拍賣底價
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拍賣底價(Auction Reserve Price)
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拍賣底價是指拍賣標的的最低價格。拍賣低價一經確定，非經委托人允許，拍賣人不得變更，併在拍賣活動中不得以低於拍賣底價(保留價)的價格賣出拍賣標的。委托人和拍賣人都要對拍賣底價(保留價)進行保密。競買人應價、加價達不到拍賣底價(保留價)則不能成交。
(一)遵循價值規律原則。商品價格是以商品價值為基礎的，是商品價值的貨幣表現形式。確定底價，還要考慮受市場商品供求關係的影響，通常說“貨賣當時價”就是這個道理。有了合理的底價；就能吸引一大批競買者，他們可以根據自己的需求和市場行情，在拍賣前對競買標的進行一番充分瞭解後，就可積极參与競買，所有競買者都在一個起跑線上展開競價，拍賣底價也在競價中開始升值，實際成交的概率也大大得到提高。
(二)偏低原則。在確定拍賣底價時，即要遵照委托人的意願，同時又要考慮競買人的心理因素。拍賣人在對市場調查研究後，應提出可行性意見，供委托人參考。一般都遵循偏重底價低於成交價的原則，這樣做反而會提高成交率。九七年，我們受兩個主管部門委托拍賣破產企業，第一家考慮到增值，堅持按評估價作底價拍賣，其結果是顧此失彼沒有成交。第二家對評估價只作參考，結合行情，對確定底價時留有餘地，一舉拍賣成功，不僅獲得了較好的經濟效益，還利用拍賣這種交易方式，救活了一個企業，使企業獲得重組。二者相比反差較大，前者只註重評估價，忽視了市場供求關係，底價雖定得高，反而沒有成交，受到了價值規律的懲罰。後者本著實事求是的態度，尊重市場規律，科學確定底價，從中獲得回報。這就進一步告訴我們，拍賣市場是一種公開競爭市場，它的運行只能以價值規律為基礎，發揮市場調節功能，才會提高成交率。
拍賣底價即保留價的確定，是委托人特有的權利，因為委托人對委托的物品擁有所有權或處分權。拍賣人只能根據委托人確認的底價，認真組織拍賣。在拍賣中，拍賣人不得低於底價成交，低於低價成交的，要負責向委托人給予賠償。對確定拍賣底價一般可採取以下幾種方法：
(一) 由委托人自行確定。委托人根據自己委托拍賣品的價值和要求，提出底價即保留價。一經確認立即和拍賣人簽訂委托拍賣協議，用契約的形式，建立起雙方法律關係。委托人需要更改底價，必須在法律規定的有效時間內進行。因委托人確定的底價不合理，造成不能成交的，應由委托人自行負責，並需承擔對拍賣人所支付的實際費用。
(二)協商確定。這種辦法，一般由委托人和拍賣人共同協商確定。委托人可以提出自己的意見，拍賣人對委托的拍賣標的，在詳細瞭解情況的基礎上，作必要的市場調查後及時將市場信息，經過綜合整理加工反饋給委托人，經雙方確認後，使確定的底價更趨合理，有利於提高成交率。
(三) 根據忡華人民共和國拍賣法》第28條規定：“拍賣國有資產，依照法律或者按照國務院規定需要評估的，應當經依法設立的評估機構評估，並根據評估結果確定拍賣標的的保留價。”拍賣國有資產，經評估機構評估是一種法定程式，在確定拍賣底價時是一條重要的參考依據，但不是唯一依據。一般都有三方共同商定，即委托人、拍賣人和評估人員。三方結合確定評估價，對潛在的競買人應認真分析研究，同時，還要考慮到相關法令法規，最終，定出拍賣底價。
房地產拍賣底價的法律地位[1]
以拍賣為估價目的的房地產估價報告(其中最重要的部分是確定拍賣底價)作為價格鑒證文件，在訴訟中的作用相當於法醫鑒定、筆跡鑒定這一類專業技術鑒定，具有專業性、權威性和嚴格的法律意義，即在沒有相反的證據的情況下，法院可以據此作出判斷。而這種判斷對當事人的利益將產生最直接的影響。拍賣底價的法律地位還表現在以下幾點：
1、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據；
2、拍賣底價不可隨意更改；
3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執行工作的一種選擇，此時，拍賣底價就是抵債價；
4、拍賣底價的確定必須由法定房地產估價機構按照法定程式完成。
房地產拍賣底價確定中的問題[1]
1、拍賣底價的法律地位對房地產估價機構及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、準確地評估房地產拍賣底價。
2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產估價規範要求，準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產評估機構未能準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響有關。
3、儘可能多地收集房地產拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關係。以目前深圳房地產拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價總能高於拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高於底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構買下後再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風險還在外，使機構投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產拍賣底價與市場價的差距應有不同；整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應有不同這樣兩個結論。
