公攤面積

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什麼是公攤面積

  住宅的公攤面積是指住宅樓內為住戶方便出入,正常交往,保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間、門廳、樓層間廳等所占面積的總和。消費者在購買商品房時,售房單位將把公攤面積分攤給每戶,計入每戶的建築面積中。購房者在選擇自己的住房時,一定要註意公攤面積分攤是否合理,一般來說,公用越小越好。住宅公攤面積所包括的內容國家有明確的規定。因為同樣建築面積的住宅,公攤越小,說明此住宅建築的設計越經濟,居住者能得到較大的私有空間。[1]

公攤面積分攤原則

  目前約束開發商的有關商品房銷售面積與公攤面積的法規主要有建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(試行)及北京市2000年9月26日頒佈的北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》。其中北京市的規定明確了公用建築面積的分攤原則、可分攤的公用建築面積及不應計人的公用建築空間。分攤原則如下:

  (1)商品房公用面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積,與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內;

  (2)為整幢商品房服務的公用建築面積,由該幢樓各套商品房分攤;為局部範圍服務的公用建築面積,由受益的各套商品房分攤;

  (3)公用建築面積分攤後,不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。[2]

公攤面積的計算方法

  分攤的共有建築面積就是人們常說的公攤面積。它一般由以下兩部分組成:

  (1)電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備層(間)、公共門廳和走道、地下設備間、值班警衛室等共有部位的面積,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積。一般來說,單獨具備使用功能的獨立使用空間(如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等)以及為多幢房屋服務的警衛室、管理用房、設備間等,均不計入共有建築面積。

  (2)套(單元)與共有建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)的公共牆體,牆體水平面積一半的建築面積

  總之,整幢房屋的建築面積扣除整幢房屋各套套內建築面積之和獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務的警衛室、管理用等,即為整幢房屋的共有建築面積。[3]

  公用建築面積計算方式包括:

  (1)公用建築面積=整棟建築面積-各套套內建築面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室;(2)公用建築面積分攤繫數=公用建築面積/各套套內建築面積之和;(3)分攤的公用建築面積=各套套內建築面積×公用建築面積分攤繫數。[4]

公攤面積明細表[5]

  這個公攤表要包括:

  (1)將整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據告知購房人,以便購房人通過這些數據求出其他數據,以明確自身的權益

  (2)開發商也應將購房人應分攤的公有公共部位的面積總值及各構成項目的面積加以列明,以備購房人查驗和監督。

  除此之外,購房人有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件,比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。

參考文獻

  1. 周濤,黃晨.套型寶典.山西科學技術出版社 , 2005.01
  2. 許海峰.商品房欺詐陷阱與防範.人民法院出版社,2004年06月第1版
  3. 雷蘭.商品房買賣糾紛及案例評析.科學出版社,2005.1
  4. 秦兵,陳煒禎.購房合同1日通.中國對外經濟貿易出版社,2003年07月第1版
  5. 劉兵.房產投資前必讀:概念、步驟與經驗.暨南大學出版社,2005年08月第1版
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