　　二、預購商品房貸款抵押中抵押物評估的內容

　　1.對抵押物的合法性進行核查，併在估價報告中如實揭示遵循房地產估價的合法原則，房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。在預售商品房貸款抵押物的評估中，要特別註意估價對象的合法產權。由於預售商品房貸款抵押，只發生在商品房的預售階段，所以，對該抵押物主要核查其報建手續是否完整。估價人員應對估價對象的每一項報建手續的原件和複印件進行核對，對於核對無誤的複印件給以認可；未能核對或發現錯誤的複印件，在報告中進行揭示。尤其要對估價對象的《商品房買賣合同》（期房）及“五證”即《國有土地使用證》。《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》進行仔細核查。

　　2.評估抵押物的抵押價值

　　（1）關於估價時點。

　　雖然房地產抵押價值的評估時希望瞭解的是當抵押人不履行債務、抵押權人依法以提供擔保的房地產折價或者拍賣、變賣該房地產時，該房地產所能實現的客觀合理價格折算到設定抵押時的價值，但由於這種預期價值評估難以準確把握，實際評估的抵押價值是房地產設定抵押權時的價值。由前面的分析可知，預售商品房貸款抵押評估時，估價對象的狀況為未來某時點（估價對象房地產竣工時點）的狀況，房地產的市場狀況為現在（抵押權設定時）的狀況。可見，房地產的市場狀況與估價對象的狀況不在同一時點。

　　值得註意的是，預售商品房貸款抵押物的評估不同於在建工程的評估。在建工程評估中，估價對象的狀況及房地產的市場狀況均為估價時點時的狀況，即房地產的市場狀況與估價對象的狀況處在同一時點。

　　（2）關於建築面積。

　　預售商品房貸款抵押評估中經常遇到的一個問題是，實際建築面積超過《建設工程規劃許可證》規定的面積的情況。遵循房地產估價中的合法原則，應根據不同的情況進行處理；①已經規劃部門同意，並補交了相關費用的，可按規劃部門最終確定的建築面積進行評估；②已經規劃部門處理，尚需補交費用的，應扣除該項費用，併在估價報告中說明；③未經規劃部門同意的，按《建設工程規劃許可證》上規定的建築面積考慮，併在估價報告中說明超面積部分的不合法性。

　　3.對預售商品房的工程形象進度和完成投資額進行審查

按照中國人民銀行發佈的《關於規範住房金融業務的通知》要求，借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是在多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售。

　　綜上所述，房地產預售商品房貸款抵押物的評估報告中，重點應揭示抵押物的報建手續是否齊全、合法，提成示貸款銀行註意有關抵押物的風險因素，給出在設定抵押權時的客觀、合理的市場價值，對抵押物的有關建築面積公攤的技術經濟指標，其他規劃內容以及工程形象進度進行核實和披露。