房屋權屬證書

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目錄

什麼是房屋權屬證書[1]

  房屋權屬證書是登記機構頒發給權利人作為其享有房屋所有權等權利的法律憑證,包括房屋所有權證、他項權利證等。房屋權屬證書由頒證機構統一的製作和頒發,具有統一的格式。

房屋權屬證書的內容[2]

  房屋權屬證書記載的內容包括:發證機關、證號、產權類別、產權所有權、房產坐落地址、房屋結構、間數、層數、建築面積使用面積、設計用途、他項權利摘要和附記,並配有房地產測量部門的分戶房地平面圖及房屋登記表。

房屋權屬證書種類與頒發[3]

  《城市房屋權屬登記管理辦法》第三十一條規定,房屋權屬證書包括房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證或者房地產權證、房地產共有權證、房地產他項權證。房屋所有權證是由縣級以上房產管理部門向房屋所有權人核發的對房屋擁有合法所有權利的證書,是房屋產權登記機關頒發給權利人的法定憑證,權利人依法憑證行使房屋的所有權。房屋共有權證是縣級以上房產管理部門對共有的房屋向共有權人核發,每個共有權人各執一份的權利證書,是房屋所有權證的附件,用以證明共有房屋的歸屬,是房屋產權登記機關頒發給兩個或者兩個以上的權利人的法定憑證。房屋他項權證是在他項權利登記後,由房管部門核發,由抵押權人持有的權利證書,是房屋產權登記機關頒發給抵押權人或者典權人等他項權利人的法定憑證。房地產權證、房地產共有權證、房地產他項權證是實行房地合一、統一管理的城市登記機關頒發的法定憑證,除記載房屋權屬要素外,還記載有土地使用權方面的要素。

房屋權屬證書的重要性[4]

  隨著房地產法律知識的普及,越來越多的買受人開始重視所購房屋的所有權問題,關心能否辦理房屋所有權證及辦理的期限。但目前還有相當一部分買受人只關心房屋的價格、地理位置、周邊環境、房屋質量、戶型物業管理等問題。對“商品房買賣合同”的法律地位不瞭解,不重視,對房屋所有權的重要性認識模糊,覺得房屋所有權證可有可無。還有極個別的買受人為了省一點兒稅費,拖著不去辦理房產證,另外也有一些開發商開發的項目因開發程式嚴重違法。永遠也無法辦理房產證,但買受人卻對這種行為聽之任之,或採取措施不力。這從一個側面縱容了不法開發商的違法行為,使自己的合法權益肆意受到侵害。那麼房屋所有權證到底有多重要呢?

  《憲法》第十三條規定:“國家保護公民的合法的收入儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。”《民法通則》第七十一條規定:“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。”第七十二條第二款規定:“按照合同或者其他合法方式取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移,法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”買受人與開發商或者其他自然人簽訂了房屋買賣合同,交納了房款,辦理了入住手續,但這並不意味著買受人已經取得房屋的產權。以上行為只是處於平等民事主體地位買賣雙方所進行的房屋買賣行為的一部分,買賣雙方還必須到房屋主管部門辦理產權過戶登記,並申領房屋所有權證,一個完整的房屋買賣過程才告結束。只有經過房屋主管部門,完成法律規定的必經程式,取得房屋所有權證,買受人才對所購房屋擁有所有權,才能對房屋擁有占有、使用、收益和處分的權利。如果買受人在入住後不能取得房屋所有權證,那麼他所購的房屋所有權處在一種不確定的狀態,買受人不能取得如下權利:

  (1)不能買賣、置換、贈與、繼承、轉讓等,如進行上述行為,也會因為此行為違反國家法律的禁止性規定而被宣佈無效。法律不予保護非法的民事行為,各方的損失只能由各方自己來承擔。

  (2)無法設定他項權利。他項權利主要指抵押權典權,因定,房屋抵押實行登記制度,而登記的唯一憑證就是房屋所有權證,所以買受人無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其他民事責任。

  (3)在房屋被拆除時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償

  (4)如因項目非法開發而無法辦理房產證,則買受人所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險,買受人將血本無歸,無法通過法律渠道主張自己的權利。

  (5)無法部分改建所購房屋。

  (6)在土地使用期限屆滿時無法申請繼續使用該土地。

我國房地產權屬登記發證制度[3]

  《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《城市房地產管理法》)規定:“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”房地產權屬登記發證制度是產權產籍管理的核心內容,概括起來有如下幾方面:

  (1)市、縣房地產管理部門是房屋所有權登記發證的法定機關

  《城市房地產管理法》規定:“由縣級以上人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證。”

  國務院在1983年頒發的《城市私有房屋管理條例》規定:“城市私有房屋所有人,須到房屋所在地房管機關辦理所有權登記手續,經核實後,領取房屋所有權證。”

  住房和城鄉建設部在1990年頒發的《城鎮房地產產籍管理暫行辦法》規定:“房屋產權人應向房屋所在地的市、縣人民政府房地產行政管理部門申請登記,經審查確認產權後,發給房屋所有權證。”

  國務院在1994年頒發的《關於深化城鎮住房制度改革的決定》中規定:“職工購買住房,都要到房產管理部門辦理住房過戶和產權轉移登記手續,同時要辦理相應的土地使用權變更登記手續,並領取統一制定的產權證書。”

  住房和城鄉建設部在2001年頒發的《城市房屋權屬登記管理辦法》規定:“直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區以內的房屋權屬登記管理工作。”

  根據上述法律、法規的規定,在城市管理區域內,只有房地產行政主管部門才是法定的房屋所有權的登記發證機關,其他部門辦理的權屬登記或發放的房屋權屬證書不具有法律效力,不受法律保護。

  (2)房地產權屬登記發證管理機構的分工和部門之間的工作程式

  在我國,國務院統一負責全國範圍內的房地產權屬登記發證管理工作,具體內部分工為:住房和城鄉建設部負責全國房屋權屬的確認、登記、發證管理工作,國土資源部負責全國土地使用權的確認、登記、發證管理工作。

  各省、自治區和直轄市的地方房地產權屬登記發證管理工作機構的分工及職權由各省、自治區、直轄市人民政府根據具體情況,具體確定。

  市、縣一級房地產登記發證管理機構分工及工作程式分兩種情況:

  (1)在房、地分管體制下

  根據《城市房地產管理法》的規定,其工作程式為:

  “以出讓或者劃撥方式取得土地使用權的,應當向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記,經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府頒發土地使用權證書。”

  “在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的,應當憑土地使用權證書向縣級以上人民政府房地產管理部門申請登記,由縣級以上地方人民政府房地產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。”

  “房地產轉讓或者變更時,應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記,並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記,經同級人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”

  “法律另有規定的,依照有關法律的規定辦理。”

  (2)在房、地統管體制下

  《城市房地產管理法》規定:“經省、自治區、直轄市人民政府規定,縣級以上地方人民政府有一個部門統一負責房產管理和地產管理工作的,可以製作辦法統一的房地產權證書。”

  目前,房地產實行統一管理的城市有廣州、北京、上海、重慶等。目前,在我國房地產產權產籍管理體制下,管理模式不一,大體分為如下幾種:

  第一種是按土地的行政管理與經營管理來劃分許可權的管理模式。指土地管理部門負責城鄉地籍、地政管理和土地的出讓、權屬登記管理,房地產管理部門負責土地的開發利用、房地產轉讓、出租、抵押和房屋所有權的登記發證管理。該模式在產權登記發證方面實行“兩家各發一證”的做法,即土地管理部門頒發土地使用權證,房地產管理部門頒發房屋所有權證。

  第二種是按土地出讓前後劃分許可權的管理模式。指土地管理部門負責土地出讓和出讓前的工作,土地出讓以後的一切管理工作由房地產管理部門負責。這種模式,即房地產管理局負責城區土地出讓後的土地地政地籍管理,並統一發放房屋所有權證和土地使用權證。這種模式實行由房地產管理部門“一家發兩證”的做法。

  第三種按城、鄉劃分許可權的管理模式。指城市範圍內土地的出讓、轉讓、出租、抵押以及土地使用權和房屋所有權的登記發證管理工作均由市房地產管理局負責。農村地區的土地管理由土地局負責。這種模式在產權登記發證方面實行由房產管理局“一家發兩證”的做法。

  第四種實行“房地合一”的管理模式。政府把房地產管理局和市土地管理局合署辦公,實行“一套人馬,兩塊牌子”的體制,作為城鄉房地產管理部門。在產權登記發證方面實行只發一個“房地產證”的做法。

房屋權屬證書與房屋登記簿的區別[5]

  房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據,是房屋登記機構製作和管理的,用於記載房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他依法應當登記事項的特定簿冊。房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明,是房屋登記簿的外在表現形式,包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。二者的區別在於:

  (1)持有人不同

  房屋登記簿由房屋登記機構製作並且管理,也就是說房屋登記簿由房屋登記機構持有,房屋登記機構應當將房屋登記資料及時歸檔並妥善管理。房屋權屬證書則一般情況下由房屋權利人持有,是權利人依法擁有房屋所有權或其它權利的合法憑證。

  (2)內容來源不同

  房屋登記機關根據申請人的申請登記事項,經審核無誤後記載於房屋登記簿。而房屋權屬證明則由房屋登記機構根據房屋登記簿的記載繕寫,並向權利人發放。

  (3)形式不同

  房屋登記簿可以採用紙介質,也可以採用電子介質。鼓勵有條件的地方建立電子介質的登記簿。採用電子介質的,應當有唯一、確定的紙介質轉化形式,並應當定期異地備份。而房屋權屬證明必須採用紙介質的形式。房屋權屬證書、登記證明破損的,權利人可以向房屋登記機構申請換髮。房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失的,權利人在當地公開發行的報刊上刊登遺失聲明後,可以申請補發。

  (4)效力不同

  房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據,房屋物權設立、變更、轉移和消滅自記載於房屋登記簿時發生效力。而房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明,房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。

參考文獻

  1. 穆本編著.房地產法律及相關詞語解釋.企業管理出版社,2009.06.
  2. 劉桂林主編.房地產法律政策適用指引.中國法制出版社,2009.10.
  3. 3.0 3.1 張登雲,康峰主編.房地產經紀人.機械工業出版社,2010.03.
  4. 雷蘭編著.商品房買賣糾紛及案例評析.科學出版社,2005.1.
  5. 龐標,王俊著.房屋買賣與登記:常見問題專家解答.中國法制出版社,2008.11.
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