拍卖底价

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拍卖底价(Auction Reserve Price)

目录

什么是拍卖底价

  拍卖底价是指拍卖标的最低价格。拍卖低价一经确定,非经委托人允许,拍卖人不得变更,并在拍卖活动中不得以低于拍卖底价(保留价)的价格卖出拍卖标的。委托人和拍卖人都要对拍卖底价(保留价)进行保密。竞买人应价、加价达不到拍卖底价(保留价)则不能成交

拍卖底价确定的原则

  (一)遵循价值规律原则。商品价格是以商品价值为基础的,是商品价值的货币表现形式。确定底价,还要考虑受市场商品供求关系的影响,通常说“货卖当时价”就是这个道理。有了合理的底价;就能吸引一大批竞买者,他们可以根据自己的需求和市场行情,在拍卖前对竞买标的进行一番充分了解后,就可积极参与竞买,所有竞买者都在一个起跑线上展开竞价,拍卖底价也在竞价中开始升值,实际成交的概率也大大得到提高。

  (二)偏低原则。在确定拍卖底价时,即要遵照委托人的意愿,同时又要考虑竞买人的心理因素。拍卖人在对市场调查研究后,应提出可行性意见,供委托人参考。一般都遵循偏重底价低于成交价的原则,这样做反而会提高成交率。九七年,我们受两个主管部门委托拍卖破产企业,第一家考虑到增值,坚持按评估价作底价拍卖,其结果是顾此失彼没有成交。第二家对评估价只作参考,结合行情,对确定底价时留有余地,一举拍卖成功,不仅获得了较好的经济效益,还利用拍卖这种交易方式,救活了一个企业,使企业获得重组。二者相比反差较大,前者只注重评估价,忽视了市场供求关系,底价虽定得高,反而没有成交,受到了价值规律的惩罚。后者本着实事求是的态度,尊重市场规律,科学确定底价,从中获得回报。这就进一步告诉我们,拍卖市场是一种公开竞争市场,它的运行只能以价值规律为基础,发挥市场调节功能,才会提高成交率。

确定拍卖底价的方法

  拍卖底价即保留价的确定,是委托人特有的权利,因为委托人对委托的物品拥有所有权处分权。拍卖人只能根据委托人确认的底价,认真组织拍卖。在拍卖中,拍卖人不得低于底价成交,低于低价成交的,要负责向委托人给予赔偿。对确定拍卖底价一般可采取以下几种方法:

  (一) 由委托人自行确定。委托人根据自己委托拍卖品的价值和要求,提出底价即保留价。一经确认立即和拍卖人签订委托拍卖协议,用契约的形式,建立起双方法律关系。委托人需要更改底价,必须在法律规定的有效时间内进行。因委托人确定的底价不合理,造成不能成交的,应由委托人自行负责,并需承担对拍卖人所支付的实际费用。

  (二)协商确定。这种办法,一般由委托人和拍卖人共同协商确定。委托人可以提出自己的意见,拍卖人对委托的拍卖标的,在详细了解情况的基础上,作必要的市场调查后及时将市场信息,经过综合整理加工反馈给委托人,经双方确认后,使确定的底价更趋合理,有利于提高成交率。

  (三) 根据忡华人民共和国拍卖法》第28条规定:“拍卖国有资产,依照法律或者按照国务院规定需要评估的,应当经依法设立的评估机构评估,并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”拍卖国有资产,经评估机构评估是一种法定程序,在确定拍卖底价时是一条重要的参考依据,但不是唯一依据。一般都有三方共同商定,即委托人、拍卖人和评估人员。三方结合确定评估价,对潜在的竞买人应认真分析研究,同时,还要考虑到相关法令法规,最终,定出拍卖底价。

房地产拍卖底价的法律地位[1]

  以拍卖为估价目的的房地产估价报告(其中最重要的部分是确定拍卖底价)作为价格鉴证文件,在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定,具有专业性、权威性和严格的法律意义,即在没有相反的证据的情况下,法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点:

  1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据;

  2、拍卖底价不可随意更改;

  3、在拍卖不成交的情况下,以物抵债是法院执行工作的一种选择,此时,拍卖底价就是抵债价;

  4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。

房地产拍卖底价确定中的问题[1]

  1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求,即客观、准确地评估房地产拍卖底价。

  2、不能简单地一律打几折,必须依照房地产估价规范要求,准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑,拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。

  3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情,仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例,一般来说,住宅成交价总能高于拍卖底价,接近市场价,办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津,拆零再拍,就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明:一种可能是机构尚未重视拍卖市场,另一种可能是整体拍卖,机构买下后再拆零来卖,中间有约10%的税费,其他风险还在外,使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同;整体拍卖与拆零拍卖,拍卖底价也应有不同这样两个结论。

参考文献

  1. 1.0 1.1 朱晓路,张永青.浅谈房地产拍卖底价评估时应注意的问题.中国资源综合利用2007年7期
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