房屋買賣合同

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目錄

什麼是房屋買賣合同 [1]

  房屋買賣合同是指買賣雙方當事人約定賣方轉移房屋所有權給買方,買方支付房屋價金的合同。

  房屋買賣合同是轉移房屋所有權的雙方民事法律行為,它既不同於土地使用權轉讓合同,也不同於房屋租賃合同,後兩者都是轉移使用權的雙方民事法律行為。房屋買賣合同也是有償合同要式合同。買方必須支付房屋價金給賣方,才能取得房屋所有權。這一點使房屋買賣合同與房屋贈與合同相區別。作為要式合同,房屋買賣合同除必須採用書面合同形式外,還要辦理產權變更登記手續,一些特別的房屋買賣合同還需經過有關部門批准。此外,由於房產與地產的不可分離性,房屋買賣合同除產生房屋所有權轉移法律後果外,該房屋占用範圍內的土地使用權也必須隨之發生轉移。

房屋買賣合同的主要條款 [2]

  房屋買賣合同的主要條款一般包括一下幾個方面:

  1.房屋買賣合同雙方當事人姓名或名稱、住所和法定代表人等基本情況。

  2.房屋買賣合同標的物的地理位置、四至界限、幢層號房、戶型、公共部分說明和住宅小區公共設施權屬等情況。

  3.房屋的面積確認和麵積差異處理。房屋買受人應當知悉樓體建築面積、公用房屋分攤面積、套內建築面積和實際使用面積,在合同中載明具體面積內容,並校對賣方提供的圖紙。

  4.房屋質量情況。房屋買賣合同應當明確房屋新舊程度、牆體、牆面、管道和其他有關設施的質量狀況等。商品房買賣合同應當載明:房體沉降度、牆面質量、電梯、水電氣設施、房屋間距、綠化面積以及比例和社區設施及其歸屬等內容。

  5.房屋的價格及其計價方式。確定房屋總價款,或按建築面積計算每平方米房價,或按套內建築面積計算每平方米房價。

  6.房屋買賣合同履行方式與期限。房屋買賣合同履行方式包括房價支付方式和房屋交付方式。前者可以約定一次性付款、分期付款或其他方式等。後者是指房屋及其附屬設施的驗收、過戶手續辦理和稅費交納等方式。房屋買賣雙方當事人在合同中應當對上述履行行為的具體時間予以明確。

  7.違約責任。房屋買賣合同應當明確載明違約行為及其處理方式的內容,如違約情形、違約金數額、賠償損失和定金罰則及其支付方式與時間等。

  8.房屋買賣雙方約定的其他事項。

房屋買賣合同的有效條件 [2]

  房屋買賣合同是一種民事法律行為,應當具備以下條件:

  1.合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利並且承擔義務的資格。

  (1)一般主體要求。依《民法通則》規定,房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為複雜,涉及標的金額較大,法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與,所簽房屋買賣合同無效,除非事先經法定代理人同意,或者事後經法定代理人追認。

  (2)特殊主體要求。為了維護房屋交易秩序,現行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制,必須符合特定要求。在商品房現售中,房地產開發企業作為房屋出賣方必須具有法人營業執照、資質證書、土地使用權證書、土地使用批文、規劃許可證和施工許可證等。在商品房預售中,預售方除具備上述條件外,還應當持有預售許可證和確定施工進度與交付日期。商品房出賣方如違反上述要求,就會被認為不符合簽訂房屋買賣合同的主體資格,應當宣告合同無效,賠償買受方因此而遭受的損失。此外,政府確認的城市低收人家庭才符合主體資格有權購買經濟適用房,僅本單位的職工符合主體資格有權購買單位自管公 房,機關、學校和部隊等單位經批准才符合主體資格有權購買城市私房等。

  2.房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現行法規和有關司法解釋,民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。房屋買賣只有在自願和平等的基礎上進行才能真正實現雙方當事人的利益理想。因此,因欺詐、脅迫、乘人之危、無權代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等,皆非買賣當事人真實意思,原則上視為無效。因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買賣行為,亦屬可變更或可撤銷的民事行為。無效或被撤銷的房屋買賣合同不具有法律效力,當事人有權不予履行。房屋買賣合同部分無效,不影響其他部分法律效力的,其他部分仍為有效。

  3.房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地產政策,遵守法律法規的強制性規定,不得損害社會公共利益,違反社會公共道德。否則,房屋買賣行為無效。例如,在房屋買賣活動中,我國法律法規明確規定,房屋買賣雙方不得買賣土地,不得瞞報房屋買賣價格偷逃稅收,不得買賣拆遷房屋等。

房屋買賣合同的樣本

  出賣方:_____

  (本人)(法定代表人)姓名:_____國籍:_____

  (身份證)(護照)(營業執照號碼):_____

  地址:_____

  郵政編碼:_____聯繫電話:_____

  委托代理人:_____國籍:_____電話:_____

  地址:_____郵政編碼:_____

  買受方:_____

  (本人)(法定代表人)姓名:_____國籍:_____

  (身份證)(護照)(營業執照號碼):_____

  地址:_____

  郵政編碼:_____聯繫電話:_____

  委托代理人:_____國籍:_____電話:_____

  地址:_____郵政編碼:_____

  第一條 房屋的基本情況。

  出賣方房屋(以下簡稱該房屋)坐落於_____;位於第_____層,共_____(套)(間),房屋結構為_____,建築面積_____平方米(其中實際建築面積_____平方米,公共部位與公用房屋分攤建築面積_____平方米),房屋用途為_____;該房屋平面圖見本合同附件一,該房屋內部附著設施見附件二;(房屋所有權證號、土地使用權證號)(房地產權證號)為_____。

  第二條 房屋面積的特殊約定。

  本合同第一條所約定的面積為(出賣方暫測)(原產權證上標明)(房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的,以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。

  該房屋交付時,房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±_____%(不包括±_____%)時,房價款保持不變。

  實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±_____%(包括±_____%)時,甲乙雙方同意按下述第_____種方式處理:

  1.買受方有權提出退房,出賣方須在買受方提出退房要求之日起_____天內將買受方已付款退還給買受方,並按_____利率付給利息。

  2.每平方米價格保持不變,房價款總金額按實際面積調整。

  3._______________________________。

  第三條 土地使用權性質。

  該房屋相應的土地使用權取得方式為_____;土地使用權年限自___年__月__日至___年__月__日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批准文件號為_____;該房屋買賣後,按照有關規定,買受方(必須)(無須)補辦土地使用權出讓手續。

  第四條 價格。

  按(總建築面積)(實際建築面積)計算,該房屋售價為( 幣)每平方米_____元,總金額為( 幣)___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整。

  第五條 付款方式。

  買受方應於本合同生效之日向出賣方支付定金( 幣)___億___千___百___拾___萬___千___百___拾___元整,並應於本合同生效之日起_____日內將該房屋全部價款付給出賣方。具體付款方式可由雙方另行約定。

  第六條 交付期限。

  出賣方應於本合同生效之日起三十日內,將該房屋的產權證書交給買受方,並應收到該房屋全部價款之日起_____日內,將該房屋付給買受方。

  第七條 買受方逾期付款的違約責任。

  買受方如未按本合同第四條規定的時間付款,出賣方對買受方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止,月利息按_____計算。逾期超過____天後,即視為買受方不履行本合同。屆時,出賣方有權按下述第____種約定,追究買受方的違約責任。

  1.終止合同,買受方按累計應付款的_____%向出賣方支付違約金。出賣方實際經濟損失超過買受方支付的違約金時,實際經濟損失與違約金的差額部分由買受方據實賠償。

  2.買受方按累計應付款的_____%向出賣方支付違約金,合同繼續履行。

  3._______________________________。

  第八條 出賣方逾期交付房屋的違約責任。

  除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外,出賣方如未按本合同第五條規定的期限將該房屋交給買受方使用,買受方有權按已交付的房價款向出賣方追究違約利息。按本合同第十一條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止,月利息在_____個月內按_____利率計算;自第_____個月起,月利息則按_____利率計算。逾期超過_____個月,則視為出賣方不履行本合同,買受方有權按下列第_____種約定,追究出賣方的違約責任。

  1.終止合同,出賣方按買受方累計已付款的_____%向買受方支付違約金。乙方實際經濟損失超過出賣方支付的違約金時,實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。

  2.出賣方按買受方累計已付款的_____%向買受方支付違約金,合同繼續履行。

  3._______________________________。

  第九條 關於產權登記的約定。

  在買受方實際接收該房屋之日起,出賣方協助買受方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續。如因出賣方的過失造成買受方不能在雙方實際交接之日起_____天內取得房地產權屬證書,買受方有權提出退房,出賣方須在買受方提出退房要求之日起_____天內將買受方已付款退還給買受方,並按已付款的_____%賠償買受方損失。

  第十條 出賣方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛,有關按揭、抵押債務、稅項及租金等,出賣方均在交易前辦妥。交易後如有上述未清事項,由出賣方承擔全部責任。

  第十一條 因本房屋所有權轉移所發生的土地增值稅由出賣方向國家交納,契稅由買受方向國家交納;其他房屋交易所發生的稅費除另有約定的外,均按政府的規定由甲乙雙方分別交納。

  第十二條 本合同未盡事項,由甲、乙雙方另行議定,並簽訂補充協議。

  第十三條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內,空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

  本合同及其附件和補充協議中未規定的事項,均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

  第十四條 本合同在履行中發生爭議,由甲、乙雙方協商解決。協商不成時,甲、乙雙方同意由蘇州仲裁委員會仲裁。

  第十五條 本合同(經甲、乙雙方簽字)之日起生效。

  第十六條 本合同連同附表共_____頁,一式_____份,甲、乙雙方各執一份,_____各執一份,均具有同等效力。

  出賣方(簽章):

  出賣方代理人(簽章):

  ___年___月___日

  買受方(簽章):

  買受方代理人(簽章):

  ___年___月___日

  附件一:房屋平面圖(略)

  附件二:室內附著設施(略)

相關條目

參考文獻

  1. 張慶華.制勝房地產:房地產投資置業操作程式及風險預防.經濟科學出版社,2000年08月第1版.
  2. 2.0 2.1 薑軍松.房屋買賣法律制度研究.中南大學出版社,2006年5月.
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