得房率
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什麼是得房率[1]
得房率是指套內建築面積與套(單元)建築隊面積之比。套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積。套(單元)建築面積=套內建築隊面積+分攤得公用建築隊面積。
得房率的計算與認識[2]
得房率=套內建築面積／建築面積
例如某套住宅的建築面積為100平方米。套內建築面積為90平方米，套內使用面積為85平方米，則得房率=套內建築面積／建築面積=90／100=90％。
對於得房率，購房者應該有一個正確的態度。目前有許多的購房者誤以為得房率越高越好，其實不然。
首先，不同類型的住宅得房率是有相應比例的。對於多層而言，得房率就比較高，一般在85％～90％；中高層的得房率則要低一點，一般在75％～85％；而高層的得房率是最低的，一般只有70％～80％。這是因為與多層相比，中高層有一個電梯筒的空間需要購房者共同去分攤，所以得房率就低些。至於高層，設計要求有兩個消防通道，並且要有兩台或者兩台以上的電梯，所以高層需要分攤的公共面積就更多，相應得房率也低了。此外，塔式樓的公共走廊較長，故比板式高層的得房率低一些。所以得房率主要是由建築物類型本身的特點決定的。
其次，得房率是和房屋的檔次聯繫在一起的。隨著人們生活水平的提高，在住宅上需要有更多的公共空間用於鄰居之間的交流和平時的休閑活動，或者要有更好的公共設施，所以所購住宅面積中有相當一部分是以產權共有的形式存在的。比如底層設有大堂、各層電梯廳面積寬敞的房屋得房率低，反之則較高，但氣派亦不大。相對於同類型的房屋，由於有了寬敞的公共部位和更完善的設施，所以住宅檔次就得到提升，相應的代價則是每個購房者的得房率下降了。
所以，在看房屋的面積時，得房率只是一個參考指標，得房率低，若有好的公共空間和設施相匹配，就不是問題。相反，有的樓盤得房率奇高，則要多留一個心眼，看看是開發商弄虛作假，還是設計中犧牲了必要的公共面積，若屬後者，入住後將會感到很不方便。
得房率的影響因素[3]
影響房屋得房率的因素主要是建築設計和產品定位。
建築設計包括單元門戶的梯戶數量、過道中庭的大小等房型結構佈置。建築設計合理緊湊，得房率就會高；建築設計空間浪費，得房率就會下降。
產品定位是指高中低檔樓盤的選擇。產品定位高，公共活動空間大而舒適，得房率就低；產品定位一般，講求經濟、實用、不浪費，公共活動空間在規定許可的範圍內儘可能小，得房率就高。
得房率的改進方法[3]
由上述分析可見，得房率的高低需要辯證地看待。如果沒有人為的浪費公用面積，過高的得房率將會犧牲樓盤的舒適度。因此應在關註房屋功能的同時，通過將公用面積設置合理來改進得房率。
1)對於常規的一梯兩戶住宅樓，由於樓梯和電梯的設置，尤其是12層以上住宅，由於消防規範要求，需要設置兩部或兩部以上電梯，從而產生了大量的公攤面積。通常交通面積所占比例以一梯兩戶(無電梯)的戶型為最少，以一梯兩戶(兩部電梯)為最多，一梯四戶和塔樓居前兩者之中。為了提高得房率，採用一梯多戶的方式，如一梯三戶、四戶甚至更多，將在不增加或少量增加公攤面積的情況下，儘量增加使用面積。因此以一梯兩戶(無電梯)和一梯四戶(一部電梯)最為經濟實惠。
2)雖然一梯多戶相對於一梯兩戶能降低公攤比例，但通常情況下，一梯多戶住宅會被設計成為一單元的塔式住宅，按照消防規範塔式建築需設置前室，這樣就必然又會增加住宅的公攤面積。如果在設計中將兩個或多個單元進行拼接，並保持屋面的連通，則可視為條式建築，從而避免前室的設計，減小公攤面積。
3)採用合理的戶型配比。通過對一梯多戶住宅梯間佈局的優化設計，本身也能降低公攤面積，可以採用兩房房型和一房房型的戶型配比。在一梯兩戶板式戶型單元中，套型面積占單元面積的比例隨著電梯數量的增多，下降明顯；在一梯三戶、一梯四戶單元中，以一梯四戶(一部電梯，四戶兩居)的戶型比例為最大；在塔樓單元中，隨著標準層戶數的增多，比例會有所上升。
4)由於商鋪獨立於住宅，不參與公攤，如在住宅下設置商鋪，將增加公攤面積，降低得房率。例如18層住宅樓，如果按18層住宅計算則總建築面積5864．16m2，其中公攤面積1102．08m2，公攤所占比例為18．79％。由於該樓北側設有兩層商鋪，占用1層，2層西側住宅的空間，且不參與住宅公攤；另由於本樓為北人口戶型，北側商鋪的設置使得設計不得不改為南人口設計，不僅占用了南側一層住宅的位置，而且增加了門廳面積及公攤面積，最終住宅總建築面積為5582．26m2，其中公攤面積1062．05m2，公攤所占比例為19．02％。設置商鋪有利於提高單位面積的銷售價格，但同時可能引起公攤比例的增加，影響住戶的利益，如何取捨還需考慮。
5)在規劃和戶型都確定的情況下，還可對公攤面積做進一步的精簡，減小公共面積，提高住宅得房率。
a．採用經濟的梯間面積。分析以往的梯間設計，其面積本身的差異性還是存在的。通過比較分析，可以掌握一定規律，較為經濟的梯間面積可以界定在一部電梯35m2左右，兩電梯50m2左右較為合理。通過合理組織交通流線，調整佈置公共走道、樓梯間及電梯間，來儘量壓縮“交通核”的面積。一般多層(7層以下)一梯兩戶。交通部分面積宜為13m2～15m2；小高層(12層以下)一梯兩戶，交通部分面積宜為22m2～26m2；小高層(12層以下)一梯四戶。交通部分面積宜為33m2-39m2；高層(18層以下)一梯四戶，交通部分面積宜為43m2～45m2；高層(18層以上)一梯六戶。交通部分面積宜為62m2-83m2。
b．採用適度的門廳和附屬部分。在保證性能的條件下，減小單元門廳面積。在以前的住宅設計中，往往因為追求奢華的品位，很多門廳的設計大而無用，浪費現象很嚴重，而作為附屬部分的機房、配電室等，更是沒有引起足夠重視，設計中隨意性過大。
