得房率

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　　得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。

　　得房率=套内建筑面积／建筑面积

　　例如某套住宅的建筑面积为100平方米。套内建筑面积为90平方米，套内使用面积为85平方米，则得房率=套内建筑面积／建筑面积=90／100=90％。

　　对于得房率，购房者应该有一个正确的态度。目前有许多的购房者误以为得房率越高越好，其实不然。

　　首先，不同类型的住宅得房率是有相应比例的。对于多层而言，得房率就比较高，一般在85％～90％；中高层的得房率则要低一点，一般在75％～85％；而高层的得房率是最低的，一般只有70％～80％。这是因为与多层相比，中高层有一个电梯筒的空间需要购房者共同去分摊，所以得房率就低些。至于高层，设计要求有两个消防通道，并且要有两台或者两台以上的电梯，所以高层需要分摊的公共面积就更多，相应得房率也低了。此外，塔式楼的公共走廊较长，故比板式高层的得房率低一些。所以得房率主要是由建筑物类型本身的特点决定的。

　　其次，得房率是和房屋的档次联系在一起的。随着人们生活水平的提高，在住宅上需要有更多的公共空间用于邻居之间的交流和平时的休闲活动，或者要有更好的公共设施，所以所购住宅面积中有相当一部分是以产权共有的形式存在的。比如底层设有大堂、各层电梯厅面积宽敞的房屋得房率低，反之则较高，但气派亦不大。相对于同类型的房屋，由于有了宽敞的公共部位和更完善的设施，所以住宅档次就得到提升，相应的代价则是每个购房者的得房率下降了。

　　所以，在看房屋的面积时，得房率只是一个参考指标，得房率低，若有好的公共空间和设施相匹配，就不是问题。相反，有的楼盘得房率奇高，则要多留一个心眼，看看是开发商弄虚作假，还是设计中牺牲了必要的公共面积，若属后者，入住后将会感到很不方便。

　　影响房屋得房率的因素主要是建筑设计和产品定位。

　　建筑设计包括单元门户的梯户数量、过道中庭的大小等房型结构布置。建筑设计合理紧凑，得房率就会高；建筑设计空间浪费，得房率就会下降。

　　产品定位是指高中低档楼盘的选择。产品定位高，公共活动空间大而舒适，得房率就低；产品定位一般，讲求经济、实用、不浪费，公共活动空间在规定许可的范围内尽可能小，得房率就高。

　　由上述分析可见，得房率的高低需要辩证地看待。如果没有人为的浪费公用面积，过高的得房率将会牺牲楼盘的舒适度。因此应在关注房屋功能的同时，通过将公用面积设置合理来改进得房率。

　　1)对于常规的一梯两户住宅楼，由于楼梯和电梯的设置，尤其是12层以上住宅，由于消防规范要求，需要设置两部或两部以上电梯，从而产生了大量的公摊面积。通常交通面积所占比例以一梯两户(无电梯)的户型为最少，以一梯两户(两部电梯)为最多，一梯四户和塔楼居前两者之中。为了提高得房率，采用一梯多户的方式，如一梯三户、四户甚至更多，将在不增加或少量增加公摊面积的情况下，尽量增加使用面积。因此以一梯两户(无电梯)和一梯四户(一部电梯)最为经济实惠。

　　2)虽然一梯多户相对于一梯两户能降低公摊比例，但通常情况下，一梯多户住宅会被设计成为一单元的塔式住宅，按照消防规范塔式建筑需设置前室，这样就必然又会增加住宅的公摊面积。如果在设计中将两个或多个单元进行拼接，并保持屋面的连通，则可视为条式建筑，从而避免前室的设计，减小公摊面积。

　　3)采用合理的户型配比。通过对一梯多户住宅梯间布局的优化设计，本身也能降低公摊面积，可以采用两房房型和一房房型的户型配比。在一梯两户板式户型单元中，套型面积占单元面积的比例随着电梯数量的增多，下降明显；在一梯三户、一梯四户单元中，以一梯四户(一部电梯，四户两居)的户型比例为最大；在塔楼单元中，随着标准层户数的增多，比例会有所上升。

　　4)由于商铺独立于住宅，不参与公摊，如在住宅下设置商铺，将增加公摊面积，降低得房率。例如18层住宅楼，如果按18层住宅计算则总建筑面积5864．16m²，其中公摊面积1102．08m²，公摊所占比例为18．79％。由于该楼北侧设有两层商铺，占用1层，2层西侧住宅的空间，且不参与住宅公摊；另由于本楼为北人口户型，北侧商铺的设置使得设计不得不改为南人口设计，不仅占用了南侧一层住宅的位置，而且增加了门厅面积及公摊面积，最终住宅总建筑面积为5582．26m²，其中公摊面积1062．05m²，公摊所占比例为19．02％。设置商铺有利于提高单位面积的销售价格，但同时可能引起公摊比例的增加，影响住户的利益，如何取舍还需考虑。

　　5)在规划和户型都确定的情况下，还可对公摊面积做进一步的精简，减小公共面积，提高住宅得房率。

　　a．采用经济的梯间面积。分析以往的梯间设计，其面积本身的差异性还是存在的。通过比较分析，可以掌握一定规律，较为经济的梯间面积可以界定在一部电梯35m²左右，两电梯50m²左右较为合理。通过合理组织交通流线，调整布置公共走道、楼梯间及电梯间，来尽量压缩“交通核”的面积。一般多层(7层以下)一梯两户。交通部分面积宜为13m²～15m²；小高层(12层以下)一梯两户，交通部分面积宜为22m²～26m²；小高层(12层以下)一梯四户。交通部分面积宜为33m²-39m²；高层(18层以下)一梯四户，交通部分面积宜为43m²～45m²；高层(18层以上)一梯六户。交通部分面积宜为62m²-83m²。

　　b．采用适度的门厅和附属部分。在保证性能的条件下，减小单元门厅面积。在以前的住宅设计中，往往因为追求奢华的品位，很多门厅的设计大而无用，浪费现象很严重，而作为附属部分的机房、配电室等，更是没有引起足够重视，设计中随意性过大。