房地產拍賣

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房地產拍賣(real estate auction)

　　房地產拍賣是指拍賣公司受銀行、司法機關等單位或社會個人的委托，向社會公告房地產出售信息，通過競拍人競拍的方式使房地產所有權發生轉移。

　　與其他房地產經紀活動相比，房地產拍賣具有以下幾個特征：

　　1.房地產拍賣實行“價高者得”的原則

　　2.房地產拍賣法律性、政策性強

　　3.房地產拍賣的過程繁瑣

　　房地產拍賣是一種特殊的交易方式，有其自身的規律性，因此拍賣中必須遵循以下原則：

　　(1)合法原則。合法原則體現在，一是拍賣程式要合法。拍賣人和委托人必須按照嚴格的法律規定的程式辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要合法。拍賣人在接受拍賣委托時必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣標的和物的產權證明。

　　(2)報價最高者應買的原則。房地產拍賣的買受人必須是報價最高者。

　　(3)遵循公開、公正、公平和誠信的原則。拍賣人不得以競買人身份或委托他們代為競買，也不得在拍賣活動中拍賣自己的和物品或者財產權利。

　　(一)房地產拍賣標的應具備的條件

　　1.法律、法規禁止買賣、轉讓的房地產通常情況下不得拍賣：

　　(1)未依法取得房地產產權證書的包括土地使用權證書、房屋所有權證書、和房地產產權證書)；

　　(2)共有房地產，未經其他共有人書面同意的

　　(3)權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

　　(4)權利人對房地產的處分權受到限制的；

　　(5)以出讓方式取得土地使用權，但不符合政府相關轉讓條件的；

　　(6)司法和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的：

　　(7)國家依法收回土地使用權的；

　　(8)法律、法規、規章規定禁止買賣、轉讓的其他情形。

　　2.以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權進行開發建設，其土地使用權需要拍賣的，應當符合國家法律、法規規定的可轉讓條件：

　　(1)以出讓合同取得的土地應按照出讓合同的約定支付全部使用權出讓金；

　　(2)土地使用權已經依法登記並取得土地使用權證；

　　(3)對於成片開發地塊，需轉讓地塊應已形成工業用地或者其他建設用地條件；

　　(4)規劃管理部門已經確定需轉讓地塊的規劃使用性質和規劃技術參數；

　　(5)出讓合同約定的其他條件；

　　(6)劃撥方式取得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報人民政府主管部門批准，補辦出讓手續。

　　3.以劃撥方式取得國有土地使用權的房地產拍賣應當報請有關部門批准，辦理土地使用權出讓手續，並繳納土地使用權出讓金；可以不辦理出讓手續的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。

　　4.集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應當符合法律、法規規定的買賣或轉讓條件。具體包括：

　　(1)房屋所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權已經依法登記並取得房地產產權證書；

　　(2)集體土地上的房屋拍賣前應向當地鄉鎮人民政府申請，獲批准後方可進行拍賣。

　　5.下列劃撥用地不可以拍賣：

　　(1)國家機關用地和軍事用地；

　　(2)城市基礎設施用地和公益事業用地；

　　(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

　　(4)法律、行政法規規定的其他用地。

　　6.抵押房地產拍賣前應先獲得抵押權人同意。如果未經抵押權人同意而因拍賣造成抵押權人經濟損失的，需承擔相應的民事責任。

　　(二)房地產拍賣競買人條件

　　(1)中華人民共和國境內的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產拍賣標的的競買人，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有規定的除外。

　　(2)在國家允許的範圍內，房地產竟買人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關規定辦理。

　　(3)對於集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉鎮範圍內具備房屋建設申請條件的人；非居住房屋競買人為房屋所在地鄉鎮範圍集體經濟組織或者個體經營者；超過此條件的，應當依法辦理集體所有土地的徵用手續。

　　一 接受拍賣委托：如果房地產的賣方有意將房地產拍賣業務交於拍賣行，拍賣行也有意承接該拍賣業務，在賣方向受理拍賣業務的拍賣行做出明確委托之後，雙方簽定委托協議書。

　　房地產拍賣的委托一般需提供下列有關證明文件：

　　1.房地產拍賣標的的產權證；

　　2.產權人身份證明或企業法人營業執照；

　　3.法定代表人證明書和法人授權委托書；

　　4.對拍賣房地產有處分權的證明文件；

　　5.產權證上標明是共有的，需出具共有證書及出具其他共有人同意出售的經過公證的委托書；

　　6.拍賣房地產的詳細資料，包括權屬、位置、數量、面積、性質、使用年限和當前使用情況、地圖等；

　　7.其他有關證明資料或房地產交易管理部門要求提交的其他文件；

　　8.至於私產，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產的權利人出具的經過公證的委托文件

　　二 拍賣房地產標的確認和調查：拍賣行應對委托人提供的產權證明、有關文件批文、證明材料進行進一步核實、取證，併進行現場勘察。文件和資料核實內容主要包括：

　　1. 拍賣標的與所提供的房地產權利證明是否一致，產權檔案所標明產權人與產權證上產權人以及賣房人是否一致；

　　2. 產權來源是否清楚，如新建、翻建，是否有規劃、用地、施工管理等單位的批准文件，是否領有新證；

　　3.房地產面積是否與房地產測繪部門出具報告一致；

　　4.產權證中”他項權利”一欄是否存在抵押登記或租賃權登記等其他權利登記；

　　5.是否有被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的文件；

　　6.是否有他人聲明對該房地產享有權利的文件；

　　7.是否有產權證丟失的記錄；現持產權證是原證，還是新證；是否登報聲明；

　　8.是否有關於產權糾紛的記錄，處理情況如何；

　　9.是否在拆遷範圍，在被凍結和禁止買賣的範圍內；

　　10.土地來源和變更情況，包括用地性質、劃撥、出讓、轉讓、土地使用年限和剩餘使用年限、用途變更及其他。

　　三 接受委托、簽定委托拍賣合同：具備接受拍賣委托條件後，應按照<拍賣法>的要求，結合所拍賣房地產標的的特點簽定委托拍賣合同，對有關事項進行明確規定。一般房地產委托合同應包括以下內容：

　　1.委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人；

　　2.委托房地產的名稱、坐落、土地面積、建築面積、用途及使用年限等；

　　3.拍賣房地產的交付方式、價款的支付方式；

　　4.拍賣費用條款、佣金及其支付方式；

　　5.拍賣方式和期限；

　　6.拍賣程式中止和終止的條件；

　　7.違約責任；

　　8.簽約日期和合同的有效期限；

　　9. 拍賣底價；

　　10. 其他需要約定的條款。

　　四 房地產估價及底價確定：

　　1：房地產估價

　　具體工作如下：

　　(1)選擇房地產估價機構及對估價師的資格進行確認；

　　(2)提出估價目的；

　　(3)與評估機構簽定委托評估協議，提供評估所需的資料；

　　(4)與評估師一道現場看房，獲取評估所需的現場資料；

　　(5)評估師出具評估報告。

　　2：拍賣底價和起拍價確定

　　拍賣底價確定的主要依據是：

　　(1)賣標的房地產估價報告。評估報告應該由具有資質和經驗的房地產評估機構出具；

　　(2)雙方對影響房地產價格的一般因素、區域因素和個別因素加以分析。這些因素的分析對確定房地產拍賣標的的底價、起拍價和加價幅度也是有益的；

　　(3)拍賣行的經驗

　　(4)在與委托人共同對估價報告和各種因素進行客觀、科學的分析，併在取得一致意見的基礎上，確定拍賣底價和起拍價

　　五 發佈拍賣公告，組織接待競買人

　　公告信息內容應包括：

　　(1)委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人；

　　(2)拍賣的時間、地點；

　　(3)拍賣房地產的基本情況：1： 委托房地產的名稱、坐落、土地面積、建築面積、用途及使用年限等；2：拍賣房地產的使用、占用或租賃情況；3：產權性質

　　(4)拍賣房地產轉讓後應交納的稅費；

　　(5)競買人的條件；

　　(6)競買保證金；

　　(7)拍賣方式；

　　(8)其他需要公告的事項。

　　六 現場拍賣階段

　　拍賣行、競買人按公告的時間、地點，以正常的拍賣程式、規則對拍賣房地產進行公開叫價。應價最高者為買受人；反之，拍賣行宣佈不成交並撤回拍賣標的。

　　七 產權過戶

　　 現場競買成功後，一般情況下，買受人應立刻交納成交價一定比例的款項作為定金，併在拍賣行的協助下與委托人簽定拍賣房地產的轉讓合同書,協助買賣雙方做好房地產權屬轉移和登記等各項工作，以最後取得房地產產權證書或房地產交易管理部門視窗受理單為止拍賣過程才告最終結束。

　　房地產拍賣(出讓土地使用權拍賣除外)通常需交納下列稅費：

　　1、拍賣佣金費(委托人、買受人都交，具體標準按拍賣標的情況協商)。

　　2、營業稅及其附加(由委托人在成交後按成交額的5%繳納營業稅；再按營業稅的9%繳納附加稅)。

　　3、合同和權證印花稅：(委托人、買受人根據合同金額和權證繳納)。

　　4、契稅(由買受人按成交額的4%繳納)。

　　5、交易手續費。

　　6、評估費。

　　7、登記費。

　　8、合同公證費。

　　(一)不同權屬狀況拍賣標的的審查與前期處理

　　(1)拍賣標的房地產是否有重覆查封。

　　(2)產權人為國有單位和集體單位時，房地產拍賣需要取得上級部門的許可意見。

　　(3)如果拍賣標的發生用途轉換，如產權證為住宅用途，拍賣按照實際商業用途拍賣時，為了保證拍賣成交後進行產權變更過戶，補辦規定的用途手續，必須進一步收集取證原始產權證辦理過程的相關文件，如房屋平面圖、地籍圖、規劃設計批文等。

　　(4)有共有人的房地產拍賣，須有共有人的書面同意轉讓意見。共有人享有優先購買權。

　　(5)有租賃登記的房地產拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優先購買權。

　　(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建築面積取得相應比例的土地使用權。

　　(7)房屋的附屬設施、公共部位、公用設備與房屋同時拍賣轉讓，應在公告中說明，並按照國家和當地政府的有關規定辦理。

　　(8)建築設計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

　　(二)房地產拍賣價格的評估

　　基於以下原因，拍賣房地產價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低。

　　(1)房地產拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出於其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產。如果是法院委托的抵債標的，拍賣完成將直接影響到執法程式的完結，如拍賣不成，通常會由法院將拍賣標的物折價抵償債務。

　　(2)一般委托拍賣的房地產，尤其是直接查封開發商擁有的房地產都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產多為單宗、部分、小規模物業，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。

　　(3)買家也是在不充分瞭解該房地產的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，買方需要在較短的時間內交付款項，承擔的風險較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價格優勢，才能吸引買家競投。

　　(三)房地產拍賣登記及相關費用、稅費

　　1.房地產拍賣登記需提交資料：(1)申請書；(2)當事人身份證明或單位合法資格證明；(3)委托書及代理人身份證明；(4)房地產權證；(5)拍賣成交確認　書；(6)房屋平面圖及地籍圖；(7)出讓或需補辦出讓手續的房地產需提交土地使用權出讓合同及補繳土地使用權出讓金收據；(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花；(9)拍賣公告；(10)其他有關文件。

　　其中自願委托拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交委托拍賣合同；人民法院等強制拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交：1)拍賣委托公函；2)生效的判決、裁&考試大&定和調解書；3)協助執行通知書。

　　2.應繳費用和相關稅費

　　房地產拍賣(除出讓土地使用權拍賣外)；屬於房地產二三級市場交易，通常需繳納下列稅、費項目：(1)拍賣佣金；(2)營業稅及其附加；(3)印花稅；(4)契稅；(5)交易手續費；(6)評估費；(7)登記費；(8)合同公證費等；

　　(四)在建工程拍賣應註意事項

　　1.應詳細核查項目狀況

　　(1)土地使用權以出讓方式取得的，是否已經支付了全部土地出讓金；

　　(2)土地使用權是否已經依法登記，取得產權證書；

　　(3)政府相關管理各部門的批准文件是否齊全。包括建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證(或開工證)、預售許可證是否取得等等；

　　(4)房地產建設的開發投資總額是否已經完成25%；

　　(5)政府各相關部門的市政配套和基礎設施配套的協議，以及配套費用的支付狀況；與項目其他參與人的合同和費用支付情況；

　　(6)有多個債權人的工程項目最好將債權人聯合起來，共同處理拍賣事宜；

　　(7)在建工程項目是否存在抵押行為；

　　(8)在建工程是否預售。

　　2.在建工程拍賣需要申請和審核

　　拍賣前，在建項目的權利人應當向城市房產主管部門提出申請，取得拍賣的書面批准文件。

　　3.拍賣成交後的手續處理

　　(五)建成在售房地產拍賣應註意事項

　　1.房地產所屬物業的商品房預售(銷售)許可證辦理情況；

　　2.土地使用權款項是否付清；

　　3.房地產當前使用和租賃情況，費用拖欠情況等等。

　　(六)破產企業房地產拍賣應註意事項

　　(1)破產財產拍賣前，應由破產清算組委托具有國家國有資產管理行政主管部門認證的資產評估價構進行評估；

　　(2)破產企業的國有土地使用權的拍賣需按照國有土地使用權出讓的有關規定在拍賣前完成有關手續；

　　(3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權或涉及改變出讓條件的土地使用權價格評估的，須由具有估價資質的價格評估機構進行評估，併在拍賣所得中首先扣除土地使用權出讓金。

　　(七)有瑕疵房地產拍賣的操作

　　有瑕疵的房地產是指手續不全和規定不允許轉讓的，但經過有關部門、單位協商和政府審批後可以拍賣的房地產。

　　(1)拍賣標的有房屋所有權證，未辦理土地使用權證。經政府相關部門審批通過，如果是國有土地，則補繳出讓金；如果是集體土地，則補繳徵地費和出讓金。補辦土地使用權證。

　　(2)拍賣標的有土地使用權證，未辦理房屋所有權證，須報請有關部門審批。經審批允許，並同意補辦手續後後方可拍賣。

　　(3)拍賣標的既無土地使用權證，又無房屋所有權證。參照1、2辦理。

　　(4)拍賣有產權證的以劃撥方式取得土地的房地產，應向有批准權的人民政府報批。

　　(5)對於房地產開發過程&考試大&未予交清的款項，或未辦完手續的房地產，應補繳清剩餘款項和補辦完全部手續。

　　(6)拍賣標的設定抵押權或重覆設定抵押權問題。

　　我國房地產拍賣業尚處於初級階段，各項基本工作還很稚嫩.無論是外部環境還是業務自身仍然存在著許多制約因素，阻礙著我國房地產拍賣業的健康發展。

　　(一)觀念問題

　　目前以拍賣方式為營銷手段的房地產項目很少，大多數屬於因經濟糾紛法院強制執行而進行房地產拍賣處決的，少數屬於房地產開發商項目炒作的一種手段，且數量極少，究其原因主要是觀念問題。住房是一種特殊的商品，具有很強的隱私性，大多數人不願通過拍賣方式獲得人人皆知的住房，使自己的住房失去穩秘性；另外，人們對拍賣這種手段認識不足， 購房者認為拍賣的價格會更高，且又有拍賣中間費用，會加大買房成本，而開發商擔心拍賣玲場，影響項目的銷售。實際上，只要開發商的房子符台市場需求， 房子的品質、質量好，而購房者能充分利用拍賣這一舉措，雙方會皆大歡喜的。

　　(二)法規不配套

　　通常一個完整的拍賣行涉及的主體較多，而《拍賣法》只對委托人、拍賣人、競買人、買受人等拍賣活動的直接主體的權利、義務有較明確的規定，對其他有關行政部門間接主體的權利義務關係未作規定，特別是對拍賣土地、房產活動的後期過戶辦理問題，沒有規定土地、房產管理部門對合法的拍賣活動不給辦理有關手續應負什麼責任；在拍賣活動中出現那些情況應該中止和終止，中止和終止後的處理措施及法律責任.《拍賣法》也未明確規定，特別是對於法院強制執行後委托的拍賣業務，對於佣金的收取辦法、保留價的確定、稅費承擔、標的的審批及拍賣後的過戶、人戶手續辦理是否與普通轉讓有所不同，現行有關法律、法規都需要銜接，這些都不同程度制約著我國拍賣業的發展，有待立法機關的進一步健全與完善。尤其是網上房拍，它的發展已遠遠走在了現在法律法規的前面，網上房拍沒有現行規定遵循，諸如2000年3月8 日搜狐網與北京市京工房地產公司聯手在網上拍賣2套住宅，拍賣過程是比較熱鬧的，但結局卻令人啼笑皆非— — 找不著買主了!由此在我們對網路方便、快捷等優勢認識的同時，也應清楚地看到網路在安全性、嚴肅性和獨立性方面的欠缺，急需相應的法律來規範網上房拍。

　　(三)付款問題

　　目前的房地產拍賣， 拍賣行規定拍賣成交後須在規定的期限內一次性付清所有房款，由於拍賣房沒有銀行提供的貸款支持，有些市民則只能望房興嘆。如果銀行能為拍賣房辦理按揭貸款，則可活躍房地產拍賣市場，使更多的市民能通過拍賣方式實現自己的“住房夢”。目前上海金融界已率先為拍賣房提供按揭，這將對上海房產拍賣市場的發展起到重要的推動作用，其他地區也應儘快提供相應的政策。

　　(四)市場良莠不齊須整頓提高

　　目前全國共有拍賣企業1000多家。由於市場的不規範，拍賣同業相煎嚴重，不正常競爭普遍，有的為了自己的利益， 在經營中搞短期行為；有的甚至以“回扣” 等形式拉業務；有的是拍賣人、委托人、競買人事先串通，操縱整個拍賣活動；有的拍賣公司既接受委托拍賣又接受委托競買，使有的拍賣公司以競買人的最高價而不是遵循應價階梯的價格買下委托房產，從而造成委托人的合法權益被侵害，嚴重影響拍賣業所周有的“公平、公正、公開”原則，形成無序競爭。

　　拍賣業要成為真正的獨立、客觀、公正的房地產中介組織，首先必須從體制上改革，通過脫鉤改製和資產重組，使我國儘快形成一批符合市場經濟需求的獨立經營、公平競爭的拍賣企業龍頭；第二，不斷提高拍賣市場從業人員的整體煮質，拄重拍賣企業的社會服務功能，加強 業^.員資格認證制度.樹立企業的良好形象；第三，加強拍賣理論研究，以指導拍賣實踐。

　　我國即將加人WTO，拍賣業也面臨著挑戰，房地產拍賣業必須加強管理、規範市場運作，以“公平、公正、公開”為原則，維護當事人的合法權益，發揮拍賣業在房地產業發展過程中的中舟橋梁作用。