住宅市場

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　　住宅市場是住宅作為消費品用於交換的場所及由於交易發生的經濟關係的同城。住宅市場是房地產市場的重要組成部分，其具有相對獨立性，和獨有的特點。一般的，狹義理解的住宅市場是指為住宅提供租賃、抵押、買賣等交易的場所或者空間。廣義上的住宅市場是指，因為住宅所有權和使用權等轉讓、交易等活動，而產生的經濟關係和社會關係的綜合，比如，從不同角度理解，住宅商品的供需關係，有能力購買住宅的個人或全體或者期望購買住宅的個人或群體等等。

　　1．地區性

　　住宅一旦建成，便牢牢固定在土地上不可移動，因此它只能按就近原則．、為其周邊一定半徑的空間範圍內的消費者提供服務。也就是說，它的客戶人群受到很大的地理局限，與之相關的需求和供給都被限制在較小的地區範圍內。在特殊情況下，開發商固然也可以將某類住宅產品推至異地甚至境外去銷售(例如海濱別墅或森林度假所)，但是購買者仍然必須到住宅所在地來消費和使用它，並且只能按照當地的價格進行交易結算。住宅市場的這種“地區性”會帶來如下結果：

　　(1)為市場壟斷和近似壟斷提供了先天便利條件。異地的要素和產品難以參與到本地的市場競爭中來，不利於消費者完全自主自願地選擇商品；尤其在價格上和性能上容易形成一定的賣方市場，而買方處於相對弱勢的地位，如果沒有政府干預，消費者的權益難以得到根本保障。

　　(2)增大了市場的風險。市場無法從廣域上對住宅商品進行流動調配，因此常常容易造成區域性的市場波動，給投資者帶來較大的風險。

　　(3)難以從全局把握市場走向。我們看到的每一個市場，無論觀察有多麼深入和細緻，都只能代表某一個特定地方的情況，並非市場的全貌，也就無法從一個或幾個地方市場的供需狀態變化，去對整體的市場趨勢妄加判斷。

　　2．分散性

　　住宅是異質性商品，每一戶住宅都具有自己獨特的住宅特征，因此也就有不同的價值構成基礎。反映在價格上，則任何一戶住宅的成交價都僅僅是個案，只對其他住宅的價格起到參考借鑒作用，而無琺成為單一的均衡價格去放諸於市場上。此外，住宅不可移動使得人們很難建設一個類似於超市的集中市場來進行房產交易，而必須分散到各個住宅的所在地去進行一對一的踏勘與談判，因此有關整個地域內的住宅市場的交易詳情就很難集中收集和發佈，信息傳遞具有某種天然的缺損、失範和不透明。這便是住宅市場的“分散性”。

　　3．多元性

　　住宅市場的“多元性”表現為它具有下列特點：(1)商品屬性多重。一方面，住宅是家庭最大宗的消費品，在人的一生中時時不可或缺。人們選購和選租住宅，基本動機和最終目的是為了消費，所以住宅市場主要具有消費品市場的屬性。另一方面，住宅的特殊之處在於它具備保值增值的能力，無論是專門把住宅作為一個投資項目來經營，還是在消費住宅的同時“額外”享有增值收益，住宅都可以為其業主帶來經濟上的好處。人們投資於住宅，幾乎就像投資於金銀、文物、期貨和股票、債券等一樣，所以住宅市場又具有投資品市場的屬性。再一方面，在政府干預能力較弱的時期以及住宅短缺的地區，投機者炒買炒賣、興風作浪的現象屢見不鮮，所以住宅市場一定程度上也有投機的屬性。(2)交易形式多樣。即住宅交易具有買賣、租賃、典當、抵押、信托等不同的方式，體現的經濟關係也因此不同。

　　4．反覆性

　　一般的商品，在完成從生產者到經營者再到消費者這個過程之後，流通活動便告結束，從而退出市場運行環節。但住宅由於具有使用壽命長、在使用中還能實現保值增值的特點，於是可以在整個壽命期內反覆多次地進入市場流通領域，頻繁地更換業主和用戶，而且每一次的交易價格都是有起有伏、漲跌不定，這便是住宅市場的“反覆性”。

　　(1)可替代性很低。住宅是一種異質性的商品，眾多的住宅特征賦予每一住宅單元與眾不同的個性，不同的個體之問不能完全互相替代。

　　(2)市場門檻高。住宅價格高昂、投資巨大，無論作為生產者還是消費者，要想進入住宅市場都絕非易事。

　　(3)信息不對稱。完成一樁住宅交易必須具備一系列的相關專業知識，涉及城市環境、建築工程、金融、法律等多個門類，作為一個普通消費者是不可能事事精通、樣樣在行的，在市場信息的占有上處於與供給者不對等的不利狀態，因此在與房地產開發商進行一對一的交易博弈時，往往處於由專業知識匱乏造成的被動地位。

　　1．市場主體

　　(1)住宅生產者。包括房地產開發商；建築承包商；自建住宅的企業、社團組織和居民個人。

　　(2)住宅銷售者。包括房地產開發商；房地產代理商以及私人或法人的住宅業主。

　　(3)住宅消費者。主要是家庭和個人；也有少數小型社團組織和企業會購買住宅用於兼具辦公與居住的多重用途。

　　2．市場客體

　　(1)住宅存量。在市場上流通的住宅存量，通過售買、自建自用或差價互換的方式進人消費者或投資者的手中。

　　(2)住宅服務流量。在市場上流通的住宅服務流量，以租賃、配給或自建自用的方式進入消費者的手中。

　　(3)住宅用地。基於房產與地產的合一性，伴隨每一宗住宅交易，必定有相應的住宅用地在市場上流通；而且有時未經建設的住宅用地也可以單獨交易，成為流通的對象。住宅用地的流通方式是土地所有權或使用權的買賣(在我國僅是土地使用權的交易)。

　　3．市場中介組織

　　(1)房地產交易的有形市場。有些城市專門為房地產交易提供永久性或臨時性場地讓供需雙方達成交易，如房地產展銷會、換房大會、二手房交易所等。

　　(2)金融和保險機構。它們給住宅生產者和住宅消費者提供各種抵押貸款、再貸款等金融服務，以及財產險等保險服務，如商業銀行、專業的住宅銀行、從事房地產業務的金融公司、保險公司等。

　　(3)法律咨詢機構。它們為住宅生產、流通和消費等各個環節中發生的各類法律問題提供咨詢服務，如律師事務所、消費者協會等。

　　(4)信息中介機構。它們在收集和整理市場信息，研究和預測市場走向，溝通供給與需求雙方併為成交提供一系列相關服務方面，發揮著獨特而不可忽略的作用，如房地產經紀公司、科研機構和新聞媒體等。

　　(1)住宅交易市場。市場主體由城市房管局、企業房產共有人、私人組成，交易範圍限於居民住宅、工商業用房、辦公用房等。公開性、集中性、受控競爭性為其特點。

　　(2)住宅租賃市場。市場主體由城市房管部門、企事業單位、個人組成。經營普遍性、壟斷性為這類市場的主要特征。

　　(3)住宅互換市場。市場主體由房屋住宅所有者、住宅使用者(集體或個人)組成。其市場範圍為房管部門直管公房、單位自管公房、私房。集中性、控制性、間接性是這類市場的特點。

　　(4)住宅抵押市場。房屋住宅所有人(法人、自然人)以住宅作為抵押以向金融機構謀取貸款作為或作其他經濟活動的保證。

　　(5)住宅典賣市場。住宅所有人(法人、自然人)將住宅賣給典當商行的市場。住宅典賣市場伴隨住宅全部權屬的轉移。

　　以上五類市場中，住宅交易市場與住宅互換市場是有形的，有市有場；而住宅租賃市場、住宅抵押市場以及住宅典賣市場基本上是無形的，有市無形，其市場分散性很強。

　　住宅市場的意義在於通過流通過程，把房產經濟的生產、再生產運動前後連接成迴圈，並且在迴圈過程中運用市場機制把建築材料、建築施工、建築機械和金融、運輸、民用生活品等各個相關行業驅動經濟運動鏈環中。

　　1. 住宅市場是促進住宅再生產過程順利進行的重要條件。

　　住宅生產部門要進行再生產，必然要求住宅的價值得到補償和使用價值得到替換。住宅作為商品，其價值的補償和使用價值的替換是住宅再生產得以順利進行的必要條件。而住宅價值的實現離不開住宅市場。我們過去把住宅當作福利，住宅生產後就直接分配了，使住宅資金的迴圈過程在流通領域被中斷，住宅的價值得不到實現，住宅投資無法收回，從而阻礙了住宅再生產過程的順利進行。只有把住宅納入市場進行交換，才能實現住宅的價值，收回住宅投資，保證住宅資金的正常運動、迴圈和周轉，促進住宅再生產順利進行。

　　2．住宅市場的發展能夠促進金融業的改革和發展。

　　住宅業是一個投資大、資金周轉期長的行業，這使得住宅再生產的全過程都需要金融的支持。住宅的不可移動性和耐久性以及住宅具有的保值和增值的作用，使得金融業必然會與住宅業結成親密的伙伴。正因為住宅業與金融業之間存在著相互依存、相互支持、相互促進、共同發展的內在聯繫，因而住宅市場的發展必將對金融業的改革和發展產生重大的影響。首先，住宅市場的發展將為金融業的擴展提供條件。住宅市場是住宅實物流通和貨幣流通的統一體，而住宅市場上的貨幣流通則是住宅資金運動的基本形式。這種貨幣資金的運動隨著住宅市場上買賣雙方活動的展開，不斷地註入住宅市場和流出住宅市場。住宅市場的這種資金運行機制與貨幣流通密不可分。住宅資金運行機製作用的加強，必將引起貨幣流通量的大量增加，而金融業是經營貨幣的行業，貨幣流通量的增加，將為金融業的擴大和發展提供不可低估的條件。其次，住宅市場的發展有助於增強銀行調節經濟的範圍和能力。隨著住宅商品化的發展，特別是出售公房，就會要求住宅信貸業務有一個巨大的發展，從而推動銀行信貸業務結構日趨完善。再次，隨著住宅市場的發展，必然要求建立一些專門的住宅金融機構，並提供多種信用服務。因此，住宅市場的發展將會促使金融機構向多元化，金融業務向多樣化方向發展。最後，住宅市場的發展還將為保險業的發展作出貢獻。隨著住宅商品化，住宅所有者對自己的住宅將會更加關心，住宅投保會與日俱增。同時，住宅抵押活動也會不斷增加，而為了防止作為抵押晶的住宅價值因意外事故而損失，貸款人將要求借款人將住宅投保，然後才予抵押貸款。由於住宅資產數量巨大，它能積极參加保險，這對保險業的發展顯然會產生深遠的影響.

　　3．住宅市場的發展有利於社會主義市場體系的建立。

　　社會主義市場經濟體制的建立和完善有賴於市場體系的建立和完善，而一個完善的社會主義市場體系不可能不包括住宅市場在內。因為在社會主義市場體系中，住宅市場具有十分重要的地位和作用，它與其他市場是相互聯繫又相互制約的。一方面，商品市場和金融、勞動力、地產、技術、信息等要素市場的發育為住宅市場的發育和完善提供良好的外部環境，有利於住宅市場的發育和完善。另一方面，住宅市場的發育會極大地促進商品市場和各要素市場的發育與完善。住宅商品化促進了土地的有償使用，從而促進了地產市場的發展。住宅是價值很大的耐用消費品，為人們的消費活動提供場所，隨著住宅市場的發育，人們居住條件的改善，有利於促進其他消費晶市場的發展。住宅建設涉及建築材料23大類、1858個品種，聯繫著建材、冶金、化工、森林、機械、儀錶等50多個生產部門的產品。住宅市場的發展必然帶動和促進生產資料市場的發展。住宅市場的發展會帶動建築業、裝飾業、維修服務業的發展，而這些行業是勞動密集型行業，建築、裝飾業的發展必然引起對勞動力的巨大需求，從而促進勞動力市場的發展。住宅市場的發展對提高住宅；質量提出要求，新材料、新工藝、新技術的應用則是提高住宅生產質量的重要途徑，因此住宅市場的發展也必然帶動技術市場的發展。信息是溝通買賣雙方聯繫的橋梁，住宅市場的發展拓寬了信息市場的服務內容，因而住宅市場的發展還必然會促進信息市場的發展。由此可見，住宅市場對於加快社會主義市場體系的建立和完善有著特別重要的意義。

　　4．住宅市場有利於優化居民的消費結構。

　　長期以來，我國城鎮住宅實行低租金、高補貼的福利分配制度。由於住宅不是商品和沒有完善的住宅市場，住宅不能作為商品正常流通，住宅消費幾乎不需要個人花費什麼費用，造成我國居民住房支出過低，消費結構不合理的局面。隨著住宅市場的發展，住宅租買比價日趨合理，就可把相當數量的消費基金吸引到住宅消費上來，提高城市居民住房支出在消費結構中的比重，有利於消費結構向合理的方向發展。

　　5．住宅市場是促進我國產業結構合理化的重要動因。

　　消費主導產業具有單項突進帶動全局的效應，這是產業成長和市場演化的一條重要規律。60年代消費主導產業是塑料製品，70年代是化纖產品，80年代則是家用電器。90年代是什麼?根據消費發展規律和我國居民消費的現實狀況，我們認為是以住宅業為基礎的房地產業。因此，抓住目前時機，積極開拓和完善住宅市場，對於啟動其他市場，帶動其他產業的發展及其內部結構的深層調整，促進產業結構的合理化以及國民經濟的良性迴圈；必將發揮著多方面的重要作用。