定金罰則

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　　根據《擔保法》第89條規定，定金罰則是指當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。

　　(一)必須有違約行為。違約行為的存在是適用定金罰則的前提。違約行為是指不按合同約定履行債務的行為，其表現形式是多種多樣的，包括不能履行、遲延履行及不完全履行等多種形態。

　　(二)必須有合同目的落空的事實。合同目的落空即合同目的不能實現，是適用定金罰則的基本條件。這裡的合同目的僅指主合同的直接目的和主要目的。

　　(三)違約行為與合同目的落空之間有因果關係。違約行為或合同目的落空，並不必然導致定金罰則的適用，只有二者同時具備且存在因果關係時方可適用，即只有因違約行為致使合同目的不能實現時，才能適用定金罰則。

　　案情簡介:

　　李某與王某簽訂了房屋買賣合同,約定李某將北京市某區xx號的房屋賣給王某, 王某先交定金20000元,房屋總價款為40萬元。王某表示同意,並於第二天上午將定金交與李某,餘款在半個月內交清,並辦理房屋過戶手續。後王某得知該房為危房,根本不能入住,也不能辦理房屋過戶手續。於是要求李某雙倍返還定金40000元,李某不予返還,王某訴至法院,請求法院判決李某雙倍返還定金 40000元。

　　案情分析:

　　首先李某與王某所簽訂的合同,是李某故意隱瞞了該房屋是危房且無法辦理房屋過戶手續的事實,導致標的物無法交付,合同的目的不能實現,也就是說合同事實上不能履行,王某可以解除合同,並要求李某承擔違約責任。本案中,房屋買賣合同已成立,約定的定金條款也是有效的。

　　在司法實踐中定金罰則的適用需具備以下價格條件:

　　(一)主合同成立是必要的前提;

　　(二)雙方當事人有要約、承諾的意思表示;

　　(三)定金以貨幣形式已實際交付;

　　(四)定金的數額應符合法定的數額。

　　根據《合同法》第42條規定:當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任(一) 假借訂立合同,惡意進行磋商; (二) 故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況; (三) 有其他違背誠實信用原則的行為。

　　根據以上的分析,法院應判決李某雙倍返還王某定金40000元,承擔合同不能履行的違約責任。