房地产抵押价值

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　　房地产抵押价值是指债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。《房地产抵押估价指导意见》对房地产抵押价值进行了明确的界定，房地产抵押价值为房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值，房地产抵押价值评估是以公开市场价值标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常时常价格对委托估价房地产的价值作出专业判断，并提供抵押债权债务双方均可接受的合理的市场价值。

　　抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

• 房地产抵押价值评估技术路线及估价方法：

　　行政划拨土地房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用成本法、市场法或收益法估价;也可先假设估价对象为出让土地房地产，先计算出其完整产权下的市场价格，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金得出估价对象价值。

　　部分(局部)房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到十地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。

• 在建工程进行抵押价值评估时，可选用成本法、假设开发法和市场法。

　　乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途，在估价时应扣减与国有土地价值的差异。可选用成本法、市场法或收益法估价。由于房地产抵押估价时要充分考虑预期风险、未来市场变现风险和抵押期间的耗损，因此，房地产抵押价格一般比正常市场价格低。 以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值，房地产抵押价值评估是以公开市场价值标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常时常价格对委托估价房地产的价值作出专业判断，并提供抵押债权债务双方均可接受的合理的市场价值。

　　抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。