房地產抵押價值

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　　房地產抵押價值是指債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，抵押房地產折價的價值或者拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優先受償款後的餘額。《房地產抵押估價指導意見》對房地產抵押價值進行了明確的界定，房地產抵押價值為房地產在估價時點的市場價值，等於假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

　　以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值，房地產抵押價值評估是以公開市場價值標準，參照設定抵押權時的類似房地產的正常時常價格對委托估價房地產的價值作出專業判斷，並提供抵押債權債務雙方均可接受的合理的市場價值。

　　抵押房地產在估價時點的市場價值，等於假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

• 房地產抵押價值評估技術路線及估價方法：

　　行政劃撥土地房地產作為抵押物進行抵押價值評估時，可採用成本法、市場法或收益法估價;也可先假設估價對象為出讓土地房地產，先計算出其完整產權下的市場價格，從得出的估價額減去需要補交的土地出讓金得出估價對象價值。

　　部分(局部)房地產作為抵押物進行抵押價值評估時，應註意到該部分(局部)房地產在整體房地產中的作用，能否獨立使用，是否可以獨立變現，並註意到十地的分攤和公共配套設施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用成本法、市場法或收益法。

• 在建工程進行抵押價值評估時，可選用成本法、假設開發法和市場法。

　　鄉鎮企業用房作為抵押物進行抵押價值評估時，應註意未經法定程式不得改變土地集體所有權性質和土地用途，在估價時應扣減與國有土地價值的差異。可選用成本法、市場法或收益法估價。由於房地產抵押估價時要充分考慮預期風險、未來市場變現風險和抵押期間的耗損，因此，房地產抵押價格一般比正常市場價格低。 以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值，房地產抵押價值評估是以公開市場價值標準，參照設定抵押權時的類似房地產的正常時常價格對委托估價房地產的價值作出專業判斷，並提供抵押債權債務雙方均可接受的合理的市場價值。

　　抵押房地產在估價時點的市場價值，等於假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。