樓書

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　　人們通常所說的“樓書”實際上是開發商為推銷房屋自己精心製作的一種印有房屋圖形和文字說明的廣告性宣傳材料，目的是為了吸引購房者，是房地產廣告的一種重要形式，它較大眾媒體上的房地產廣告和銷售宣傳資料更為翔實和豐富。

　　1.外觀圖、小區整體佈局圖

　　2.地理位置圖

　　3.樓宇簡介

　　4.房屋平面圖

　　5.房屋主體結構

　　6.出售價格及附加條件（如代辦按揭)

　　7.配套設施

　　8.物業管理。

　　看圖畫經過美化的樓盤效果圖，不合比例的卡通式的交通位置圖都不足信。眼下，隨著彩印技術的不斷提高，售樓書越做越精美，但同時距離實際也越來越遠。購房者應該註意，樓書上的平面圖也有學問，購房人應由大到小進行閱讀，首先應研究小區總體規劃平面圖，確定小區的環境佈局是否理想，是否有足夠的綠化率與車位，樓與樓之間的間距是否夠大，是否影響採光，仔細瞭解小區內外的道路交通情況，進出小區是否方便，是否有保全系統，垃圾是否集中處理等。然後看整幢樓的平面圖，最後看自己擬選購的單位平面圖。

　　看方向有些房地產項目的樓書時首先要明確：“上北下南，左西右東”的原則。通常坐北朝南的建築最好賣，房地產發展商宣傳惟恐不及。

　　看文字銷售單張上標註的價格一定要搞清，起價、均價、開盤價、清盤價各不相同，有時樓書上出現的價格只是供應幾套的優惠價。另外，樓書上承諾的交樓日期、建設材料、配套設施等也可能在日後發生變化，因此簽約之前一定要落實清楚。

　　看戶型過去的許多老戶型，過於強調出房率，戶型設計得往往過於直露、簡陋。進入戶門後往往沒有玄關設計，廳內景象一覽無遺，卧室、書房的私密性和安適度受到影響，現在買房應避免此類戶型。

　　目前普遍看好的戶型設計一般都重視功能分區明確，既有層次感又不宜設置過多隔斷牆，用一條較短的走廊連接卧室和起居室，進入戶門以後起居室分為會客和餐廳兩個區域，餐廳和廚房相連，卧室和衛生間相連，兩者互不幹擾。

　　住宅里不同房間的門戶朝向也很有學問。如衛生間的門向著廳開，私密性不強，形成主客間的尷尬。如果套房的面積較小，兩者難以保持較長的距離，其房門也最好別設計成相對或併列的形式。在起居室最好不直接看到衛生間的房門，可通過套房的整體戶型設計和曲折巧設衛生間。

　　廚房由於多和餐廳相連，可以設在靠近戶門的位置。

　　近年來，“動靜分開”成為體現戶型設計成功與否的一個重要因素。過去由於設計的不足，主人去卧室、廚房、衛生間都要反覆穿過起居室，造成起居室靜態區域內的紊亂。同時，一旦起居室有客人，家中的所有成員都難以迴避，這是在選擇新居的時候應該註意避免的。

　　購房者通過“樓書”有針對性地對房屋進行以下主要篩選：

　　第一步通過看外觀圖、小區整體佈局圖購房者可以初步判斷樓宇是單體建築或是單體建築或是成片小區小區的總建築面積和占地面積, 由此可以推算出容積率小區是高檔、中檔或是低檔；小區用途是居住辦公或是商住兩用。

　　第二步, 通過看地理位置圖和出售價格購房者可以瞭解樓宇的具體位置同時也可以估計房屋的大概價格。一般來說樓書上在樓盤附近都會標出一些標誌物,如道路、商場、大型公建、體育場及綠化帶等以便購房者對項目具體位置有個認識作出選擇。但購房者也要註意地理位置圖是否按照比例繪製的, 若不按比例將會對地點的選擇形成誤導比如位於通州區的某項目在樓書上標明在北苑環島（京通快速路東起點處）。 當購房者去看房時發現項目實際位於北苑環島以南好幾公裡, 交通很不方便且周邊環境較差很不符合購房需要。

　　第三步 通過房屋平面圖, 可以看到房屋建築面積、使用面積、戶型分佈, 選擇設計合理、適合購房者居住或辦公的面積和戶型。

　　當這幾項主要條件滿足之後購房者可以繼續瞭解其他情況如周邊設施（學校、醫院、商場體育場等）。

　　周邊環境（綠化帶、有無污染源或噪音源）、小區配套設施〔超市、會所等）、住宅材質（建材及戶內所用材料設施的檔次和質量）、綠化率、物業管理（管理內容及收費）、車位（條件及收費）、水電氣及供暖的條件和收費、安防設施、有無寬頻等。

　　其次，看“樓書” 要學會發現缺點。因為這種宣傳資料一般是刻意“ 美化” 的 渲染優點而淡化缺點, 在“ 樓書“ 中，含糊其辭的地方往往是有缺陷的地方。

　　在樓書中, 經常遇到“起價”這一名詞業內人士認為我們在廣告一般是指樓層、朝向、戶型不好的樓房價格, 現在開發商打廣告時往往打出個最低價——“ 起價” 來吸引購房者開發商的這一價格“ 朦朧” 將誤導購房者認為房價便宜實際上根本不是那麼回事。現實中各樓層的差價有的相差幾十元有的相差幾百元以購買 , 平方米的商品房為例,樓層朝向好的與樓層朝向不好的房屋價格要相差三四萬元甚至十幾萬元。以一般經驗看一個項目的樓盤均價往往比“ 起價”高出10% 以上。

　　在一些樓書中，經常有“ 距國貿中心僅二十分鐘車程” 或“ 位於亞運村商圈。”其實項目本身在離國貿或是亞運村很遠的較為偏僻的地方開發商的目的就是要造成一種“ 項目位於繁華地帶”的假象。因此對這樣的描述不可盡信給售樓處打個電話表示自己要去看房問一下樓盤的具體位置和線路就明白了。

　　如“ 一戶一表、紅外安防及對講設施、熱帶綠化、教育配套、天然氣入戶、中水處理系統” 等在樓書中提到的設施哪些是贈送的, 哪些是收費的, 該收多少一定要明確省得日後麻煩。

　　有些小區打著“ 商住” 的旗號賣房目的是想籠絡不同購房需求的購房者, 對於一些買房為自住的購房者就要對這種項目慎重考慮。因為“ 商住”意味著有一些公司將會選擇此處商業來往勢必會影響住戶的居住品質損害純居住的住戶利益, 同時來往人員成分複雜，也造成了不安全因素。

　　總之, 學會看廣告只是讓你直接淘汰掉一些不符合自己需要的樓盤想買到理想的房子 還是要多跑多看多打聽。

　　電子樓書是將各種不同媒體、不同格式的信息有序合理的組織在一起，通過互動參與的方式，將信息最有效的傳達給用戶，最大化用戶的購房欲望。　電子樓書與普通樓書的最大的區別在於：用戶瞭解信息的過程中，是被動還是主動的參與進行信息交換。綜觀目前房地產市場上出現的樓書，絕大多數是以紙質為載體。許多房產商對於樓書的較勁也就體現在誰的印刷更高檔、誰的創意更鮮活……但是，無論房產商怎麼出新意，其傳播信息的能力總是受到”平面媒體”固有特性的限制：平面呆板的樓書總是無法跨越語言之外的意境，儘管有”一圖抵萬言”之說，但畢竟平面構圖不易產生具有很強衝擊力的震撼效果。如果從單純的樓書製作來看，我們對平面樓書無可非議，但如果我們同時要考慮到樓書對於銷售的促進作用，就不得不重新審視樓書的策劃與製作。 　　 目前國內已經有許多樓盤在現場推廣時運用電視向客戶播放關於樓盤的介紹信息，這可以歸納為電子樓書的雛形。也有一些房產商在推廣時會結合樓盤的定位特征，向客戶派發蘊合樓盤定位特征的光碟等。這些做法都從一定層面上反映了房產商對於電子傳播載體的重視。

　　在我國的司法實踐中, 樓書通常與一般商品廣告一樣, 其法律性質只是要約邀請而不是要約。要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示, 是當事人訂立合同的預備行為, 行為人在法律上無須承擔責任。將所有的樓書皆歸於要約邀請而無法律效力, 似有可商榷之處。

　　( 一)要約與要約邀請對於要約《合同法規定》: “要約是希望和他人訂立合同的意思表示, 該意思表示應當符合下列規定: 內容具體確定; 表明經受要約人承諾, 要約人即受該意思表示約束。”

　　（1） 內容具體確定, 即法律要求要約內容, 一是具體, 二是確定。要約的內容具體, 是指要約的內容必須具有足以確定合同成立的內容。要約人發出要約後, 受要約人一旦承諾,合同就告成立。因而, 要約必須包含將來合同的主要條款。要約內容的確定, 是指要約的內容必須明確, 不能含糊不清, 應當達到一般人能夠理解其真實含義的水平。否則, 合同將無法履行。

　　(2) 經受要約人承諾, 要約人即受該意思表示約束。要約在被承諾後, 就產生合同的法律效力。《合同法》明確規定這一要求, 就是要求要約人應當明確地向被要約人表明, 一旦該要約經受要約人承諾, 要約人即受該意思表示約束。該約束是指要約被承諾後, 合同即告成立, 要約人要受合同效力的約束。從理論上講, 如果要約人已經表明瞭訂立合同的意圖, 就意味著他已經聲明願意接受承諾的法律後果, 所以沒有必要要求要約人在要約中另行聲明要接受承諾的法律後果。否則, 對於要約人來講未免過於苛刻。在實踐中, 不可能要求所有的要約都能夠明確地、直截了當地表達自己接受要約內容約束的文字。但是, 只要當事人發出要約, 就意味著自己願意接受要約意思表示的約束。只要依據要約的條文能夠合理分析出要約人在要約中含有已經承諾即受拘束的意旨, 或者通過要約人明確的訂立合同的意圖, 可以合理推斷該要約包含了要約人願意接受承諾後果的意思表示, 即可認為符合該規定。

　　要約與要約邀請具有性質上的區別。要約人受要約拘束, 在要約有效期限內, 不得任意撤銷要約, 否則應當承擔締約過失責任, 受要約人一旦承諾, 則導致合同成立的法律後果, 要約人成為一方合同當事人, 應當適當履行合同義務, 否則, 應當承擔違約責任; 而要約邀請並未給要約邀請人帶來任何義務, 相對方發出要約也並不是因為要約邀請賦予了其資格。因而要約邀請沒有法律約束力。《合同法》規定: “要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的, 視為要約。”

　　（二) 剖析樓書如前所述, 成為要約必須滿足兩個條件: 內容具體確定; 表明經受要約人承諾, 要約人即受該意思表示約束。

　　一般的樓書大都包括以下內容: 開發商名稱和簡介, 具體標示房屋或小區在城市中所處的位置, 標明距離市中心或某繁華地段的乘車時間; 具體畫出所有不同的戶型並註明每種戶型的建築面積; 註明每平方米起價; 文字說明小區內的配套設施, 如重點小學或重點中學、配菜中心、健美中心、托兒服務、自助洗衣房、書吧、兒童樂園、家庭服務中心、小區會所、小區超市等等; 圖片展示房屋或小區的效果圖(包含房屋周遭的綠化環境) ; 照片展示花園、室外小品、漂亮的室內裝飾等等。當然, 樓書中總是不會缺少溫馨、煽情的話語。

　　配套設施和綠化環境常常是糾紛的來源。人們在購房時極其關註這些因素, 這些因素常常成了選擇購房的理由。那麼, 配套設施和綠化環境在樓書里是具體確定的嗎? 配套設施一般用文字說明, 如! 小區內有超市、健美中心、兒童樂園? , 這就意味著在小區規劃紅線內至少有一個超市、一個健美中心、一個兒童樂園, 否則就不能叫! 小區內有? , 這是很明確的。雖然這個超市、健美中心、兒童樂園有多大面積沒有確定,但是在小區內必須存在。如果建成的小區內沒有這些設施, 就表明樓書的承諾沒有兌現, 這是毫無疑問的。綠化環境一般用效果圖( 透視圖) 或平面總圖來顯現。這不僅表達了綠化地所在的位置, 而且大體的面積也出來了。因為所建房屋的平面面積是確定的, 效果圖是根據房屋的平面面積, 通過透視原理繪製的, 在效果圖上的綠化地也可以通過透視原理得到其面積, 而在總圖平面表示的綠化地面積大小, 更可以與建築物底面積相比較而得到。

　　以上可見, 樓書的內容是具體確定的。表達了建築物位置、戶型及面積, 配套設施及綠化環境甚至價格等等, 基本上完整定義了建築物自身情況及所處環境的情況。滿足要約的第一項規定。

　　樓書中一般都有這樣的詞句:“置業的首選”、“選擇**, 就是選擇美好生活”“***園”,“ 理想家園”、“入住** , 圓你孩子上名校的夢?等等。這些詞句表明, 開發商熱切希望客戶前來購房, 願意與其簽訂購房合同。這就意味著開發商已經願意接受對方承諾的法律後果。如果沒有這個意願, 開發商大可不必花費如此精力和財力去做宣傳。如前所述, 在實踐中, 不可能要求所有的要約都能夠明確地、直截了當地表達自己接受要約內容約束的文字。但是, 只要當事人發出要約, 就意味著自己願意接受要約意思表示的約束, 只要要約人有明確的訂立合同的意圖, 可以合理推斷該要約包含了要約人願意接受承諾後果的意思表示。此外, 上述詞句是根據樓書所宣傳的房屋環境、面積大小、戶型佈置等內容得出的結論, 當然應該被視為是真實可靠的, 而不是一種廣告托辭。所以, 樓書也滿足要約的第二項要求。

　　既然樓書滿足了要約的要求, 就應該認定樓書是要約, 而不是要約邀請。當然可以作為法律的有效證據。

　　一般商品的廣告大多都是用較模糊、不確定的字眼, 所以一般不會有要約還是要約邀請的問題。樓書就不同, 雖然將其定位在廣告範疇,然而其內容是明確的。如果不是因為樓書的內容如此確定, 以至於購房者可以依據其做出選擇( 購房者的決定是謹慎、理智、考慮周全的, 絕不是心血來潮) , 誰也不會拿十幾年的積蓄或二、三十年的貸款和每天生活的休憩港灣去冒險。撇開法律上的要約與要約邀請的爭論不說,起如此重要作用的樓書, 發生糾紛時不能作為法律的有效證據, 使購房者在尋求公平的最後一道防線——法庭上不能依法維護自己的權利,顯然違背了法律保護弱勢群體的理念。

　　房地產開發商製作的樓書和宜傳圖冊描繪的小區圖景與交房時的實際景象不一致,部分業主據此向法院提起訴訟, 要求開發商承擔違約責任。日前, 福州市中級人民法院對這起案件做出終審判決, 樓書和宣傳圖冊上記載內容不屬於商品房買賣合同組成部分, 不具有法律效力, 開發商不承擔違約責任。

　　李女士等10名購房人分別購買了福州一房地產商開發的商業店面。此前, 開發商就開發項目製作了樓書和宣傳圖冊, 樓書上註明“樓書圖文資料僅供參考, 本宜傳冊所有資料最終以政府批示為準” 。開發商交房後, 李女士等業主發現,宣傳圖冊上描繪的小區西側車輛暢行無阻的商業街變成了不允許車輛通行的步行街, 且修建了水泥圍牆和兩側帶門檻的小門, 車輛無法從小區西側出人。李女士等業主認為開發商擅自改變小區規劃構成違約,起訴至法院要求拆除圍牆和小門, 恢復所有車輛通行權。

　　福州市中級人民法院指出, 樓書及宣傳材料是開發商向不特定人推介自己開發的樓盤並希望他人購買而做的廣告宜傳, 屬於要約邀請,不是商品房買賣合同的組成部分,不具有法律效力。根據規劃部門審批的設計規劃, 小區西側為人行出人口, 開發商不存在改變規劃設計的行為。據此, 法院判決,李女士等業主要求拆除圍牆和小門, 恢覆車輛通行的訴訟請求不予支持。只屬於要約邀請, 對開發商不具約束力。

　　案例點評：根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請, 但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定, 並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的, 應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同, 亦應當視為合同內容, 當事人違反的, 應當承擔違約責任。”可見, 樓書和宣傳冊內容是否對開發商具有約束力, 應以其說明和承諾是否“ 具體確定” 為根據, 若該說明和承諾具體確定,則應視為要約, 對開發商具有約束力。

　　案例總結：從本案來看, 宜傳圖上描繪小區西側為車輛暢行無阻的商業街, 其內容並不具體確定, 不應視為開發商的要約, 只能視為要約邀請, 故其對開發商不具有約束力, 即使開發商建成的小區與宜傳圖上描繪的景象不一致, 也不應認為開發商違約, 故法院的判決是正確的。

　　律師提醒：在現在的房屋買賣中, 絕大部分樓盤都要通過褸書等廣告宜傳進行推介, 購房者也正是通過這些渠道來瞭解欲購房屋的詳細情況, 但是, 和所有的市場推銷一樣, 廣告宜傳難免會有不實和誇大的成分, 對此, 購房者應有清醒的認識。在法律上, 廣告宜傳是要約邀請, 它不是真正的合同條款, 一般來說, 沒有約束力。如果購房者對某一方面的問題特別關註, 就要和開發商協商寫進合同, 如果開發商不能答應, 你可以不買, 如果你買了, 就不要對此有任何法律上期待。